Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Раздел 1. Основные производственные фонды

Раздел 1. Основные производственные фонды

Глава 3. Износ основных производственных фондов и его влияние на стоимость оцениваемых объектов

3.2. Методы измерения износа объектов оценки

Физический износ. При определении остаточной стоимости оцениваемого средства труда учитывается потеря стоимости объекта, вызванная снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влиянием внешних факторов (аварий, ударов и т. д.), то есть учитывается физический износ объекта. Сравнивая потерю стоимости объекта за определенный период эксплуатации с величиной его восстановительной стоимости, можно определить степень физического износа и измерить его соответствующим коэффициентом – Киз. Поскольку физический износ происходит под влиянием естественных процессов старения и внешних факторов, то и общая величина износа складывается из величины естественного физического износа, измеряемого коэффициентом естественного физического износа (Киз.ест.), и суммарной величиной износа, измеряемого моментными коэффициентами, характеризующими неустранимые, так называемые, Утери Товарной Стоимости ( Ку.т.с.) объекта в результате возможных аварий или других неблагоприятных факторов. После определения процента (либо коэффициента) физического износа объекта путем умножения его на стоимость создания нового элемента (объекта) можно определить величину физического износа в денежном выражении.

Процесс естественного физического износа у разных видов средств труда происходит по-своему, но есть и общие закономерности, которые оценщик, как правило, учитывает при определении стоимости старения объекта. Среди них можно выделить следующие.

1. Физический износ (старение) развивается на протяжении всего периода эксплуатации объекта.

2. Период эксплуатации объекта делится на два этапа:

– время активной работы;

– время простоев (в разных отраслях этот период разный: в машиностроении период активной работы станочного парка составляет, примерно, 40-60%, в сельскохозяйственном производстве в силу его сезонного характера машины и оборудование активно работают в течение года до 10-15% и т. д.).

3. Время активной работы техники оценивается выработанным ресурсом. Для разных видов техники выработанный ресурс измеряется по-разному: у станков – машинное время, у автомобилей – пробег, у самолетов – летное время, у электроустановки – кВт выработанной энергии и т. д.

4. Во время простоев также происходит износ объекта, поскольку наблюдается коррозия металлов, стареют пластмасса, резина, смазка и т. п.

5. На практике коэффициент естественного износа (Киз.ест.) принято определять только по одному показателю – либо по выработанному ресурсу, либо по времени эксплуатации.

6. Предприятия-изготовители сложной техники для своей продукции устанавливают предельные показатели – либо нормативный срок службы либо максимальный технический ресурс, при достижении которых рекомендуется проводить капитальный ремонт или списывать объект.

7. Нормативные сроки службы являются основой для установления норм амортизационных отчислений. Однако на практике фактические сроки эксплуатации и нормативные не совпадают, и поэтому их сопоставление может быть лишь формальным индикатором степени физического износа объекта.

Все методы измерения физического износа технических устройств делятся на две группы: метод наблюдения и блок косвенных методов.

Рассмотрим последовательно уже применяемые и хорошо себя зарекомендовавшие в оценочной практике методы измерения физического износа машин, оборудования и транспорта

Метод наблюдения (или метод прямого определения физического износа). Прямое определение физического износа проводится с помощью средств технической диагностики и при непосредственном участии обслуживающего персонала. При этом производятся замеры не только основных технических характеристик оцениваемой техники, но и необходимых косвенных параметров. Так, например, при измерении физического износа станков методом наблюдения оценщик вначале измеряет такие параметры, как минимальные и максимальные скорости оборотов шпинделя, диаметр биения шпинделя, потребление энергии, сила вибрации разных узлов при разной нагрузке и другие технические характеристики. Затем сравниваются полученные данные с нормативными либо с новыми аналогичными элементами и на основе экспертных оценок их физического состояния определяется процент физического износа оцениваемого объекта. И наконец, путем деления величины стоимости создания нового или ремонта старого элемента на коэффициент физического износа, полученного с помощью экспертной оценки, получаем в денежном эквиваленте величину износа заменяемых элементов либо объекта в целом. Разница между стоимостью создания нового элемента и денежным выражением износа представляет собой остаточную стоимость объекта оценки рис. 3.2.

Читайте так же:
Можно ли с долгом за квартиру лететь границу

Рис. 3.2 Методы измерения физического износа

Все косвенные методы измерения физического износа основаны на осмотре объекта или изучении условий его эксплуатации и нормативных данных, бухгалтерской документации и рыночных технико-экономических сведений об аналогичных объектах.

В оценочной практике используются, в основном, четыре косвенных метода измерения физического износа средств труда:

— метод укрупненной оценки технического состояния объекта;

— метод срока жизни объекта;

— метод прямого денежного измерения;

— метод доходности функционирования объекта.

Рассмотрим эти методы более подробно.

Метод укрупненной оценки технического состояния или метод экспертной оценки.

Сущность метода заключается в том, что эксперты (оценщики) изучают техническое состояние объекта, делают выводы и сравнивают это состояние с данными специальной оценочной шкалы, которая разрабатывается оценщиком самостоятельно с учетом практики его работы либо является нормативным документом оценочной фирмы. Примером может послужить специальная оценочная шкала, используемая консалтинговой фирмой «РИМАД» (Табл. 3.1)

Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики

Выбирая квартиру, многие покупатели обращают внимание только на состояние жилья и ремонт, сделанный в квартире. К проценту износа самого здания многие покупатели относятся как к чему-то второстепенному и ненужному.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Что такое износ здания?

определить износ дома

Определить износ дома может специальная экспертная комиссия

Каждый год эксплуатации здания отражается на его состоянии. При оценке износа под ним понимают утрату недвижимостью с течением времени своей полезности, а значит, и стоимости.

Для определения изношенности жилого строения используют два основных метода:

  1. Оценка износа по сроку эксплуатации строения.
  2. Оценка износа дома по отдельным критериям (состояние несущих стен и перекрытий, состояние систем электро- газо- и водоснабжения и другое).

При оценке износа по первому методу для определения реального состояния здания нужно знать, когда оно построено и сколько лет эксплуатируется. Этот метод проще в использовании, но дает недостаточно точный результат.

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный ремонт объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

Методика определения износа

определить износ дома

Определить износ дома невооруженным глазом не всегда получится!

Читайте так же:
Когда можно шуметь в квартире 2022

Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости. Обратившись в такую компанию, можно пригласить эксперта на дом и получить на руки справку, в которой будет указан износ здания в процентах.

Такая процедура позволяет точно оценить, какие затраты понадобятся в дальнейшем и целесообразно ли приобретать такой дом. При оценке износа здания учитывается множество параметров. Вот основные из них:

  1. Количество лет, которые здание находилось в эксплуатации с момента окончания строительства. Каждый год эксплуатации, по расчетам экспертов, увеличивает износ на 1%.
  2. Состояние фасада. Увеличивают показатель износа трещины на стенах и потолке, расхождение плит, искривление потолка и стен, искривление углов. Такие явные признаки износа могут свидетельствовать о том, что состояние здания – аварийное, и при неблагоприятном стечении обстоятельств конструкции могут просто обрушиться.
  3. Качество стройматериалов и тип материала, из которого построен дом. У разных материалов разный срок эксплуатации. Дерево менее долговечно, так как его могут портить разнообразные вредители, а кирпичные или железобетонные строения разрушаются гораздо медленнее. Однако точно оценить качество материалов и их изношенность может только специалист.
  4. Тип системы отопления и ее состояние. Этот показатель особенно важен для частных домов, где нет системы централизованного отопления. В квартирах обычно отопительные системы менее изношены. Низкое качество системы отопления или большой износ труб и батарей может сделать дом непригодным для жилья. Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.
  5. Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи газа, наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.

Как самому определить износ здания?

определить износ дома

На услугах эксперта экономить не стоит: он сможет точно определить износ дома

Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно. Для этого надо провести тщательный осмотр по следующим параметрам:

  • Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
  • Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
  • Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
  • Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).

Оценка износа здания – необходимое мероприятие перед покупкой. Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно. В этом вам может помочь наша таблица.

Ориентировочная оценка физического износа строений косвенным методом

Физический износ, %Состояние несменяемых конструкций зданий
10-20Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.
21-40Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.
41-60Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.
61-80Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.
81-100Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.
Читайте так же:
Акт приема передачи квартиры подписывается после получения денег

А вот как признать дом аварийным, подскажет видеосюжет:

Первый – для целей налогообложения, так как величина налога на недвижимость зависит и от кадастровой стоимости жилья. А она зависит от величины износа жилого помещения. Второй ответ – необходимость убедиться в реальном состоянии квартиры, ее безопасности. От этого зависит цена, размеры будущих вложений. При покупке недвижимости, также, как и любого другого имущества, существенным условием договора является качество предмета покупки. Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.

Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют. Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.

Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств. Выбор должен быть сделан покупателем. После того, как оценка сделана, необходимо поинтересоваться о кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости в подразделении БТИ. Обоснование:

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 No 47.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как думаете, если износ дома 12.2 %, то он считается старым?

Как думаете, если износ дома 12.2 %, то он считается старым?

Сколько такой дом ещё простоит?

Какой его возраст?

Спасибо всем ответившим.

Добрый день. Год строительства – считается, что один год эксплуатации здания приравнивается к 1% износа. Так что у Вас дом почти новый.

Это для всех панелей?

срок службы панельных хрущей по проекту был 50 лет,
остальные дома строятся из расчета 100 лет и более

Татьяна Фирстова
«Срок службы панельного многоквартирного дома 150 лет.»
— Увы это не так. Современная панель — это срок службы от 75 до 100.
150 лет может быть только кирпич, и кирпично-монолитные.

Старый для кого? Если для банка, то не более 60% износа.
Вы как то вопрос хитро задаете, можно конкретнее , с какой целью интересуетесь?

«Старый для кого?»

Для жизни и проживания в нём)

Срок службы панельного многоквартирного дома 150 лет.

Ответил выше — актуально для всех панельных домов?

Доброго времени суток.
Как определялся износ в Вашем случае, специалистом ?
насколько я помню, если зданию свыше 50 лет, его износ не может быть менее 50 %.
И при 10 — 20 % износа отсутствуют следы деформации и дефектов, а так же отсутствуют следы их устранения.
Так что в Вашем случае здание простоит достаточно долго.

На сайте в интернете выложена такая информация.

Вот, увидел год постройки — 1998 год.

Получается, если исходить из логики, износ должен быть 20 % (1% = 1год)?

Читайте так же:
Жкх температура горячей воды при подаче в многоэтажные дома

А если он 12.2 — то значит очень хорошо сохранился, сохраняется и будет сохраняться?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

срок службы панельных домов до 1980 г.п. 50-80 лет (проектный срок эксплуатации); срок службы «современных панелей» с 1980 г.п. 100 лет (проектный срок эксплуатации); а ещё есть блочные дома, которые многие «любители» и обычные жители по ошибке считают панельными, их срок службы 40-60 лет. что касаемо износа в 12% это практически новый дом))) так что переживать стоит при износе от 35-40% если кап. ремонт не планируется.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

У вас новый дом ,вот только постарайтесь с него уехать ,как его износ к 70% подойдет .

Это когда настанет? Через сколько лет и в каком году приблизительно..

если речь идет не об ипотечной оценке, а для жизни, то ситуация следующая.
«процент износа» это такая же условная величина, как пробег у автомобиля. может быть маленький пробег, а машина убита в хлам. а может наоборот, пробег большой, но все работы проводились вовремя и качественно, и в результате машина катается лучше новенькой.
вам надо рассматривать в совокупности — кто, как, когда строил, каковы отзывы жильцов на коммуникации, на инженерку, на качество строительства.
потому что если дом изначально дерьмо, то какая разница, какой у него номинальный процент износа, который определяется по каким-то полностью оторванным от реальности формулам?

Ну если бы это была прямо так не важная цифра, зачем тогда банки опираются на неё при одобрении той или иной квартиры?

во-первых потому что ипотечники в банки идут потоком, а во-вторых система внутреннего контроля и отчетности в банке требует стандартизации. соответственно, нужен какой-то сугубо формальный критерий, на который банк будет типа опираться в коммерческой деятельности в виде выдачи кредитов, а также использовать его в качестве ориентира при внутренней оценке. а показатель этот формальный, потому что: а) банку там не жить, ему не нужно подходить к оценке так, как подходит человек, покупающий квартиру себе на ближайшие n, а то и 10n лет; б) реализация залоговой недвижимости — не профильная деятельность для банка, и для него важно отбить потенциальный убыток, а не получить максимум прибыли. поэтому критерии оценки недвижимости сугубо формальные. по проценту износа, который по сути является механическим коэффициентом, по оценочному альбому, который смотрят наискосок, по формальному набору справок и так далее. а человек, покупающий квартиру для себя, смотрит гораздо более детально, вникает во все мелочи. простой пример: процент износа 49% и 51%. если подходить формально, то это какая-то граница. до нее чего-то можно, после нее нельзя. а на практике никто никогда не отличит, глядя на дом, первую цифру от второй.

Как узнать о степени износа дома

Перед покупкой недвижимости важно выяснить о ней как можно больше. Физический износ – один из ключевых параметров. Рассказываем о том, как выяснить степень износа здания и что означают эти цифры.

Как узнать об износе дома

Степень износа здания очень важна для потенциального покупателя – она помогает понять, стоит ли приобретать недвижимость в нём. Узнать о ней можно разными способами. Первый – обратиться в Бюро технической инвентаризации. В нём ежегодно рассчитывают процент износа. Выполняется это автоматически, на основе таких параметров как этажность, год постройки, степень капитальности. Ежегодно добавляется от 0,2% до 1% износа.

Читайте так же:
Что считается полезной площадью в однокомнатной квартире

Другой вариант – заказать оценку в компании, предоставляющей подобные услуги. Её сотрудники проведут проверку с использованием оборудования, что делает оценку более обоснованной, чем автоматическая от БТИ. Проверяется состояние инженерных коммуникаций, несущих конструкций, внешних элементов. Иногда продавец старается скрыть серьёзные повреждения при помощи поверхностных отделочных работ. Специалисты помогут распознать такие случаи и достоверно выяснить, какие проблемы есть у здания – если они существенны, это поможет добиться снижения цены или вовсе отказаться от покупки.

Третий способ узнать об износе здания – обратиться в ГИС ЖКХ . На сайте dom.gosuslugi.ru можно отыскать нужный дом и посмотреть информацию о нём. Данные есть не обо всех домах, но база становится всё шире.

В процессе физического износа здание утрачивает свои качества под воздействием окружающей среды и людей. Постепенно оно теряет устойчивость, прочность, надёжность конструктивных элементов, равно как и оборудования, и инженерных систем. Вместе с этим стоимость недвижимости в здании обычно снижается.

В соответствии с укрупнённой шкалой оценки износ до 20% квалифицируется как хорошее состояние дома. При этом допустимы неисправности, но только такие, которые можно устранить при помощи ремонта. Дом в таком состоянии не имеет существенных деформаций или повреждений.

Состояние здания считается удовлетворительным при износе от 21% до 40%. Это означает, что конструктивные элементы пригодны к эксплуатации, но дом нуждается в капитальном ремонте.

Если износ выше 40%, но не более 60%, состояние здания считается неудовлетворительным. Эксплуатировать его в таком состоянии не следует, сначала требуется провести капитальный ремонт.

При износе от 61% до 80% состояние здания называется критическим. В таком доме несущие конструкции аварийные, для эксплуатации необходима их замена. Для приведения здания в критическом состоянии хотя бы в удовлетворительное необходим очень серьёзный ремонт. Он обходится в большие суммы и часто вовсе нецелесообразен.

Износ от 81% и выше классифицируется как «полное разрушение». Здание не подлежит ремонту – чтобы эксплуатировать его, требуется полностью заменить конструктивные элементы и инженерные коммуникации. Жильё в таком здании покупать не следует – кроме случаев, когда планируется расселение. В Москве известны дома, включенные в программу реновации , она рассчитана на годы и десятилетия. По спискам можно узнать о том, когда дом будет сноситься. В 2022 году информацию о присвоении строению статуса «аварийного» будут указывать в выдаваемой Росреестром выписке из ЕГРН .

Можно выделить и только две степени износа: устранимая и неустранимая. В первом случае устаревание элементов здания приводит к тому, что его содержание становится дороже, во втором оно имеет дефекты, из-за которых не может больше эксплуатироваться, поскольку не обеспечивает должной степени безопасности.

Во время осмотра недвижимости следует узнать, когда дом был возведён, и когда в последний раз проводился капитальный ремонт. Если зданию больше 50 лет, к нему следует отнестись особенно внимательно и поискать свидетельства возраста и износа. Среди них: перекосы и искривления – например, проемов и цоколя; недостающие и растрескавшиеся камни; торчащая арматура; щели и протечки; плесень, гниль, коррозия. Все подобные признаки должны заставить насторожиться, возможно, обратиться к специалистам для более точной оценки состояния здания.

Износ элементов дома зависит не только от возраста, но и от качества содержания. Если здание вовремя и хорошо ремонтируется, регулярно обслуживается, то может долго сохраняться в хорошем состоянии.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector