Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке

Есть множество способов приобрести собственное жильё на первичном и вторичном рынках. При покупке квартиры в новостройке, чаще всего обращаются непосредственно к застройщику, однако существует и другой вариант — обращение к другому юрлицу или первому дольщику. В таком случае продаётся не сама квартира, а уступаются права на неё. При этом жилплощадь находится в ещё строящемся доме.

Что такое переуступка прав на квартиру

Что такое переуступка прав на квартиру

Проще всего будет объяснить на примере. Дольщик покупает квартиру у застройщика. Дом ещё не построен, но квартира ему уже не нужна — он переуступает свои права на неё другому лицу. Сама жилплощадь пока что физически не существует, в ней нельзя прописаться, и она не имеет почтового индекса. По сути, уступается договор долевого участия (ДДУ) — один дольщик сменяется другим. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию, все права переходят к человеку, на чьё имя заключен ДДУ.

К преимуществам такого рода сделки можно отнести:

  1. Невысокую стоимость квадратного метра. Дом находится на стадии строительства и чем больше его готовность, тем больше будет стоить «квадрат».
  2. Возможность купить квартиру в доме, в котором уже всё жильё распродано.
  3. Подготовка минимального пакета документов. Потребуется только паспорт и, при наличии супруга — его согласие по приобретение.
  4. Минимальные риски.

Виды продавцов

Частные инвесторы. Физические лица, которые приобрели жильё на стадии котлована и теперь реализуют его по более высокой цене.

Дольщики (физлица). Реализуют права на квартиру из-за сложившейся личной ситуации. Например, за выход из долевого строительства полагаются большие штрафы, а потому дольщику выгоднее переуступить права.

Подрядчики, которые участвовали в строительстве. Иногда бывают случаи, что застройщик расплачивается с генподрядчиком «натурой» — тое есть строящимися квартирами.

Профессиональные девелоперы. Юридические лица, которые оптово закупают жилплощадь ещё на стадии проекта. Наиболее приемлемый вариант — как с точки зрения цены, так и безопасности. Цена за метр в некоторых случаях ниже, чем у застройщика. Это обусловлено тем, что изначально дольщик покупает квартиру на этапе котлована по заниженной стоимости, а с течением времени цена только увеличивается.

Виды переуступки

Переуступка прав на квартиру условно делится на два вида в зависимости от того, кто выступает продавцом — физическое или юридическое лицо.

Если продавец — физлицо. Человек решает продать права на жильё для получения выгоды, либо чтобы избежать штрафа за выход из долевого строительства. Кроме того, дольщик при продаже обязан уплатить налог на доход (НДФЛ) но пока он не стал собственником, он может это сделать по сниженной ставке (коэффициент 0,7). Риски для покупателя в том, что у первоначального владельца прав могут иметься долги за просрочку по выплатам. Кроме того, сама передача прав может затянуться из-за бюрократических сложностей процедуры.

Если продавец — юрлицо (девелопер). Оформление мало отличается от предыдущего варианта. Отличие — юридическая защищенность покупателя и уверенность в том, что он приобретает «чистую» недвижимость. Кроме того, компания сама займётся оформлением всех бумаг.

Переуступка прав на квартиру

Комиссии и разрешение от застройщика

В крайне редких случаях может потребоваться разрешение застройщика на проведение сделки по переуступке прав. В основном застройщики не против таких операций, однако могут потребовать заплатить комиссию. Сумма бывает быть фиксированной (например, 30-60 тыс. за квартиру), либо взимается определённый процент от стоимости недвижимости (обычно до 4%). Все эти моменты указаны в ДДУ и индивидуальны для каждого конкретного объекта.

Оформление сделки

Что касается подготовки документов, то от покупателя потребуется только удостоверение личности и согласие супруга (при его наличии). Далее между продавцом и покупателем заключается договор уступки прав требования. В этом соглашении должна быть ссылка на ДДУ, а также прописаны основные параметры недвижимости, её стоимость и характеристики. Договор заверяется у нотариуса. После этого останется уплатить госпошлину в размере 2000 рублей.

Один из главных плюсов сотрудничества именно с девелопером, а не с другими продавцами, в том, что компания берёт на себя все заботы по оформлению документов. Покупатель избавлен от бюрократических проволочек плюс получает юридическую поддержку на всех этапах заключения сделки. Например, ему не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр для регистрации договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку

Приобретение прав на квартиру можно осуществить в ипотеку. Ещё 10 лет назад финансовые организации неохотно выдавали ипотечные кредиты под такого рода сделки, однако в последнее время ситуация изменилась. Был проработан механизм самой переуступки, значительно снизился риск таких сделок, а потому банки стали более охотно кредитовать физлиц.

Читайте так же:
Кадастровая стоимость квартиры в новостройках

У каждого застройщика есть один или несколько банков-партнёров — логичнее всего будет воспользоваться именно их услугами. Узнать список конкретных банков можно на сайте объекта. Для получения ипотеки потребуется собрать пакет документов, перечень у разных организаций может разниться, на есть и одинаковые пункты. Чаще всего нужно предоставить:

  • анкету-заявление;
  • паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (метрика о рождении, водительское удостоверение и так далее);
  • заверенную копию трудовой книжки;
  • копию трудового договора.

Также необходимо предоставить справку с места работы о средней зарплате за последние 3-12 месяцев (зависит от конкретного банка), либо выписку по зарплатной карте.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Читайте так же:
Как перевести жилое помещение в нежилое многоквартирном доме

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Читайте так же:
Заведомо ложные и недостоверные сведения прокурора

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

Читайте так же:
Приватизация придомовой территории голосование

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke

Приобрести новое жилье человек может несколькими способами: как обычно или по договору переуступки права собственности на жилплощадь. Переуступка права (цессия) – правоотношение со своими специфическими особенностями и нюансами, но иногда только так реально купить недвижимость в строящемся доме. В этой статье читатель узнает, что такое переуступка, как оформить договор цессии и купить квартиру в новостройке.

Характеристика понятия

Сейчас рынок недвижимости переживает свой расцвет, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Спрос остается высоким даже при сильной конкуренции и широком предложении. Каждый человек пытается найти наилучший для себя вариант с самыми выгодными условиями. Строительные компании возводят новые дома, зачастую продают все квартиры еще до окончания строительства здания.

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-5

В таких условиях приобрести жилплощадь реально по договору переуступки. Фактически сделка является той же самой куплей-продажей, но заключается не со строительной компанией, а с дольщиком возводящегося жилья. Покупатель имеет дело с посредником, перепродающим право собственности на недвижимость, которое он приобрел в начале строительства или на стадии получения разрешений.

Цессия дает возможность заработать инвестору, который занимается переуступкой жилья: как известно, по ходу возведения дома цена за квадратный метр жилплощади возрастает значительно. А покупателю это правоотношение дает возможность купить предпочтительное жилище в новостройке, даже если все места уже распроданы.

Также возможен другой вариант, когда лицо купило квартиру на ранних стадиях строительства многоэтажного дома для своего пользования, но изменения в жизни вынуждают отказаться от покупки и вернуть потраченные средства. В этом случае цессия – единственная возможность избежать штрафов из-за расторжения договора со строительной компанией.

Более того, переуступка квартиры позволит заработать деньги из-за повышения конечной цены готового жилья.

Внимание! Нужно помнить, что переуступка права на недвижимость реальна только до приемки квартиры собственником.

В ином случае продажа жилплощади будет оформлена в качестве обычной сделки по купле-продаже. Характерная особенность цессии: вместе с переуступкой права новый покупатель становится фактическим дольщиком, со всеми правами и обязанностями. По факту договор долевого участия оформляется на новое лицо. Это может дать определенные преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы сделки по переуступке квартиры

Можно выделить следующие преимущества:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-2

  • возможность приобрести нужное жилье в предпочтительном месте;
  • переуступка может быть выгоднее в финансовом плане: инвесторы хотят успеть продать квартиру до сдачи объекта, потому на завершающей стадии строительства предлагают более низкие цены по сравнению с прейскурантом застройщика (ниже до 25%);
  • цессия выгодна покупателям ипотечного жилья, поскольку им нет необходимости выплачивать проценты по кредиту за недвижимость, которая еще не построена. В этом случае покупатель начинает оплачивать кредит уже по факту въезда в новостройку.

Как сказано выше, человек становится новым дольщиком, партнером строительной компании, но изменить условия договора он права не имеет. В этом заключен основной недостаток – покупатель вынужден согласиться с положениями договора с застройщиком, который заключил предыдущий дольщик.

Возможные риски при заключении сделки

Можно выделить 4 риска, на которые потенциальному покупателю нужно обратить внимание перед подписанием договора цессии.

Возможная недействительность сделки. Существует вероятность признания документа юридически ничтожным. Следует грамотно указать обязательства участников. Договор признается действительным при условии:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-4

  • если дольщик уплатил всю сумму, которая указана в договоре с застройщиком. Должны иметься соответствующие подтверждения внесения этой суммы;
  • наличие официального разрешения компании на совершение сделки, в отдельных случаях этот пункт указывается в договоре долевого участия;
  • наличие разрешения со стороны банка, если жилплощадь покупается на деньги ипотечного кредита.
Читайте так же:
Ответственность председателя тсж за 2 административных дела возбужденных жилищной инспекции

При признании договора ничтожным неудавшийся покупатель вправе выставлять требования не к строительной компании, а к лицу, с которым заключал соглашение. Он имеет право через суд вернуть все уплаченные средства с процентами, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Признание строительной компании банкротом. Иногда массовая продажа нового жилья по сниженной стоимости зачастую оказывается признаком наступающего банкротства застройщика. По этой же причине сроки строительства могут затягиваться, а условия по договору – нарушаться.

Лицо, переуступившее недвижимость, не несет ответственности за действия компании, ведущей строительство: новому дольщику придется разбираться с юридическим лицом. Это создает трудности, потому что при наличии у юридического лица финансовой несостоятельности от него сложно чего-либо добиться. Обыкновенно подаются иски в суд, но нужно учитывать, что это сделают все дольщики недостроенного жилья.

Совет. Во избежание этих сложностей рекомендуется заранее получить информацию о финансовом состоянии компании, проверить фактическую стадию строительства, наличие всей необходимой документации.

Наличие двойной переуступки. Некоторые инвесторы могут переуступить одно и то же жилье два раза, обманывая покупателей. В этом случае заключаются два договора, по которым люди становятся дольщиками и передают деньги продавцу. В дальнейшем обман вскрывается, и судя по опыту судебных разбирательств, квартиру получает лицо, которое первым произвело регистрацию договора. Обманутые потребители вправе требовать разрешения ситуации от строительной компании.

Избежать этой проблемы можно, если указать в условиях договора цессии пункт об одной правовой форме переуступки права собственности. Также рекомендуется регистрировать договор в присутствии продавца.

С особым вниманием нужно относиться к предложениям купить квартиру у строительной компании не по договору долевого участия, а по иным схемам (вексельным, инвестиционным соглашениям и т.д.). Избежать подобных проблем просто – договориться об оплате после регистрации жилья в Росреестре.

Следует подчеркнуть, что большинство проблем при реализации механизма сделки можно избежать с помощью вдумчивого изучения положений договора. Иногда рекомендуется привлечь специалиста, который сможет оценить все юридические тонкости процесса.

Покупка квартиры по договору переуступки: порядок, необходимые документы

Проверка имеющегося пакета документов компании, ведущей строительство. Следует удостовериться в том, что многоэтажный дом строится на основе полученных разрешений, что он полностью легален. Достаточно запросить в представительстве юридического лица следующие бумаги:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-6

  • документы об образовании юридического лица, о нахождении на налоговом учете;
  • наличие государственной регистрации;
  • наличие в собственности земельного участка под строительство;
  • документ, разрешающий строительство;
  • подробная проектная документация и декларация;
  • договор об источнике капиталовложений;
  • бухгалтерский отчет о деятельности за последний квартал.

Оценка этой информации поможет подтвердить факт финансовой устойчивости компании.

Подготовка участников сделки. Этот пункт подразделен на действия продавца и покупателя, предшествующие заключению договора переуступки недвижимости.

  • получить письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на приобретение квартиры, если он находится в браке;
  • получить ипотечный договор (или иной кредит), если недвижимость покупается на заемные средства.

У продавца больше задач:

  • информировать застройщика о намерении заключить договор цессии, получить от него разрешение. Свое разрешение компания выдает за определенную плату, которая может достигать 5% от договорной цены жилья;
  • получить справку от застройщика об уплате всех положенных сумм;
  • оформить выписку ЕГРП на недвижимость.

Составление и заключение соглашения о переуступке. Участниками составляется соответствующий договор, куда вписываются все необходимые пункты. Рекомендуется составить его вместе с юристом, который поможет защитить интересы сторон.

Оформление договора в Росреестре. Вместе с самим документом стороны предъявляют:

chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-3

  • личные паспорта;
  • согласия супругов (если стороны договора состоят в браке);
  • договор долевого участия с застройщиком;
  • справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  • согласие компании на переуступку;
  • согласие банка;
  • кредитный договор (при наличии кредита);
  • чек об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Проверив все документы, регистратор заберет их, выдаст участникам расписки о полученных бумагах. После подписания сторонами заявления на регистрацию недвижимости, он назовет дату, к которой операция будет завершена. Это делается за две недели.

Приобретение недвижимости в новостройке по договору переуступки в большинстве своем очень выгодно, если знать особенности реализации этого механизма. В этой статье читатель получил нужную информацию, которая поможет ему со знанием дела и без ошибок провести все дела при покупке квартиры в новостройке.

Как купить квартиру в новостройке: видео

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector