Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом

Если ДДУ оформлен до брака, является ли квартира совместным имуществом?

– Квартира приобретена и оплачена в порядке ДДУ до брака. Свидетельство на уже построенную квартиру получено после заключения брака. Является ли квартира общей квартирой, приобретенной в браке, и необходимо ли разрешение супруги на ее продажу?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Согласно российскому законодательству, общей совместной собственностью супругов, которую придется делить при разводе, является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество. Об этом сказано в п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ. При этом есть важная оговорка: совместным имуществом не является то, что было приобретено в годы брака, но на личные сбережения одного из супругов. Это касается и имущества, принадлежавшего одному из супругов до свадьбы, а также полученного в дар или в порядке наследования.

Если сумма за квартиру, которая зафиксирована в ДДУ, была оплачена полностью до брака, тогда такое жилье будет полностью принадлежать только одному из супругов, на него не распространяется режим совместной собственности. Так что нотариально удостоверенного согласия второго супруга на продажу не потребуется – даже в том случае, если право собственности было оформлено уже в браке.

Если же квартиру оплачивали оба супруга из личных «досвадебных» сбережений, и это отражено в платежных документах, тогда оба человека будут претендовать на свою долю недвижимости при разделе имущества.

Когда оформляется ипотека до брака, а часть платежей совершается уже в браке, имущество также является совместно нажитым, поскольку на его оплату шли совместные семейные средства. Здесь возможны варианты – в зависимости от той суммы, которая была направлена на погашение займа в браке. Если она существенна, то супруга, взявшего ипотеку, могут обязать выделить другому долю в квартире или выплатить половину потраченных на погашение ипотеки средств. Исключением в такой ипотечной ситуации является вариант, когда был заключен брачный договор, и в нем четко прописано, что квартира принадлежит одному из супругов.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

При покупке квартиры по ДДУ до брака и получении свидетельства на нее уже после заключения брака важно определить, как выплачивалась ее стоимость. Если квартира была полностью оплачена до брака, то она не будет считаться совместной собственностью, даже если свидетельство на нее получено уже после заключения брака. Это объясняется тем, что полная стоимость квартиры была выплачена физическим лицом единолично, и его супруг не принимал в этом участия, а совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами во время брака.

При продаже квартиры, которая не является общей, согласие супруга не требуется, однако факт получения свидетельства на нее после заключения брака может насторожить покупателей и заставить их требовать разрешение на продажу со стороны супруга. Если возможности получить такое согласие нет, рекомендуется обращаться к специалистам, которые помогут оформить сделку и подтвердить факт ее правомерности.

Отвечает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова:

По закону, имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью супругов. Моментом приобретения на практике считается именно момент возникновения права собственности. На основе этого регистратор, к сожалению, не будет заниматься исследованием вопроса о том, чьими деньгами был оплачен ДДУ, и формально потребует согласия супруги на продажу такой квартиры, руководствуясь ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Читайте так же:
Через сколько можно подавать на гражданство после получения внж по браку

Однако если приобретенная по ДДУ квартира была полностью оплачена личными средствами одного из супругов до вступления в брак, то, несмотря на то что право собственности на квартиру возникло уже в период брака, суд признает такое имущество личной собственностью супруга, оплатившего квартиру. Хотя и здесь возможны исключения: например, случай совместных (после вступления в брак) вложений супругов в дорогостоящий ремонт добрачного имущества.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если все платежи по ДДУ совершены до заключения брака, то данная квартира не является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, когда зарегистрировано право собственности на нее.

В связи с этим, чтобы избежать дальнейших споров и разногласий, Вам имеет смысл получить в компании, с которой Вы заключали ДДУ, справку о том, что все денежные средства выплачены лично Вами до определенной даты (даты заключения брака). Наличие данной справки поможет Вам в дальнейшем избежать необходимости получать нотариальное согласие супруги.

Однако Вам следует обратить внимание на то, что в случае вложения совместных денежных средств в ремонт квартиры, оплату обязательных и коммунальных платежей, а также с учетом того, что квартира оформлена в собственность уже после заключения брака, Ваша супруга может заявить претензии и пытаться доказать, что средства на квартиру были затрачены совместные. Поэтому я бы рекомендовала рассмотреть возможность заключения брачного контракта, который расставит все точки над «i» и предусмотрит, что собственностью каждого из супругов является то, что оформлено и зарегистрировано на его имя.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

В данной ситуации квартира приобретена на личные средства одного из будущих супругов и, следовательно, не относится к общему имуществу, подлежащему разделу.

В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ, к общему имуществу супругов относится нажитая в период брака собственность, в частности недвижимость, приобретенная за счет общих доходов. Но в данном случае оплата квартиры была произведена до регистрации брака или совместного проживания на доходы, полученные не в период брака. Поэтому квартира относится к имуществу одного из супругов, оплативших полную стоимость квартиры. Получение в данном случае разрешения второго супруга на продажу недвижимости не требуется.

Это правило действует и в обратном порядке. Так, если квартира приобретена и оплачена в период брака, но право собственности оформлено после развода, то она все равно признается совместным имуществом супругов и подлежит разделу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

НЕСОВМЕСТНОЕ ИМУЩЕСТВО: КОМУ ДОСТАНЕТСЯ КВАРТИРА, КУПЛЕННАЯ ДО БРАКА НА ОБЩИЕ СРЕДСТВА?

Что является общим совместным имуществом супругов четко определяет действующее семейное законодательство: все то, что приобретено супругами, состоящими в браке, на общие денежные средства.

Вроде бы на первый взгляд все просто и понятно, но как быть, если фактически семейные отношения сложились задолго до заключения брака и договор на покупку квартиры заключен одним из супругов до брака, а денежные средства внесены за счет общих накоплений. На что рассчитывать супругам при разводе?

Читайте так же:
Гос пошлина на регистрацию брака стоимость

На днях в аналогичной ситуации, сложившейся в семье Фроловых, разбирался суд.

Ксения Светлова и Алексей Фролов несколько лет совместно проживали и вели общее хозяйство без официального заключения брака. В этот период Алексеем был заключен договор долевого участия на покупку однокомнатной квартиры. При этом право собственности на такую квартиру было зарегистрировано уже после того, как Ксения и Алексей заключили брак.

Формально по документам (из квитанции к приходно-кассовому ордеру) следовало, что стоимость квартиры еще до заключения брака в полном объеме оплачена супругом. Однако фактически часть суммы на покупку квартиры была передана Алексею Фролову матерью его будущей супруги.

В 2016 году супруги развелись. Ксения, теперь уже Фролова, обратилась в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества — квартиры, приобретенной по договору долевого участия.

Свои требования в суде Ксения мотивировала тем, что непосредственно перед заключением договора часть недостающей на приобретение квартиры суммы в размере 450 000 рублей была перечислена на расчетный счет Алексея ее матерью, в связи с чем она просила поделить спорную квартиру пополам.

«На покупку собственной квартиры нам не хватало почти половины нужной суммы. Моя мама пошла нам на встречу и согласилась дать деньги на покупку, чтобы не влезать в кредит. Тогда я даже не подозревала, чем наша с ней доверчивость может обернуться. Мы ему так верили, у нас ведь с ним двое деток» — сетовала на бывшего супруга Ксения.

Рассмотрев дело, районный суд и Верховный Суд Чувашской Республики, отказали истице в удовлетворении ее требований и пояснили следующее.

Согласно действующим законам заключение брака возможно лишь в органах ЗАГС, без государственной регистрации брака фактически брачные отношения не существуют, права и обязанности супругов не возникают.

По Семейному кодексу Российской Федерации не является совместным имуществом, как то, что приобретено одним из супругов до брака, так и то, что приобретено в браке, но на личные средства одного из супругов.

Гражданский брак рассматривается как фактическое сожительство лиц без регистрации брака в установленном законом порядке. Такой брак не приводит к формированию общей совместной собственности супругов, подлежащей разделу в случае прекращения отношений сожительства. На имущество, приобретенное сожителями в гражданском браке, нормы семейного законодательства не распространяются.

Совместное проживание сторон, ведение ими общего хозяйства в период приобретения спорной квартиры и наличие единого бюджета не свидетельствует о том, что у них возникла совместная собственность на квартиру, которая была приобретена в указанный период одним из них, поскольку режим совместной собственности установлен законом только для лиц, состоящих в браке.

Как указал суд, Ксения Фролова могла бы заявить права на спорную квартиру, если бы доказала, что между будущими супругами было заключено какое-либо соглашение о создании долевой собственности в отношении такой квартиры. При этом такое соглашение между Фроловыми отсутствовало.

В платежном документе о перечислении денег матерью истицы Алексею Фролову не указана цель перечисления денежных средств. Факт перечисления денег указывает лишь на определенные финансовые отношения между ними, но не порождает у лица, которперечислило денежные средства, права на спорную квартиру. В Управлении Росреестра по Чувашской Республике рекомендуют гражданским супругам оформлять покупку квартиры в общедолевую собственность. Таким образом, у каждого будет своя доля в приобретенной квартире, и он в любой момент сможет распорядиться долей по своему усмотрению.

Читайте так же:
Может ли бывшая жена претендовать на квартиру умершего мужа

628309, ХМАО-Югра, г. Нефтеюганск,
2 мкр., 25 дом. pr_glava@admugansk.ru

Приемная главы города:
+7 (3463) 23-77-11
Городская общественная приемная:
+7 (3463) 22-96-72
Единая дежурно-диспетчерская служба:
+7 (3463) 31-01-18

Есть однокомнатная квартира мужа, приобретенная им до брака. Квартира была взята в ипотеку, часть ипотеки была погашена совместными финансами в браке.

В силу закона (ст. 256 ГК РФ) право совместной собственности супругов возникает на имущество, которое нажито супругами во время брака (если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.

Факт прописки лица в квартире и/или проживания в ней не является основанием для возникновения права собственности на квартиру или ее часть.

Таким образом, на данный момент право собственности на квартиру, о которой вы спрашиваете, принадлежит супругу единолично и общей собственностью супругов не является, несмотря на то что в оплату квартиры после заключения брака вносились совместные денежные средства супругов.

Если супруги хотят изменить существующий режим собственности на квартиру, то сделать это возможно посредством заключения брачного договора, который в соответствии со ст. 42 СК РФ позволяет супругам установить режим совместной или долевой собственности как на квартиру отдельно, так и на все имущество супругов.

При этом вне зависимости от того, какой режим собственности на квартиру будет установлен брачным договором, именно данная сделка является правоустанавливающей, то есть права супруги на квартиру возникнут именно на основании брачного договора, а не в силу закона.

Право собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает с момента его регистрации. Соответственно, право собственности на квартиру у автора вопроса возникнет при внесении на основании брачного договора соответствующей регистрационной записи в Единый государственный реестр прав, о чем Росреестром выдается свидетельство установленной формы. Именно эта дата и будет являться моментом возникновения права собственности. На практике дата внесения регистрационной записи о правах совпадает с датой выдачи свидетельства.

Помимо брачного договора, основанием возникновения права собственности на совместное имущество супругов в рассматриваемом случае может также быть решение суда, принятое в порядке, предусмотренном ст. 37 СК РФ и п. 2 ст. 256 ГК РФ. Согласно указанным нормам имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). В процессе рассмотрения дела суд будет устанавливать, за счет каких денежных средств была оплачена квартира, в какой период времени происходила оплата, какая именно часть была оплачена за счет общих денежных средств супругов, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что на данное имущество имеет право супруга. В случае если суд признает квартиру или часть квартиры общей собственностью супругов, решение суда будет являться правоустанавливающим документом, на основании которого у супруги возникнет право собственности на квартиру.

Читайте так же:
После гарантийного ремонта обнаружена та же проблема

Без штампа в паспорте: как безопасно купить квартиру в гражданском браке

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Петр Ковалев

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2). Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар). Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно. Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих. Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Читайте так же:
Брак сумки возврат

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова. — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя. В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector