Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самозанятые арендодатели. Шаг 1. Арендодатель, заплати налог и спи спокойно

Самозанятые арендодатели. Шаг 1. Арендодатель, заплати налог и спи спокойно!

Самозанятые арендодатели. Шаг 1. Арендодатель, заплати налог и спи спокойно!

С 2019 года появилась возможность существенно снизить налог на доход от сдаваемой в аренду квартиры. Законодательство позволяет сделать это легко и просто.

Варианты налогообложения

Люди, зарабатывающие сдачей жилья внаем, платят налог в зависимости от выбранной системы налогообложения. Таких систем до 2019 года было три: общая система налогообложения (ОСН), где платят классические 13% НДФЛ, упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система налогообложения. По словам ведущего юриста Европейской юридической службы Александра Спиридонова, если первая из них работает как для физических, так и для юридических лиц, остальные требуют регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УСН

Так называемая упрощенка (УСН), в свою очередь, предусматривает еще два варианта расчета налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.

Патент

Патентная система предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаем. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.

Например, в 2021 году патент на 12 месяцев для владельца квартиры площадью до 50 кв. м, расположенной в районе станции метро «Аэропорт» в Северном административном округе Москвы будет стоить 18 тыс. рублей, а патент на квартиру такой же площади, но расположенную в Центральном административном округе в районе Арбат, — 27 тыс. рублей. Александр Спиридонов подчеркивает: прежде чем купить патент, гражданин должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.

«Чаще всего владельцы жилья, сдаваемого внаем и зарегистрированные как ИП, выбирают либо упрощенную систему (УСН) с вариантом расчета «доходы» со ставкой налога 6%, либо патентную систему налогообложения», — комментирует Евгения Яковлева, руководитель отдела бухгалтерского аутсорсинга и налогового консультирования юридической компании «Приоритет».

Налог на профессиональный доход (самозанятый арендодатель)

Согласно вступившему в силу 1 января 2019 года закону о налоге на профессиональный доход (то, что в обиходе называется «самозанятостью»), арендодатель имеет право платить всего 4% своего дохода, если квартира сдается физическому лицу, и 6% — если юридическому.

Ранее в мировой практике налога на профессиональный доход не существовало. Поэтому изначально введение такого налога в России носило экспериментальный характер. Предварительно налог на профессиональный доход был протестирован в ряде отдельных регионов. Власти обещают, что пониженная налоговая ставка для самозанятых не вырастет до 31 декабря 2028 года (статья 10 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ).

Надо ли отдельно платить страховые и пенсионные взносы?

Помимо налога большинство арендодателей обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование. «Индивидуальные предприниматели должны это делать независимо от размера полученного дохода, — напоминает Александр Спиридонов. — При доходе до 300 тыс. рублей размер страховых взносов составляет 32 448 рублей. Если заработано больше, расчет делается по формуле: 32 448 рублей + 1% суммы дохода, превышающей 300 тыс. рублей. Взносы на ОМС являются фиксированными, в 2021 году они составляют 8426 рублей».

Как уточняет эксперт, гражданин, купивший патент, обязан платить такие же страховые взносы, как индивидуальный предприниматель. Только в том случае, если арендодатель является физическим лицом и платит классические 13% НДФЛ, он освобождается от уплаты пенсионных и медицинских страховых взносов.

В налог на самозанятых граждан (налог на профессиональный доход), согласно пояснительной записке к закону, уже входят проценты на обязательное медицинское страхование, а вот пенсионные взносы уплачиваются в добровольном порядке.

«Строго говоря, государство гарантирует, что без пенсии не останется ни один гражданин России. Другое дело — ее размер. По закону он не может быть ниже прожиточного минимума для субъекта Федерации (так называемая социальная пенсия): например, в Москве в 2021 году она составляет 13 496 рублей», — добавляет cтарший юрист юридической фирмы Via lege Денис Артёмов.

Он уточняет, что это минимальный размер пенсии, поэтому никто не лишает самозанятого права заниматься пенсионными начислениями дополнительно. Чтобы их начислять, нужно зарегистрироваться в местном отделении Пенсионного фонда и самостоятельно перечислять деньги в счет своей будущей пенсии. Минимальный ежегодный взнос в 2021 году составляет 32 448 рублей.

Для наглядности рассмотрим годовые расходы арендодателя, сдающего однокомнатную квартиру в Москве, по разным видам налогообложения.

Налоговые расходы арендодателя на примере однокомнатной квартиры в Москве

Итог: выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 23,4 до 43,2 тыс. рублей в год.

Как зарегистрироваться?

ИП

Регистрация в качестве ИП потребует определенных временных и в некоторых случаях материальных затрат. «Нужно будет предоставить в ИФНС копию паспорта, заявление о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и квитанцию об оплате госпошлины (800 рублей), если документы на бумажных носителях, — перечисляет Евгения Яковлева. — Если всё предоставляется в электронном виде, госпошлина не взимается».

Читайте так же:
Как написать завещание на квартиру в беларуси

На регистрацию отводится три рабочих дня. Затем придется снова посетить налоговую, чтобы получить лист записи ЕГРИП по форме NР60009.

Самозанятый

Чтобы стать самозанятым и платить налог на профессиональный доход, необходимо просто зарегистрироваться через мобильное приложение «Мой налог» на сайте nalog.ru, в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы или в одном из отделений специально уполномоченных банков (Сбербанк, Альфа-банк и других), объясняет Денис Артёмов.

Далее самозанятый просто указывает в мобильном приложении «Мой налог» полученный доход. Приложение автоматически рассчитывает сумму налога, которую арендодатель ежемесячно оплачивает в приложении.

«Документооборот арендодателя зависит от выбранной системы налогообложения. Допустим, тот, кто предпочел упрощенную систему налогообложения, обязан платить налог ежеквартально и по итогам года, — замечает Александр Спиридонов. — Каждый раз нужно заполнять НДФЛ. Кроме того, предприниматели самостоятельно исчисляют и уплачивают за себя страховые взносы на обязательное пенсионное и медицинское страхование».

А вот самозанятым и арендодателям, купившим патент, не придется тратить время на заполнение НДФЛ. Налог на профессиональный доход оплачивается ежемесячно, это делается дистанционно, без личного посещения ИФНС — очень быстро, через мобильное приложение или сайт, что занимает не более минуты.

ИП в этом отношении, даже с учетом специально разработанных программ формирования налоговой отчетности (taxcom), сильно проигрывают, уверяют специалисты.

Денис Артёмов, cтарший юрист юридической фирмы Via lege

А если не платить налог?

«Последствия за неполную уплату налога будут одинаковыми для всех, — предупреждает Евгения Яковлева. — За сокрытие части доходов или уклонение от уплаты налога штраф составит 20% неуплаченной суммы, а если действия были совершены умышленно, штраф составит уже 40% неуплаченной суммы налога».

Денис Артёмов добавляет, что за повторные нарушения, совершенные в течение полугода, грозит штраф в размере 100% дохода.

Как платить меньше налогов при сдаче жилья в аренду

На сегодня в РФ есть 4 варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья: НДФЛ для физических лиц, налог на профессиональный доход для самозанятых, упрощенная система налогообложения и патенты для ИП. Выясним, какой из этих способов выгоднее.

Для начала ликбез: чем аренда квартиры отличается от найма. В первом случае речь идет о сдаче жилья юридическим лицам, например, для проживания сотрудников компании (гл. 34 Гражданского кодекса (ГК) РФ). А если гражданин или юрлицо предоставляют квартиру рядовым гражданам (физическим лицам), мы имеем дело с коммерческим наймом (гл. 35 ГК РФ).

То есть, когда вы позволяете другим людям жить в вашей квартире за вознаграждение и заключаете договор с физическим, а не юридическим лицом, на самом деле речь идет о найме, а не об аренде. Но, так как всем привычнее вторая формулировка, будем придерживаться общепринятой терминологии.

От проблем с жильцами и налоговой вас защитит легализация вашей деятельности рантье и договор аренды, который даже не нужно нотариально заверять или где-либо регистрировать.

Теперь рассмотрим доступные в РФ варианты налогообложения и узнаем, как платить государству меньше, соблюдая закон.

НДФЛ для физических лиц

Суть: заключаете договор найма жилья, составляете акт приемки и документ, фиксирующий ежемесячную оплату. Затем подаете в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ, уплачиваете налог и живете спокойно.

Правовая база: гл. 32 Налогового кодекса (НК) РФ.

  • удобство способа — платить нужно раз в год, а не каждый месяц.
  • Можно вернуть часть уплаченных средств с помощью налоговых вычетов — на лечение, образование, покупку жилья (в том числе, по ипотеке).
  • Есть налоговые льготы (ст. 407 НК РФ).
  • высокая ставка: 13% для россиян и 30% для нерезидентов РФ.
  • Налог иногда насчитывается и на коммунальные платежи, если их вносит арендатор — контролирующий орган может счесть это также дополнительным доходом (по сути, экономией на оплате коммуналки).
  • Кроме этих 13%, собственник жилья платит налог на квартиру или свою долю в ней. Ставка зависит от политики вашего муниципалитета, подробности уточняйте в налоговой.

На заметку: по данным риелторов, до 90% участников рынка «белой» аренды жилья платят налоги по НДФЛ, остальные — по патентам.

«Упрощенка» для индивидуальных предпринимателей

Сдавая жилье, можно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и платить государству по упрощенной схеме (УСН).

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

  • по упрощенной схеме налогообложения ставка для ИП составит 6% с доходов или 15% в формате «доходы минус расходы».
  • Если в ИП нет наемных работников, можно не регистрировать и не использовать кассы (ККТ).
  • При сдаче нескольких квартир ИП на УСН может не платить налог на имущество, обязательный для физлиц.
  • С налоговых платежей копится пенсия. Если в вашем ИП нет сотрудников, налоговые платежи можно сократить на сумму взносов в пенсионный фонд.
  • каждый квартал необходимо делать авансовые платежи по налогу.
  • Кроме налога на доход, нужно делать ежегодные страховые и другие взносы, обязательные для ИП. В 2020 году общая их сумма составляла 40 847 руб. Платить ее нужно независимо от того, был у вашего ИП доход или нет.
  • Нужно вести книгу учета оборота средств.
  • Могут потребоваться услуги бухгалтера, а это дополнительные траты.
  • Нужно тратиться на содержание счета в банке для ИП, сдача отчетности и вывод денег на счет физлица также могут быть платными услугами.
  • Льгот и вычетов нет.
Читайте так же:
Как быстро и правильно продать квартиру

Что выгоднее для ИП — платить по 6% или по 15%? Это зависит от ваших расходов. Если они составляют более 60% дохода, больше подойдет ставка в 15%, если меньше 60%, выгоднее выбрать программу с 6%. Нужно считать.

Патенты на сдачу квартиры

Индивидуальный предприниматель может легально сдавать жилье, выплачивая налоги по патентной системе налогообложения (ПСН), — нужно купить патент на срок от 1 до 12 месяцев. Этот вариант доступен только для ИП. Суть — вы платите фиксированную сумму.

Правовая база: статьи 346 и 430 НК РФ.

  • невысокая ставка. Стоимость патента диктует правительство, в 2020 году в мегаполисах России, включая СПб, она составляла 6% от примерного годового дохода, в других регионах сумма фиксированная, узнать ее можно здесь.
  • Не нужно подавать декларации.
  • Всю сумму можно оплатить единоразово.
  • Чем меньше срок действия патента, тем меньше его стоимость.
  • Не нужно платить НДФЛ ни с квартиры, ни с дохода от ее сдачи.
  • регистрация ИП — обязательное условие. А это время, бумажная волокита и траты.
  • Сумма налога зависит от усредненного гипотетического дохода с аренды жилья, а не от фактического. В Санкт-Петербурге и других мегаполисах на нее влияют площадь недвижимости и район. В 2021 году патент на сдачу квартиры площадью 70 кв. м на 3 месяца в СПб будет стоить 11 772 руб., а на год — 42 403 руб., во втором случае можно разбить сумму на два платежа.
  • Взносы, обязательные для ИП, все равно нужно делать (в 2020 году эта сумма составляла 40 847 руб.).
  • Если ваш арендатор съедет до истечения действия патента, вы понесете убытки, так как разницу за неиспользованное время действия патента вам не вернут.
  • Вычесть из налога сумму отчислений в пенсионный фонд нельзя.

Вариант для самозанятых

С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.

Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

  • самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
  • Не нужно заполнять налоговые декларации.
  • Не требуются онлайн-кассы.
  • Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
  • Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
  • Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.
  • нет пенсионных начислений.
  • НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
  • Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.

Как выгоднее платить государству, сдавая жилье

Теперь давайте сравним системы налогообложения для арендодателя в РФ.

НДФЛИП на упрощенной системе «Доходы» (УСН)ИП на патентной системе (ПСН)Налог для самозанятых (НПД)
Минимальная налоговая ставка13%6%6%4%
Сумма налога в месяц при доходе 20 000/мес. (без учета коммунальных платежей, взносов за ИП, стоимости патента)2 600 руб. + налог на имущество1 200 руб. + взносы и налог за ИП + налог на имущество1 200 руб. + взносы за ИП + стоимость патента800 руб. + налог на имущество
Сумма налога в год при доходе 240 000/год (без учета коммунальных платежей и взносов за ИП)31 200 руб.14 400 руб.14 400 руб.9 600 руб.
Дополнительные налоги (на имущество, доход)ДаЕсли сдаете 1 квартиру — да, если несколько — нетНетДа
Льготы (налоговый вычет)ДаНетНетДа
Простота отчетности********
Взносы (в страховой, пенсионный фонд и т.д.)НетДаДаНет

*Цифры в таблице приведены приблизительные, только по суммам непосредственно налога на сдачу жилья в аренду в рамках выбранной системы налогообложения.

Для каждого способа нужно считать фактическую сумму индивидуально — с учетом обязательных платежей для ИП, стоимости патента, наличия/отсутствия и размера дополнительных отчислений и налогов, площади вашей квартиры и района, в котором она расположена. Многое зависит от стоимости вашего жилья, частоты простоев, локации. Например, в Санкт-Петербурге рентабельнее всего сдавать жилье в Приморском районе:

Читайте так же:
Как выписать иностранца из квартиры без его согласия если я собственник

Подробнее о том, как выгодно сдать жилье в аренду в СПб и ЛО, читайте здесь, какой район рентабельнее и почему — здесь.

Какой из вариантов выгоднее — НДФЛ как физлицо или налоги для ИП? Это зависит от суммы ваших доходов от сдачи жилья. Если вы получаете меньше 60 000 рублей в месяц, выгоднее будет платить налог как физическое лицо по 13%, если сумма дохода составляет 60 и более тысяч рублей, целесообразнее открыть ИП и платить по 6%.

Например, получая 20 000 руб. в месяц,

  • физлицо заплатит 31 200 руб. налога (20 000×13% х 12),
  • а ИП на упрощенке — 14 400 руб. (20 000×6% х 12). К этой сумме нужно добавить и обязательные для ИП взносы (в 2020-м это около 41 000 руб.), в результате выйдет почти в два раза больше, чем у физлица — 55 400 руб.

А если доход от сдачи квартиры составляет 80 000 в мес., физлицо заплатит 124 800 руб. (80 000×13% х 12), а ИП на упрощенке — 98 600 руб. (80 000×6% х 12) + 41 000).

Патентная система может оказаться привлекательнее других, если вы сдаете жилье по цене, превышающей среднюю стоимость патента на ее сдачу. Чаще всего ее используют владельцы больших, дорогих квартир в престижных районах.

При прочих равных самой выгодной для арендодателей сейчас является система налогообложения для самозанятых (НПД), на втором месте — патенты. В целом, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Перевесят в вашем случае преимущества или недостатки и какой из вариантов — НДФЛ, упрощенка для ИП, патенты или налог для самозанятых — подойдет конкретно вам, зависит от индивидуальных исходных данных.

Оплата земельного налога

Земля и льгота: как владеть полями и лугами без уплаты налогов

Информация про то, что по земельному налогу можно получить вычет, вас вряд ли удивит. Но известно ли вам, что многие жители Санкт-Петербурга вообще освобождены от необходимости его уплачивать? Читайте статью — и узнаете, входите ли вы в их число.

Повышение НДФЛ: вырастут ли налоги при продаже квартиры

С 1 января 2021 года повышается НДФЛ на доходы свыше 5 миллионов рублей. Собственников недвижимости справедливо волнует вопрос, как изменится расчет налога при продаже квартир и возможно ли сократить затраты, не нарушая закон.

Налоги при продаже квартиры

Налог на продажу квартиры

Если вы продали жилье, то, согласно статье 208 Налогового кодекса, 13% ее стоимости получит государство в виде подоходного налога.

Налоги на наследство и дарение квартиры

О налогах на наследство и дарение квартиры: нюансы, объемы, подводные камни

Вступая в наследство и получая жилье в дар, выгодоприобретатель должен отдать государству определенный процент. К каким суммам готовиться и какова процедура: какой налог на наследство и дарение квартиры удерживается?

Уплата налогов на подаренную квартиру

Как посчитать налог на дарение квартиры

От уплаты налогов на подаренную недвижимость освобождаются близкие родственники — дети (кровные и усыновленные), родители, бабушки и дедушки. Не нужно платить налоги братьям и сестрам, а также супругам.

Уплата налога при продаже квартиры

Новое о налоге с продажи жилья

Одной из важных обязанностей продавца квартиры является своевременная уплата налога с полученного дохода. Проще всего обратиться к юристу, специализирующемуся на данной теме, чтобы он быстро и точно рассчитал сумму налога, помог заполнить документы, объяснил алгоритм действий.

Налог на сдачу квартиры в аренду

Картинка на тему Налог на сдачу квартиры в аренду

Если Вы сдаете квартиру, как правило, по закону Вам надо подать налоговую декларацию и уплатить налоги. Если Вы сдаете квартиру не как предприниматель, декларация, которую Вам надо заполнять, — декларация 3-НДФЛ. А налог, который Вам надо уплатить с доходов, — НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Иначе такой налог еще называют «подоходный налог».

Декларация 3-НДФЛ подается в налоговый орган каждый год. Так, в 2018 году Вы подаете декларацию о полученных доходах от сдачи квартиры 2017 года, в которой исчислен налог к уплате. Так-же у Вас есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ со всеми сведения в налоговый орган, если вы сдаете квартиру в одном городе, а проживаете в другом (Например: сдача квартиры в аренду в Москве, по которой Вы так-же обязаны уплатить налог).

Когда и куда подается декларация в 2018

Декларация 3-НДФЛ, как правило, подается по окончании календарного года, в котором Вы получали доход от сдачи квартиры. По окончании года, но не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Декларация, как правило, подается в налоговую инспекцию по месту Вашей постоянной регистрации (даже если жилье, которое Вы сдаете, находится в другом месте). Вы не обязаны подавать никаких документов с декларацией, но желательно приложить к декларации копию договора аренды (или найма). Так больше вероятность, что инспектору все в декларации будет понятно и он не запросит у Вас дополнительной информации. Но не отдавайте, пожалуйста, оригинал договора, так как его не вернут. Декларацию можно отправить по почте. Так Вам не придется ходить в налоговую инспекцию. Чаще всего, если документы сделаны и поданы правильно, никаких вопросов инспекция больше не задает.

Читайте так же:
Расписка за аванс квартиры 2 собственника

Когда и в каком размере платятся налоги со сдачи квартиры

Налог на доходы Вам нужно будет заплатить самостоятельно. То есть это — Ваша обязанность, и Вы должны заплатить налог сами, не дожидаясь, пока налоговая инспекция пришлет Вам уведомление. Сроки уплаты налога не такие, как для подачи декларации. Уплата налогов за сдачу квартиры производится не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором Вы получили доход. Налог со сдачи квартиры для так называемых налоговых резидентов составляет 13%. Как правило, налоговый резидент, независимо от гражданства, — это тот, кто постоянно живет в России (если точнее, провел в том календарном году, в котором был получен доход от сдачи жилья, больше полугода в России).

Пример

Александра из Санкт-Петербурга на протяжении всего 2017 года сдавала квартиру, которая находится в Москве, за 25 000 рублей в месяц. По окончании 2017 года Александра по (не позднее) 30 апреля 2018 года самостоятельно заполнила налоговую декларацию 3-НДФЛ. Она отправила ее в отделение налоговой службы в Санкт-Петербурге по месту постоянной регистрации Александры. К декларации она приложила копию (не заверенную нотариально) договора аренды, сделанную самостоятельно. Декларацию и копию договора Александра отправила по почте, чтобы не терять времени на «поход» в инспекцию. До 15 июля 2018 года она самостоятельно заплатила 39 000 рублей налога на доходы (по ставке 13%) .

Как все сделать с Налогией

На веб-сайте Налогия Вы найдете все для того, чтобы правильно заполнить и подать декларацию в любой части России и не заплатить лишних налогов. Теперь не нужно идти к консультантам. Вы сами сможете все сделать гораздо быстрее и дешевле:

  1. Заполнить декларацию на веб-сайте Налогия. С нами правильно заполнить декларацию будет быстро и просто.
  2. Скачать шаблон описи вложения для отправки декларации по почте. Шаблон простой одностраничной описи можно скачать в разделе веб-сайта «Декларация 3-НДФЛ» / «Как подать 3-НДФЛ».
  3. Отправить декларацию ценным письмом с описью вложения. Вам даже не придется ходить в налоговую инспекцию.

Чтобы перейти к заполнению налоговой декларации 3-НДФЛ на нашем веб-сайте, нажмите, пожалуйста, кнопку Далее ниже.

Чтобы добавить эту страницу в избранное Вашего браузера (программы для просмотра страниц в Интернете), нажмите, пожалуйста, ссылку «В избранное» ниже. Вы также можете при помощи кнопочек справа от ссылки «Поделиться» ниже поделиться этой страницей в социальной сети. Тогда ссылка на эту страницу будет у Вас на Вашей странице в социальной сети, и Вам не придется вспоминать, как найти эту страницу.

Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду

Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает нежилое и жилое помещения. Какие налоги следует уплатить?

Ответ:

Доходы физлица, не ИП, от аренды облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов. При этом необходимо оценивать риски признания такой деятельности предпринимательской, с возможным доначислением НДС и уплатой штрафов. Если сдается несколько объектов, такие риски возрастают. Между тем с учетом ряда законодательных ограничений физлицо может воспользоваться преимуществами нового спецрежима в виде уплаты налога на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. В случае аренды нежилых помещений, полагаем, снять риски и уменьшить налоги поможет регистрация в качестве ИП.

В общем случае доходы, полученные физическими лицами, не являющимися ИП, облагаются только налогом на доходы физических лиц. Когда арендатором является физлицо (не ИП), обязанность по исчислению и уплате НДФЛ возлагается непосредственно на арендодателя-физлицо (п. 1 ст. 228 НК).

Гражданин должен подать декларацию по итогам года и оплатить НДФЛ по ставке 13 процентов не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.

Если арендатор является юрлицом или ИП, обязанность удержания налога возлагается на арендатора. Российская компания (или ИП), выплачивающая арендную плату гражданину-непредпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма Минфина РФ от 02.10.2014 № 03-04-05/49525, от 18.09.2013 № 03-04-06/38698). То есть она должна рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (пп. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Однако следует учитывать, что отсутствие регистрации физлица в качестве ИП не означает отсутствия фактической предпринимательской деятельности. Согласно разъяснениям КС РФ, изложенным в Постановлении от 27.12.2012 № 34-П, отсутствие государственной регистрации не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой.

Это влечет риски такой квалификации налоговым органом с наложением штрафов и доначислением налогов, как при применении общей системы налогообложения.

Некоторые ориентиры для определения деятельности в качестве предпринимательской дают официальные органы в своих разъяснениях (письма Минфина РФ от 16.08.2010 № 03-04-05/3-462 и ФНС РФ от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@). О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Читайте так же:
Как заполнить декларацию на второй год при покупке квартиры в ипотеку

ИП, не перешедший на спецрежим, признается плательщиком НДС. Поэтому гражданину, деятельность которого будет расценена как предпринимательская, может грозить штраф:

  • за неуплату НДС — 20 процентов от неуплаченной суммы;
  • за непредставление деклараций по НДС — 5 процентов от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.

В случае с нежилым помещением риски квалификации такой деятельности в качестве предпринимательской еще выше. По мнению Минфина РФ, доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (письма от 22.07.2016 № 03-11-12/43108, от 24.06.2016 № 03-11-11/37017). Доказать, что нежилое помещение может использоваться гражданином в личных целях, будет довольно сложно, особенно в совокупности с иными обстоятельствами или ярко выраженным коммерческим назначением нежилой недвижимости.

В качестве дополнительного ориентира при оценке рисков можно использовать размер выручки. Так, в соответствии с п. 1 ст. 145 НК РФ освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС можно получить, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей.

Физическое лицо, чья деятельность признана предпринимательской, не лишено права на использование освобождения от обязанностей плательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ (Постановление от 05.09.2008 № А75-5120/2007). Вместе с тем не исключена возможность принятия арбитражным судом решения не в пользу налогоплательщика, если данное лицо не обращалось в налоговый орган с соответствующим заявлением с целью получения права на льготу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.07.2014 № А26-5025/2013).

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений должны квалифицироваться как прибыль от фактической предпринимательской деятельности. Последствием ведения деятельности без регистрации в качестве ИП будет доначисление НДС, пеней, штрафы. Причем осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя образует состав административного правонарушения (п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Судебная практика в данном вопросе на стороне контролирующих органов, такой подход просматривается в определениях ВС РФ от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2, постановлениях АС Поволжского округа от 01.10.2018 № Ф06-36675/2018, от 26.06.2017 № Ф06-21241/2017, Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-582/2018, Уральского округа от 27.12.2017 № Ф09-8236/17.

Выгодной альтернативой в данном случае может выступить НПД.

Среди ограничений для применения этого налога, установленных ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ, не содержится каких-либо препятствий в отношении аренды недвижимости.

Применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности (ч. 6 ст. 2 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). В данном случае, полагаем, актуальны вышеизложенные моменты о квалификации предпринимательской деятельности. Законодательство не содержит требования о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимого условия сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Но поскольку аренду едва ли можно ассоциировать с бытовыми услугами, указанными в п. 70 ст. 217 НК РФ, думаем, что в случае с нежилой недвижимостью может возникнуть необходимость регистрации ИП. По мнению Минфина РФ граждане и ИП, оказывающие услуги по сдаче в аренду жилых помещений, могут применять НПД (письмо Минфина от 27.03.2020 № 03-11-11/24601)

Важно учесть, что ИП не разрешено совмещать налог на профессиональный доход с другими спецрежимами или с общей системой налогообложения (при уплате НДФЛ).

Согласно подпунктам 1 и 2 ст. 10 Закона № 422-ФЗ налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

  • 4 процента — в отношении доходов, полученных от физических лиц;
  • 6 процентов — в отношении доходов, полученных от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Причем при выплате дохода плательщику НПД при аренде помещения у организации не возникает обязанностей налогового агента по НДФЛ.

Таким образом, физическое лицо вправе применять данный спецрежим по доходам от сдачи в аренду недвижимости , если доходы от этой деятельности не превысят в календарном году 2,4 млн рублей. Для применения данного режима необходимо пройти регистрацию через мобильное приложение «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика. В случае наличия нескольких объектов, среди которых имеются нежилые, полагаем, необходима регистрация в качестве ИП.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector