Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Фото: Gearstdshutterstock

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд выносит решение о сносе таких простроек или приведение их в соответствие с законом или другими нормами и правилами

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Читайте так же:
Что делать если закончился срок действия патента на изобретения ростат

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Несносная недвижимость, или Как узаконить самострой

Председатели ВАС РФ и ВС РФ наконец подписали совместное постановление, разъясняющее многие вопросы по защите прав собственности и иных вещных прав 1 . Проект документа мы уже частично рассматривали на страницах газеты 2 . На этот раз обсудим долгожданные разъяснения двух высших судов по поводу незаконно возведенной недвижимости, проще говоря, самостроя.

Ноу-хау строителей

Судебная практика переполнена исками строителей о признании права собственности на незаконно возведенные объекты недвижимости.

Буква закона

Самовольной постройкой, которую суд может заставить снести, является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

По общему правилу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, при этом оно может легализовать ее. Это позволяет ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Узаконить постройку нельзя, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сложность оформления разрешений на строительство, вызванная бюрократической волокитой и коррупцией, предопределила появление ноу-хау «как построить и узаконить недвижимость в короткие сроки». В соответствии с ним объекты возводятся без необходимых разрешений, после чего застройщик обращается в суд, чтобы узаконить самострой на основании ст. 222 ГК РФ.

Это ноу-хау начали использовать и захватчики чужой земли, на которой строят недвижимость, уповая на то, что суд поможет ее узаконить, обязав собственника земли (как правило, органы местного самоуправления) предоставить застройщику приглянувшийся кусочек в обмен на денежную компенсацию.

Многочисленные споры подтолкнули пленумы судов разобраться и упорядочить судебную практику.

Самострой может быть узаконен

Главный вывод, к которому пришли суды, — отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 26 постановления). Узаконить самострой можно, если застройщик предпринял надлежащие меры к его легализации, в частности попытался получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае узаконить самострой не получится. При этом суд обязательно проверит правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Читайте так же:
В законе рф об образовании дано определение системы образования

Такой подход уже сложился на уровне Президиума ВАС РФ, например в постановлении от 26.01.2010 № 11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4.

Тем не менее важно учесть ряд моментов. Постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, при ее строительстве не должно быть существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд будет назначать экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Кстати, это уже взято на вооружение судами. Например, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 № Ф03-7322/2009 право собственности на самовольную постройку (пятый и шестой этажи здания возведены без разрешительных документов) признано за заявителем по правилам ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция была выполнена в соответствии с требованиями строительных норм и правил и сохранение надстроенных этажей не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отметим, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Поэтому не стоит надеяться на гуманность суда (п. 22 постановления).

С кем судиться

Суды разъяснили, к кому предъявлять иск о легализации самостроя или его сносе.

При узаконивании самостроя, возведенного на земельном участке, принадлежащем застройщику, при отсутствии необходимых разрешений ответчиком по иску является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску считается застройщик. В этом случае он имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Так что приглянувшееся ноу-хау вполне вписалось в правовое пространство и сознание судей.

Если речь идет о сносе постройки, то предъявить такой иск по общим правилам подведомственности может собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Судьи не обошли вниманием случай, когда строительство ведет подрядная организация. Предъявлять иск о сносе следует к заказчику как лицу, по заданию которого осуществлено самовольное строительство.

Как быть, если построенная недвижимость перешла во владение других лиц, не участвовавших в строительстве, а лицо, построившее спорный объект, уже не существует? Можно ли этот объект снести и к кому предъявлять иск?

Пленумы разъяснили: ответчиком по таким спорам является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, при отчуждении самовольной постройки — ее приобретатель, при внесении ее в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее это имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не вел ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему ее строительство. Но получить возмещение можно будет только тогда, когда есть к кому предъявлять иск. В случае ликвидации или смерти строительного нарушителя риск убытков повиснет на приобретателе.

Читайте так же:
Росалкоголь регулирование новые законы по продаже алкоголя в кафе

Судиться можно и с теми, кто чудесным образом зарегистрировал право собственности на недвижимость, обладающую признаками самостроя. Факт госрегистрации еще не означает полного и безоговорочного права на объект недвижимости. Лицо, чьи права нарушены постройкой, даже после госрегистрации вправе обратиться в суд с иском о признании недвижимости самостроем с вытекающими из этого последствиями.

Суд, удовлетворяя иск о самострое, обязан указать в мотивировочной части решения основания, по которым он признал имущество самовольной постройкой. Удовлетворить иск не помешают и обременения, имеющиеся на спорном объекте (аренда, залог и т.п). С удовлетворением иска обременения прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Решение суда о признании недвижимости самовольной постройкой будет основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности.

Реконструкция и перепланировка

В совместном постановлении судьи также пришли к очень важному выводу в отношении недвижимости, реконструированной без соответствующих разрешений. На нее распространяются положения ст. 222 ГК РФ (п. 28 постановления). То есть в отношении таких объектов может быть принято решение об их приведении в первоначальное состояние. А если этого сделать нельзя, то суд может принять решение о сносе объекта полностью.

Перепланировка и переустройство (переоборудование), в результате которых не создан новый объект, не являются основанием для подачи иска о сносе по правилам самостроя. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

К сведению

Через два года после вступления в силу ГК РФ Пленум ВАС РФ давал разъяснения по вопросам, связанным с правами на имущество (постановление от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Теперь суды должны использовать новое совместное постановление, подготовленное с учетом 12-летней практики и изменений в законодательстве.

1 Текст постановления от 29.04.2010 № 10/22 размещен на сайте ВС РФ 17 мая 2010 г.

Требования к узаконению самостроя не должны идти вразрез с Семейным кодексом

После развода бывшая супруга захотела разделить совместно нажитое имущество пополам. В это имущество, в том числе, входила реконструированное домовладение, которое суды рассматривали как самострой. Первая инстанция согласилась со всеми требованиями бывшей супруги, однако апелляция отказала выделить ей долю в реконструированном объекте. В деле разбирался Верховный Суд РФ.

Фабула дела

Гражданка А. и гражданин Б. прожили в браке 26 лет. За это время они реконструировали дом с постройками, который подарила мужу его мать, купили ВАЗ 21112 и взяли кредит. Брак распался, и бывшие супруги стали делить нажитое имущество.

Истицей выступила супруга. Она просила:

  • признать реконструкцию дома законной;
  • признать дом и землю совместно нажитым имуществом, в коем выделить ей ½ на праве;
  • взыскать с бывшего мужа половину стоимости автомобиля, а также уплаченного ей кредита.
Читайте так же:
Закон о поверке счетчиков воды в Москве

Муж подал встречный иск, в котором просил суд признать бывшую жену утратившей право пользования домом. Он также просил суд выселить её и её сына (от первого брака).

Нажитое имущество оценивали эксперты. Провели строительно-технические и оценочные экспертизы.

Какие выводы сделали эксперты?

Домовладение. За время брака супруги в подаренном домовладении провели комплекс работ. Общая площадь выросла в 3 раза (с 58,9 до 197,6 кв. м). Они реконструировали крышу, увеличили высоту потолков и количество жилых комнат с трёх до шести. Эксперты указали, что перечисленные изменения являются признаками реконструкции. Все работы были проведены в соответствии со строительными требованиями и нормами. Стоимость реконструкции эксперты оценили в 3,3 млн рублей или 70 % от общей стоимости домовладения.

Нарушение границ участков. Часть контура жилого дома находится за пределами кадастровых границ земельного участка. При этом в описательной части экспертного заключения говорится, что по плану земельного участка 1999 года дом построен в пределах контура. Эксперты указали на кадастровую ошибку в определении границ земельного участка по результатам межевания, проведённого до 2007 года.

Автомобиль. Его оценили в 61 тыс. рублей.

Решения судов

Районный суд удовлетворил иск бывшей супруги к своему мужу.

Апелляционная инстанция оставила в силе решение райсуда о компенсации стоимости автомобиля и уплаченных по кредиту сумм, однако отказала признавать реконструированный дом совместно нажитым имуществом и выделить ей долю.

Суд апелляционной инстанции сослался на то, что надлежащим ответчиком по требованию о признании права на самовольную постройку является не бывший муж, а местный муниципалитет. Кроме того, апелляция указала, что в соответствии со ст. 222 ГК РФ, требовать право собственности на самострой может только собственник земельного участка, то есть муж.

Бывшая супруга подала жалобу в Верховный Суд РФ.

Что решил ВС РФ?

ВС РФ отменил решение апелляционной инстанции (см. полный текст определения), усмотрев в нём нарушение фундаментальных норм материального и процессуального права. Каких?

ВС РФ счёл ошибочными выводы апелляционной инстанции о ненадлежащем ответчике и признании права собственности на самострой.

Самовольная постройка. Суд подчеркнул, что при разрешении вопроса о правах супругов на возведённую ими самовольную постройку следует так применять нормы гражданского законодательства, чтобы они не противоречили основным началам Семейного кодекса, например, п. 3 ст. 1 о равенстве прав супругов. Поэтому вывод о том, что узаконить самострой может только один из супругов, нарушает начала семейного законодательства.

Суд не учел, что в договоре дарения домовладения, на который ссылается муж, земельный участок как объект права собственности не указан. Право собственности на землю у гражданина возникло в период брака

Ненадлежащий ответчик. Спор о разделе между супругами самовольно возведённого или реконструированного объекта невозможно разрешить без процессуального соучастия органа местного самоуправления. Суд первой инстанции не привлёк муниципалитет, при том что истица указывала его в качестве ответчика. Это сделала апелляционная инстанция, и представители администрации на заседаниях присутствовали. Поэтому вывод о ненадлежащем ответчике противоречит нормам процессуального права.

Можно ли узаконить самострой?

Прежде, чем определить порядок действий для узаконивания самовольного строительства, давайте определимся с самим понятием, поскольку, как показала судебная практика, здесь есть спорные моменты.

Итак, что же такое «самоволка»? Это жилой или нежилой объект недвижимости, который создан:

· на земельном участке, на который у «создателя» нет прав;

· на земельном участке, на который у «создателя» есть права, но на котором строить такой объект нельзя;

· без получения необходимых разрешений либо согласований;

· с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания объекта «самоволкой» достаточно одного – любого! — из указанных признаков. Как правило, признаки самовольной постройки выявляются в ходе проверок, проводимых органами госстройнадзора, госземнадзора, росприроднадзора, охраны объектов культурного наследия, а также органами муниципального земельного контроля или муниципального контроля в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Читайте так же:
Зачем межевать земельный участок закон с 01 01 2022г

В случае, когда объект недвижимости все-таки отвечает признакам самовольного строительства, часто возникает вопрос: а обязательно ли оформлять права на такую постройку? Мой ответ: «Да!». Каждый «самовольщик» должен знать, что по закону использовать в личных целях самовольную постройку нельзя! За нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность – наложение штрафа. И хотя суммы штрафа за это нарушение не слишком большие, регистрация права собственности необходима. Это позволит избежать других негативных последствий, главными из которых являются:

· риск принудительного сноса самовольной постройки;

· возможное причинение вреда жизни и/или здоровью третьих лиц, если при возведении здания были нарушены нормы строительства;

· невозможность распорядиться данным строением (продать, сдать в аренду, подарить, завещать и пр.).

Не всегда последствием «самостроя» является обязанность его снести. В ряде случаев самовольная постройка подлежит приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки. Проще говоря «самовольщиков» могут обязать не снести объект, а привести его в соответствие с установленными требованиями.

Решение о сносе самовольной постройки принимается безоговорочно в двух случаях:

1. если она создана на земельном участке, на который у её создателя отсутствуют права;

2. если она создана на земельном участке, принадлежащем «создателю», но на котором строить такой объект нельзя. Однако здесь есть важное условие: застроенный земельный участок располагается в границах территории общего пользования.

Во всех остальных случаях существует возможность не сносить объект, а привести его в соответствие с установленными требованиями.

Срок для сноса самовольной постройки в зависимости от ее характера соответствующим решением устанавливается в пределах от трех до двенадцати месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – от шести месяцев до трех лет.

Решение о сносе или приведении в соответствие, а также о сроках исполнения таких действий может принять либо суд, либо орган местного самоуправления. При этом полномочия органов местного самоуправления по принятию таких решений довольно ограничены.

И главное, что должен знать и помнить каждый «создатель самоволки», являющийся правообладателем земельного участка. Неисполнение в установленный решением срок требований о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие с установленными требованиями может повлечь изъятие земельного участка либо досрочное расторжение договора аренды.

К сожалению, единого алгоритма легализации самовольной постройки нет. Последовательность действий при оформлении прав на такую постройку зависит от следующих факторов:

· на каком участке возведено строение;

· оформлялись ли какие-либо документы на будущее строение;

· каков вид строения;

· нарушены ли строительные нормы при его самовольном возведении.

Принципиально оформить права на самострой возможно в судебном порядке. Если «самовольщик» обладает в отношении земельного участка правами, земельный участок предоставлен для строительства, а объект не представляет угрозы жизни и здоровью людей и соответствует установленным требованиям, то суд может признать его право на возведенную постройку. Тогда Росреестр зарегистрирует право самовольщика по решению суда. Кстати, самовольщик приобретает право собственности на постройку также и в том случае, если он привел её в соответствие с установленными требованиями. Но такое приведение в соответствие должно осуществляться на основании утвержденной проектной документации с соблюдением разрешительного или уведомительного порядка строительства.

В прочих случаях узаконить самовольную постройку будет проблематично и без помощи профессионалов точно не обойтись.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector