Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдача квартиры отразится на моей пенсии

Как сдача квартиры отразится на моей пенсии?

– Я неработающий пенсионер, хочу сдавать квартиру. Как это отразится на моей пенсии, и какой налог я должна платить?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:

Если неработающий пенсионер, получая надбавку к основной пенсии, сдает квартиру, надбавку никто не отменит. Право получения социальных доплат имеют лишь неработающие пенсионеры, к которым относят те из них, кто не выполняет работы и не ведет деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию. Сдача пенсионером квартиры внаем третьим лицам не превращает его в работающего пенсионера и, как следствие, не лишает его права получать надбавку, поскольку данная сделка не требует обязательного пенсионного страхования.

Что касается уплаты налога на доходы, полученные от сдачи квартиры, для пенсионеров, как и для всех граждан, размер такого налога составляет 13% от суммы дохода.

Также обращаем внимание на то, что многие пенсионеры получают субсидию по оплате ЖКУ. Возможность получения субсидии формируется, исходя из уровня доходов пенсионера, а так как сдача квартиры по договору найма увеличивает доходы пенсионера, субсидия может быть уменьшена либо отменена.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:

Вы можете сдавать квартиру внаем и платить 13% НДФЛ со всех доходов. Декларация по форме 3-НДФЛ подается 1 раз в год до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается одной суммой до 15 июля следующего года.

Также возможен вариант регистрации в качестве самозанятого. А вот вариант с регистрацией в качестве индивидуального предпринимателя слишком неудобен для вас.

Все перечисленные способы никак не отразятся на вашей пенсии. То есть она не станет меньше. Исключение: если вы получаете социальную пенсию, и вам доплачивают.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:

Согласно нормам НК РФ, если вы получаете доход от сдачи в аренду своей квартиры, должны оплачивать налог с дохода. Все доходы должны быть задекларированы.

Если вы сдадите квартиру в 2020 году, то до 30 апреля 2021 года вы должны будете сдать декларацию в ИФНС того района вашего города, где вы прописаны.

Вы пенсионерка, а с пенсии налог на доходы не удерживается. Значит, в декларации вы должны указать только доходы, которые получены вами помимо пенсии: в данном случае от сдачи квартиры внаем. От этой суммы нужно самостоятельно исчислить сумму налога на доходы физических лиц в размере 13% и уплатить ее.

Хочу отметить, что если вы будите проходить платное лечение, приобретете имущество, то у вас появится право обратиться с декларацией формы 3-НДФЛ за возвратом налогового вычета, если ранее вы данное право не использовали. Налоговый вычет будет вам возвращен в размере оплаченного налога на прибыль.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

С дохода, получаемого от сдачи внаем жилья, нужно платить НДФЛ 13% (если нет специального статуса – индивидуального предпринимателя или самозанятого). По общему правилу, получение такого дохода без применения специального статуса на самой пенсии не отражается, однако может повлиять на региональные и/или местные доплаты и субсидии.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если автор вопроса собирается сдавать квартиру, как физическое лицо, то налог составит 13%. Если сдавать планируется только одну квартиру, то, делая это в качестве самозанятого лица, следует платить 4% при сдаче ее физическим лицам и 6% –юридическим. Можно оформить ИП с упрощенным налогообложением и сдавать, уплачивая налог 6%.

Эта деятельность никак не влияет на пенсию. Федеральные законы не накладывают на пенсионера никаких ограничений при сдаче им квартир. Но, возможно, в регионе, где проживает автор вопроса, существуют какие-то местные нормы, регулирующие эту сферу деятельности. Например, есть надбавки и льготы, получаемые при условии отсутствия какого-либо дохода, в том числе и от сдачи квартиры. Для уточнения требуется консультация у местных юристов.

Отвечает технический специалист Rosreestr.net. Алексей Шайхов:

Если вы будете втайне сдавать квартиру, и это обнаружит налоговая, это отразится на индексации пенсии и отмене льгот, если они у вас есть. Такая история связана с тем, что сдача квартиры – это получение дохода, а, значит, нужно о нем отчитываться.

У вас есть несколько вариантов того, как оформить сдачу квартиры:

  • оформить ИП на УСН и платить 6% или приобрести патент;
  • не оформлять у налоговой, но уплачивать 13% с общего дохода;
  • зарегистрироваться как самозанятый, если вы проживаете в регионе, где это возможно.
Читайте так же:
Как оплатить ндфл за аренду квартиры

Если не оформить сдачу квартиры, вы можете получить штраф от 2 до 7 тысяч рублей в зависимости от региона проживания.

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров:

Согласно общим правилам Налогового кодекса, доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ и подлежат налогообложению в размере 13%.

Однако, если деятельность гражданина по сдаче внаем жилых помещений будет иметь признаки предпринимательской деятельности (множество объектов, периодичность сдачи), физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивать налог с соответствующих доходов (6% при упрощенной системе налогообложения).

Кроме того, сейчас пенсионер, сдающий в аренду жилье, может зарегистрироваться как самозанятый, если его суммарный доход не превышает 2,4 млн рублей в год. В таком случае действует льготный налоговый режим со ставкой 4% (при работе с физическими лицами) и 6% (при работе с юридическими лицами или ИП). Данный режим введен в действие как эксперимент в 23 регионах России, в том числе в Москве и Московской области.

В зависимости от выбранной формы налогообложения зависит индексация пенсии арендодателя. Так, в случае регистрации в качестве ИП на гражданина будут возложены обязательства по перечислению за самого себя страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. В соответствии с действующим законодательством, пенсионер в этом случае будет считаться работающим, а индексация пенсии производиться не будет до прекращения статуса ИП.

Самозанятые пенсионеры, согласно закону, не входят в число тех, кто застрахован в системе обязательного пенсионного страхования. Поэтому их могут причислить к работающим лишь тогда, когда они сами захотят перечислять за себя взносы на пенсионное страхование.

Если же пенсионер оплачивает 13% НДФЛ со сдачи жилья в аренду, поскольку не является ИП, то индексация пенсии будет производиться в общем порядке, поскольку не нужно делать взносы на обязательное пенсионное страхование.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

НДФЛ, упрощенка или патент? Что выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Итак, вы как физическое лицо сдаете квартиру, соответственно, получаете определенный доход, который по закону облагается налогом на доходы физического лица (НДФЛ). Его размер составляет 13% от дохода, то есть если вы сдаете квартиру за 30 тыс. руб./мес., то налог составит 3900 руб. ежемесячно.

Самое сложное при выборе этого способа — заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (кстати, в Интернете сейчас можно найти массу подсказок). Документ подается в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации по окончании календарного года, в котором вы получали доход от сдачи квартиры, но не позднее 30 апреля следующего года. Например, если вы сдавали жилье в 2014 г., то подать декларацию нужно было с 1 января по 30 апреля 2015 г.

Вместе с декларацией вы можете передать и копию договора аренды. Допускается отправка документов «Почтой России» (лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении).

Оплатить налог необходимо до 15 июля 2015 г.

Обратите внимание: если жилье сдается юридическому лицу, то вам ни о чем беспокоиться не нужно. В данном случае организация-арендатор будет выступать налоговым агентом, который самостоятельно должен рассчитать и оплатить налог.

Налог по упрощенке

Еще один вариант — упрощенная система налогообложения (УСН).

В данном случае сумма налога почти в два раза меньше, чем при оплате НДФЛ. Налог по УСН составляет 6% от дохода. То есть с тех же 30 тыс. руб. в месяц налог составит 1800 руб. (тогда как по НДФЛ — 3900 руб.). Но, пожалуй, на этом плюсы и заканчиваются. Чтобы воспользоваться «упрощенкой», арендодателю нужно приложить немало усилий, а именно:

  • зарегистрироваться в качестве ИП (сама процедура регистрации несложная и довольно быстрая, пошлина составляет 800 руб.);
  • заключить договор с арендатором;
  • рассчитать и оплатить налог по УСН;
  • подать налоговую декларацию в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Индивидуальные предприниматели оплачивают налоги в 2014–2015 гг. поквартально, то есть должно быть четыре оплаты:

  • за I квартал;
  • за полугодие (за II квартал);
  • за девять месяцев (за III квартал);
  • за год (за IV квартал).

Оплата налога по УСН за первые три квартала должна быть произведена не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (25 апреля, 25 июля, 25 октября соответственно), за IV квартал — не позднее 30 апреля следующего года.

Читайте так же:
Все жильцы квартиры по адресу и телефону

Заплатить можно через Сбербанк или посредством платежного поручения через расчетный счет ИП.

Помимо налога нужно делать взносы в Пенсионный фонд и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС).

Если доходы ИП (при условии, что у него нет сотрудников-работников) меньше 300 тыс. руб./год, то взносы составляют (с учетом округления копеек):

  • за 2014 г. — 17 329 руб.;
  • за 2015 г. — 18 611 руб.

Если же доходы более 300 000 руб./год:

  • за 2014 г. — 1% с суммы превышения, но не более 138 628 руб.;
  • за 2015 г. — 1% с суммы превышения, но не более 148 886 руб.

Страховые взносы в ФФОМС от дохода предпринимателя не зависят. Они одинаковы для всех (за 2014 г. — 3400 руб., за 2015 г. — 3651 руб.).

Патент на сдачу жилья

Еще один вариант — это покупка патента.

Сразу скажем, что этот способ выгоден владельцам дорогого элитного жилья.

Патент — это разрешение от государства на какой-либо вид предпринимательской деятельности (в нашем случае — на сдачу в аренду недвижимости). Для того чтобы купить патент, нужно иметь статус ИП.

Стоимость патента рассчитывается исходя из возможного годового дохода. При этом неважно, каким он будет в реальности: вы покупаете патент и тем самым уже оплачиваете налог.

Заявление о переходе на патентную систему налогообложения нужно подать в налоговый орган за десять дней до начала предпринимательской деятельности.

В течение пяти дней со дня получения заявления налоговый орган обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент.

Cтоимость патента на сдачу жилья в Москве c 1 января 2015 г. изменилась и различается в зависимости от площади и расположения объекта. Соответствующие поправки внесены Мосгордумой в Закон «О патентной системе налогообложения».

Цена патента рассчитывается как 6% от потенциально возможного дохода от сдачи объекта в аренду, то есть имеет значение площадь и местонахождение недвижимости.

Так, собственники квартир до 50 кв. м в центре города будут покупать патенты за 3,7 тыс. руб./мес.; в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах — за 1,7 тыс. руб./мес., а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. руб./мес.

Патенты на объекты площадью от 50 до 100 кв. м в аналогичных районах обойдутся в 7,5 тыс. руб., 3,5 тыс. руб. и 5 тыс. руб./мес. соответственно.

Индивидуальные предприниматели на патентной системе также должны оплачивать обязательные взносы в ПФР и ФФОМС, но им не нужно подавать декларацию и заводить кассовый аппарат.

Сам себе риелтор. Как снять и сдать квартиру без рисков

Если вы собираетесь снять или сдать квартиру, нужно тщательно подготовиться, чтобы потом не жалеть о потерянных деньгах. Как убедиться, что квартира действительно принадлежит радушному хозяину с ключами, а ваши жильцы на следующий день не сдадут элитное жилье в субаренду толпе нелегальных мигрантов? И наконец, что выгоднее для собственников – налог на доход от сдачи или годовой патент?

Шаг 1. Найти квартиру или жильцов

Сайты для поиска и сдачи квартир вы наверняка знаете. Арендаторам в большинстве случаев придется заплатить комиссию агенту, который сведет вас непосредственно с хозяином. Эти сервисы не дают никакой гарантии, но один из таких сайтов уже запустил бесплатную проверку квартир для сдачи в долгосрочную аренду. Теперь объявление может получить дополнительный знак благонадежности, если хозяин квартиры документально подтвердит свой статус, а проверяющие увидят, что жилье соответствует заявленным параметрам.

Эксперты не советуют пользоваться платными онлайн-базами владельцев квартир с указанием адресов и контактов. Очень часто оказывается так, что выставленные там квартиры уже сданы, номера отключены либо принадлежат совершенно другим людям.

Понравившуюся квартиру нужно обязательно сравнить с аналогичными вариантами на рынке. И если она намного дешевле, это уже повод задуматься: все ли здесь чисто.

Шаг 2. Проверить, не мошенник ли владелец

Итак, вы нашли квартиру, хозяин приветливо улыбается и показывает вам все требуемые документы. А какие это, собственно, документы и что с ними делать?

Проверить паспорт

Первым делом нужно проверить личные документы – паспорт. Как минимум, можно воспользоваться сервисом на сайте УФМС и выяснить, является ли документ действующим. В базе содержатся данные о недействительных, потерянных или украденных паспортах.

Получить выписку из ЕГРН

Теперь к самой квартире. Чтобы снять ее, вам понадобится согласие всех собственников и зарегистрированных там лиц. К примеру, хозяин заявляет, что он единственный собственник. Проверяем, так ли это.

Читайте так же:
Ответственность председателя тсж за 2 административных дела возбужденных жилищной инспекции

«Нужно удостовериться в том, что лицо, которое выдает себя за собственника, им и является, – поясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – Экспресс-проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Ростреестра. Сервис позволяет сделать это в течение 10 минут».

А дальше нужно заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Ее может получить любой человек по любой квартире. Там будет написано, кто является текущим собственником жилья и есть ли обременения или аресты на квартиру. Это тоже можно сделать на сайте Росреестра или через центры госуслуг. Срок изготовления документа – три дня (правда, иногда делают дольше).

Получить выписку из домовой книги

Арендатор может попросить у хозяина выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что согласие на сдачу дали все собственники и лица, зарегистрированные в квартире. В противном случае они могут объявиться на следующий день и составить вам неприятную компанию. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки из домовой книги – срок ее действия составляет один месяц.

Тут нужно учитывать, что выписку может запросить только владелец квартиры. Поэтому можно просто вежливо попросить его дойти до ближайшего центра «Мои документы». Выписку предоставят практически сразу после обращения. Собственник, которому нечему скрывать, вряд ли откажется совершить с вами небольшой променад для общего спокойствия.

Информацию о том, сколько человек прописано в выбранной квартире, также могут предоставить в управляющей компании .

Познакомиться с соседями

Еще один совет – не стесняйтесь позвонить в соседние квартиры и спросите, знают ли жильцы владельца выбранной вами квартиры, тех, кто жил там до вас, и часто ли вообще меняются квартиранты.

Шаг 3. Составить и зарегистрировать договор

Итак, вы убедились, что квартира действительно принадлежит вашему будущему арендодателю (и согласия других владельцев и прописанных лиц тоже получены). Теперь важно юридически закрепить свои права и грамотно составить договор найма.

Такие договоры бывают краткосрочными (меньше, чем на год) и долгосрочными (больше, чем на год). Если стороны заключат второй тип договора, его нужно в течение месяца зарегистрировать в Росреестре.

В договоре нужно перечислить все имущество, имеющееся в квартире, точные сведения о жилье, собственниках, площадь, номер квартиры и количество комнат, а также подробно прописать все условия. Сюда входит и количество посещений квартиры хозяином, и то, будет ли он вас заранее предупреждать, и возможность завести четвероногого друга.

Также нужно прописать в договоре, каким способом будут производиться расчеты.

Выписка с банковского счета потом поможет подтвердить, что вы исправно за все платили.

Как правильно снять квартиру в столице?

Собственнику. Как законно сдать квартиру

Легализовывать рынок аренды в столице начали осенью 2012 года. Есть два варианта легальной сдачи: зарегистрировать арендный договор в Росреесте с уплатой 13-процентного налога на прибыль или оформить патент на сдачу квартиры сроком от месяца до одного года.

Купить патент

Чтобы получить патент, сначала нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ и налога на имущество. К тому же предпринимателю не надо подавать налоговую декларацию и использовать контрольно-кассовую технику.

Для собственника жилья патент может быть выгоднее, чем уплата 13-процентного налога, поскольку он может установить произвольную ежемесячную оплату, и при этом отправлять в бюджет фиксированную сумму.

Стоимость патента зависит от площади квартиры и месторасположения и рассчитывается с помощью специального калькулятора на сайте департамента экономической политики и развития. К примеру, годовой патент на сдачу квартиры площадью до 50 квадратных метров в районе Богородское на востоке Москвы обойдется в 18 тысяч рублей. Если квартира площадью до 100 квадратных метров находится на Арбате, патент на ее сдачу будет стоить 90 тысяч в год.

Узнать точную стоимость патента на сдачу квартиры можно на mos.ru в разделе «Узнайте стоимость патента»

Как правильно сдать квартиру в аренду в Москве

Застраховать квартиру

Если вы планируете сдавать свое жилье на длительный срок, имеет смысл подумать о покупке страховки. Это защитит ваш кошелек, если жильцы окажутся непорядочными и разнесут полквартиры, и в том случае, если вас затопят соседи сверху.

Помимо этого, нужно постараться проверить, действительно ли ваши арендаторы сами живут в квартире. Они тоже могут оказаться мошенниками и использовать жилье для проживания, предположим, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания. Вряд ли его привлекут к ответственности, но неприятные часы в отделе полиции хозяину квартиры обеспечены.

Читайте так же:
Как оформин дачный домик построенный на земельном участке выделенного для ижс

Где искать правду, если что-то пошло не так

Если, несмотря на договор, та или другая сторона нарушает условия аренды, за справедливостью можно обратиться в суд. Однако едва ли это действительно решит все проблемы и поможет получить желаемую компенсацию.

Что грозит тем, кто сдает жилье нелегально

Эксперты отмечают, что в последние годы в столице выросло число арендодателей, которые платят налоги за сдачу жилья. Стоит помнить, что штрафы грозят как за непредоставление декларации в налоговую, так и за неуплату или неполную уплату налогов. Штраф за неуплату налога составляет 20 процентов от суммы неуплаченного. А в том случае, если неуплату признают умышленной, штраф вырастет до 40 процентов.

За непредоставление налоговой декларации штраф составит пять процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30 процентов от указанной суммы и не менее 1000 рублей.

Уголовная ответственность грозит только тем арендодателям, которые скроют налоги на сумму более 600 тысяч рублей в течение трех лет. Им могут грозить более крупные штрафы, принудительные работы и даже арест.

Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов

В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям очень большими. Поэтому патентная система вызывает все больший интерес со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент – это латинское слово. На русский язык оно переводится, как открытый, ясный или очевидный. Хотя на самом деле у данного термина есть несколько значений, одно из которых широко используется в налоговом праве.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России довольно подробно определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Если не вдаваться в подробности, то сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) вместо периодической уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности.

Все эти виды перечислены в главе 26.5. НК РФ. В их число входит и «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

Основания для получения патента

Следовательно, для того чтобы получить патент, необходимо иметь в собственности недвижимость, которую вы собираетесь сдавать в наем, и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Регистрация ИП в России не представляет, кстати, особых сложностей. Мифы о трудностях при оформлении этого статуса распространяют фирмы и специалисты, которые как раз и оказывают подобные услуги населению.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации по форме № Р21001, введенное приказом ФНС России от 25 января 2012 г. за № ММВ-7-6/25@, и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Далее все документы сдаются в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

Затраты на приобретение статуса ИП также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса обойдутся от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).

Читайте так же:
Можно ли оформить технический паспорт на квартиру в мфц

Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Иными словами, нельзя получить патент, например, с 1 мая 2015 по 30 апреля 2016 года потому, что в этот период входит часть 2016 года.

Оплачивается патент на банковские реквизиты того отделения ИФНС, которая выдает его. Порядок оплаты зависит от срока действия патента. Если предприниматель получил патент на срок менее шести месяцев, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок более шести месяцев, то ИП рассчитывается за него в два этапа: 1/3 стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся 2/3 – не позднее срока окончания патента.

Здесь важно отметить, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первое и немаловажное достоинство ПСН состоит в ее прозрачности. Она понятна широкому кругу предпринимателей: государство определяет возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Вторым немаловажным плюсом патентной системы является отсутствие обязанности подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения. И хотя ничего сложного в ней нет, помощь бухгалтера все равно понадобится, а это дополнительные затраты.

Ну и наконец, ПСН будет выгодна далеко не всем арендодателям. Дело в том, что размер предполагаемого потенциального дохода зачастую выше реальной рыночной стоимости аренды. В первую очередь это касается регионов и московских квартир экономкласса. К примеру, в середине 2014 года потенциальный доход с квартиры площадью менее 50 кв. м в Центральном округе Москвы равнялся 750 000 рублей. Получается, что годовой патент на нее стоил 45 000 рублей. Следовательно, власти Москвы предполагали, что аренда такой квартиры обойдется нанимателю минимум в 62 500 рублей в месяц. Однако данные цифры серьезно завышены. Максимум, на что может надеяться собственник, сдавая в аренду подобную квартиру: 40 000 — 45 000 рублей в месяц. В исключительных случаях – 50 000 рублей. Вот и выходит, что владельцу данной квартиры совсем невыгодно брать патент, а следует просто зарегистрироваться как ИП и платить обычный налог в 6%.

А вот собственникам апартаментов и дорогих квартир в престижных районах Москвы патент будет как нельзя кстати. Возьмем элитную квартиру площадью от 100 до 200 кв. м в том же Центральном округе Москвы. Потенциальный доход от ее аренды установлен в размере 2,25 млн рублей. Патент на один год в этом случае будет стоить 135 000 рублей.

Однако в реальности аренда подобной недвижимости сейчас обходится нанимателю от 2,4 млн рублей в год. Нетрудно посчитать, что при обычной «упрощенке» в 6% ее хозяин заплатит государству 144 000 рублей, что уже больше стоимости патента, ну а уж если собственник станет сдавать ее как физическое лицо и платить налог в размере 13%, то он отдаст государству целых 312 000 рублей. Тут уж, как говорится, – без вариантов. Только патент.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова , президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector