Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто, кто в квартирке живет

Кто, кто в квартирке живет?

Не все собственники долей в жилых помещениях могут претендовать на вселение. Такое беспрецедентное решение принято ВС РФ при рассмотрении спора, затеянного соседями по квартире из Новосибирска. Позиция высшего судебного органа может изменить уже ставшую привычной практику по заселению в жилые помещения собственников малозначительных долей.

История спора

Традиционно суды удовлетворяли иски собственников долей о вселении. Более того, другие жильцы должны были устранить любые препятствия в пользовании жильем для нового соседа. Такая судебная практика зачастую являлась почвой для неправомерного поведения собственников. Вселившись, граждане начинали диктовать соседям свои условия с целью получения всей квартиры в собственность по заниженной стоимости.

Ситуация изменилась с вынесением Определения ВС РФ от 07.06.2016 № 67-КГ16-3 по делу о вселении в квартиру гражданина, чья доля составила ее третью часть.

Конфликт начался в тот момент, когда участница долевой собственности в квартире продала свою долю постороннему мужчине, который пожелал вселиться в жилое помещение и пользоваться им, несмотря на протест других собственников –семейной пары, постоянно проживающей в квартире.

Женщина, продавшая истцу свою долю в размере 3/9 в трехкомнатной квартире, расположенной в Новосибирске, приходилась ответчикам родственницей. Покупатель, решивший вселиться во вновь приобретенное жилье, родственных связей с ними не имел. Квартира состояла из трех смежно-проходных комнат, и проход в помещения общего пользования (кухня, санузел, балкон) был возможен исключительно через комнату самой значительной площади. Понятно, что мирным путем такой спор не мог быть разрешен, и разбор конфликтной ситуации был перенесен в суд.

Первое рассмотрение спора прошло в Центральном районном суде г. Новосибирска. Обращаясь за правосудием, истец потребовал:

–вселить его в определенную комнату;

–возложить на ответчиков обязанность устранить препятствия в его пользовании квартирой;

–передать ему комплект ключей от квартиры;

–изолировать собак в место, исключающее их свободное перемещение по квартире.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 16.06.2015 по делу № 2-1661/2015

М-7879/2014 требования истца не были удовлетворены, но тот решил бороться дальше и обжаловал судебное решение в вышестоящую судебную инстанцию.

Судебная коллегия Новосибирского областного суда выводы своих коллег не поддержала и Апелляционным определением от 18.08.2015 по делу № 33-7162/2015 их Решение от 16.06.2015 отменила. Апелляционная инстанция удовлетворила требования нового собственника доли о вселении в квартиру и возложила на ответчиков обязанность по устранению препятствий для его проживания.

Супруги жить с посторонним человеком на одной территории не захотели и подали кассационную жалобу, в которой попросили отменить решение апелляционной инстанции как незаконное и оставить в силе решение первого суда.

Спор был передан на рассмотрение в ВС РФ, который после изучения материалов и обсуждения важных деталей дела пришел к выводу о том, что для удовлетворения кассационной жалобы имеются все основания. ВС РФ посчитал, что при рассмотрении спора нижестоящими судами были допущены существенные нарушения, которые повлияли на его исход, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов сособственников большей части квартиры.

Чем руководствовались суды?

Отказывая в удовлетворении требований гражданина, желающего вселиться в квартиру, Центральный районный суд г. Новосибирска исходил из того, что в квартире тот никогда не жил, а долю получил от предыдущего собственника по договору купли-продажи. Родственница супругов, продавшая мужчине долю, порядок пользования жилым помещением не определяла, доля в квартире не выделялась.

Апелляция пришла к выводу о том, что истец на законных основаниях являлся собственником приобретенной доли, а отсутствие определенного порядка пользования жильем не является причиной для отказа в удовлетворении его исковых требований.

ВС РФ с доводами апелляционной инстанции не согласился по следующим причинам.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что собственник помещения, предназначенного для проживания, осуществляет права собственности в соответствии с назначением жилья и границами его использования. Согласно п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ) жилые помещения, к которым относятся квартиры, предназначены для проживания граждан. В то же время, в соответствии с п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ, пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется в порядке, обговоренном всеми его собственниками. Если к согласию в рассматриваемом вопросе жильцам прийти не удалось, то порядок владения и пользования жильем определяет суд.

Гражданин, которому принадлежит доля в помещении, вправе пользоваться и владеть частью общего имущества, но в пределах, соразмерных его доле, а если это фактически невозможно, то такой участник долевой собственности может потребовать от других собственников денежную компенсацию за владение и пользование имуществом, приходящимся на его законную долю.

В рассматриваемом случае мужчина имеет долю в квартире, чьими собственниками также являются муж и жена, с которыми он не связан свойством или родственными узами. В квартире, являющейся предметом спора, три комнаты. Доля гражданина в размере 3/9 в праве общей долевой собственности не позволяет выделить ему в квартире жилое помещение, соответствующее размеру доли. Наиболее подходящей по размеру является самая маленькая комната в квартире, но проход в нее, а также на балкон, в санузел и на кухню возможен только через две другие комнаты, принадлежащие на праве собственности семейной паре, которая делить территорию с соседом не желает.

Читайте так же:
Как получить план чужой квартиры

Важное значение имеет тот факт, что мужчина в квартире никогда ранее не жил. По мнению ВС РФ, его вселение в спорную квартиру нарушает требования ст. 247 ГК РФ. Апелляционная инстанция не учла, что гражданин не смог бы пользоваться помещением, соразмерным своей доле, а также другими помещениями в квартире, не нарушая законных прав и интересов семейной пары.

Нарушения, допущенные Новосибирским областным судом, ВС РФ счел существенными. Высшая судебная инстанция установила, что Апелляционным определением от 18.08.2015 нарушаются права мужа и жены, постоянно проживающих в квартире.

Исходя из этого названный судебный акт был отменен, а дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ в Определении от 07.06.2016 № 67-КГ16-3 указал, что при невозможности предоставления помещения сособственнику с учетом всех обстоятельств (в том числе размера доли, планировки жилого помещения и т. п.) его право может быть реализовано иными способами, в частности, путем требования соответствующей денежной компенсации либо о перепланировке жилого помещения.

Насколько важен размер доли?

Доля может оказаться в собственности гражданина вследствие различных юридических фактов. Например, при наследовании, разделе имущества, в результате сделки дарения и др. Закон наделят собственника всеми правомочиями относительно его собственности. Таким образом, казалось бы, хозяин доли в жилом помещении может ею владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Однако на практике собственник ограничен в своих возможностях.

Вопрос о размере доли в праве общей собственности имеет большое значение при рассмотрении споров о вселении. Незначительная доля в жилом помещении, согласно анализу судебной практики, – менее 10%. Именно в ситуациях, когда речь шла о такой малозначительной доле, суды часто соглашались с одной из спорящих сторон и выносили решение о компенсации. Идти в суд и требовать денежную компенсацию с сособственников в случае, если доля в праве собственности превышала 10%, практически не имело смысла из-за прогнозируемого проигрыша.

Вынесенное ВС РФ беспрецедентное решение может внести значительные изменения в существующую практику разрешения «квартирных вопросов» судами. Ранее невозможность реального пользования жильем не расценивалась как препятствие для вселения нового собственника доли в квартиру. Высший суд установил, что право участника общей долевой собственности на проживание не является безусловным и находится в зависимости от размера доли, а также иных факторов и позиции других жильцов. Это соответствует принципу соразмерности гражданских прав и при наличии иного способа защиты не нарушает баланса интересов всех лиц. Теперь вселение в жилые помещения собственников долей малых размеров может стать проблематичным.

Как вселиться на долю

Случается так, что один Содольщик не пускает в жилое помещение другого Содольщика, не дает ключей от квартиры. Возникает вопрос: как вселиться в жилое помещение?

Существует несколько вариантов вселения:

Вариант № 1 (судебный). Подаем в суд по месту нахождения жилого помещения иск о вселении и нечинении препятствий к проживанию. Эта процедура от начала до конца может занять 6-12 месяцев с учетом обжалования. Затем исполнительное производство ещё полгода-год. Итого, через год или два Вас вселят в квартиру судебные приставы и обяжут Содольщика не чинить Вам препятствий в проживании.

Вариант № 2 (судебный). Заключаем формальный договор с любым своим знакомым о снятии у него жилого помещения на длительный срок (не более 11 месяцев), прописываем нарядную сумму (не более средней по району). Само-собой при таком варианте иного пригодного для проживания жилого помещения у Вас в собственности не должно быть. Это необходимо для того, чтобы впоследствии взыскать с Содольщика понесенные убытки. Далее всё по Варианту №1 с той лишь разницей, что убытки можно заявить сразу с иском о вселении, либо отдельным иском, после его удовлетворения. Наказать, так сказать, ответчика на деньги. Ну и не лишним будет напомнить, что взыскание убытков посерьезнее будет, чем просто вселение, а стало быть без грамотного адвоката Вам не обойтись (оплату услуг которого впоследствии можно возложить на проигравшую сторону).

Вариант № 3 (силовой). Пишем заявление в полицию по месту нахождения жилого помещения о том, что Вас не пускают в квартиру, чинят препятствия в проживании и т.д. Это нужно для того, чтобы органы правопорядка были в курсе, что по данному адресу будет «заваруха» между Содольщиками и туда выезжать по звонкам типа: «неизвестные грабители ломятся ко мне в квартиру» не следует. К определенному времени вызывается специалист по вскрытию замков (желательно предварительно оговорить возможность воспрепятствованию его работе т.к. далеко не все соглашаются вскрывать замки, когда кто-то внутри орёт и угрожает) и полный вперед! Видеозапись обязательнв, поскольку провокации неизбежны. Это метод действия так называемых «квартирных рейдеров».

Вариант № 4 (силовой). Действуем по Варианту №3, с той лишь разницей, что нужно определить и выждать для вселения удобный момент, когда в квартире никого нет. Например, когда Содольщик и проживающие с ним лица покинули жилище на короткий или на длительный срок (ушли на работу, уехали и т.д.). Это также и тот случай, когда в квартире вообще никто не живет. Однако, в этом варианте желательно производить видеофиксацию процесса вскрытия двери и входа в квартиру. Опись имущества тоже не лишним будет составить, если второй Содольщик длительное время может не появиться. Это необходимо для того, чтобы отбиться от неизбежного обвинения в хищении каких-либо ценностей, якобы находившихся в квартире, а затем внезапно исчезнувших. Сказать по правде, такая тема ещё ни разу не доходила из правоохранительных органов до суда. Там тоже не лохи сидят, потребуют от заявителя квитанции на покупку украденного имущества, потребуют доказать, что оно вообще имело место быть в квартире. Обычно такие беспочвенные заявы Содольщиков ни к чему не приводят и через месяц они получают отказной материал с рекомендацией обратиться в суд с частным обвинением. А поскольку через месяц горячка проходит, то клеветать и предъявлять заведомо ложные обвинения становится не интересно.

Читайте так же:
За какое время можно выписаться из квартиры

Вариант № 5 (силовой). Определяем, в какое время Содольщик и проживающие с ним лица покидают квартиру. Это можно легко сделать через телефонные звонки, звонки через переговорное устройство подъезде, путем наблюдения за светом в окнах, наблюдением за оставленной меткой на двери (спичка воткнутая в щель двери вполне подойдет).

Как только в жилом помещении никого не останется, берите тюбик моментально засыхющего клея и заливайте его в скважину замка. Способ очень эффективен по нескольким причинам:

  1. Дешевизна (всего расходов на 50 рублей).
  2. Не требует расходов по вскрытию двери (экономия 5000 рублей, лучше их дать участковому в обмен на лояльность).

Придя с работы Содольщик обнаруживает, что дверь не открывается, вызывает службу спасения (или вскрытия дверных замков). Они приезжают по Москве в течение 2-3 часов. Вам остается немного подождать, после подняться на лифте на этаж выше, дождаться, когда мастер сделает свою работу и спокойно войти в квартиру говоря военным языком «на плечах противника». Документы на собственность или паспорт с пропиской при этом желательно иметь с собой. Это также излюбленный «рейдерский» метод.

Используя для вселения в квартиру силовые методы Вы должны прекрасно понимать, что действия при вселении должны быть адекватны нарушению своих прав.

Руководствуйтесь в своих действиях статьей 14 ГК РФ «Самозащита гражданских прав» в широком ее пониманимании! Именно по этому принципу, например, власти Москвы сносят ракушки — как говорится, без суда и следствия! И в самом деле, если считаешь свои права нарушенными, то обращайся в суд за их восстановлением сам. Беспроигрышный метод. И не один ещё не обратился.

С силовым вселением происходит аналогичная ситуация. Полиция в бытовые конфликты не вмешивается, ограничивается лишь проверкой правоустанавливающих документов на долевую собственность и установлением личности участников бытовогого конфликта. Бывают случаи, когда особо продвинутые в области гражданского права участковые уполномоченные даже без получения соответствующей мзды становятся на сторону вселяющихся и разъясняют второму Содольщику, что ничего поделать нельзя, так как права у всех Содольщиков равные не зависимо от размера их доли. Содольщик, который препятствовал вселению даже и не помышляет подать в суд иск о выселении — это заведомо проигрышное дело. Судом в удовлетворении такого иска будет отказано, хотя даже прецедентов подачи подобных исков в современной жилищной не случалось.

Самозащита гражданских прав допустима тогда, когда потерпевший располагает возможностями правомерного воздействия на нарушителя, не прибегая к помощи судебных или иных органов. В рамках этой формы защиты обладатель нарушенного может использовать различные способы, которые должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

В некоторых случаях, проживающие Содольщики пытаются активно препятсвовать вселению и провоцировать вселяющегося Содольщика, совершая звонки в полицию и сообщая им заведомо ложную информацию.

По-этому, во избежание всякого рода провокаций, типа «меня ограбили и изнасиловали» фиксируйте всё происходящее при силовом вселении на видеокамеру, и обязательно прихватите с собой пару человек в качестве свидетелей. Одним словом, при силовом вселении Вас должно быть не менее трёх человек.

  • Как уведомить Содольщика о продаже доли
  • Как уведомить Содольщика через выезд нотариуса
  • Как уведомить несовершеннолетнего Содольщика
  • Как выжить квартирантов Содольщика
  • Как сорвать сделку купли-продажи у Содольщика
  • Как, если Вас уведомляют, оставить себе шанс
  • Какая разница между куплей-продажей и дарением
  • Как определить порядок пользования в квартире
  • Как признать долю незначительной, и выкупить через суд
  • Как технически можно оспорить договор дарения
  • Как сделать перевод прав покупателя на себя
  • Как определить границы долей в квартире
  • Какие документы нужны собственнику для дарения доли
  • Как и в какой форме уведомить Содольщика
  • Как уведомить Содольщика, он не получает уведомления
  • Может ли Содольщик препятствовать приходу гостей
  • Как бороться, Содольщик создает невыносимые условия
  • Как, имея долю, закрепить за собой отдельную комнату
  • Как препятствовать силовому вселению
  • Какие документы нужны собственнику для продажи доли
  • Что такое быстрая продажа доли квартиры
  • Как продать долю, если уведомить совсем невозможно
  • Как продать долю через договор дарения
  • Нужно ли разрешение на проживание квартиранта
  • Как вселиться на долю
  • Как препятствовать вселению через суд
  • Нужно ли извещать всех, при продаже доли одному
  • Как создать невозможные условия для проживания
  • Может ли у Содольщика проживать посторонний человек
  • По каким причинам суд может отказать во вселении
  • Как написать заявление в полицию
  • Как Содольщику сбить цену на долю
Читайте так же:
При продаже квартиры за наличный расчет необходимо ли согласие супруга

Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Как вселиться в долевую квартиру

Собственники могут распоряжаться общим имуществом и распределять доходы от его использования поровну. Невозможно продать квартиру или дом единолично без согласия других лиц, имеющих право на нее. На основании гражданского законодательства сособственник может подарить, завещать, продать принадлежащую ему долю. Остальные лица могут потребовать компенсацию, если выделяемое имущество превышает установленную законом долю.

Какие конфликты могут возникать и как их урегулировать?

Часто при совместном пользовании домом или квартирой возникают трудности и непонимание между сособственниками. Право пользования определяется положениями 247 статьи Гражданского кодекса России. В идеале можно заключить письменное соглашение, которое будет определять порядок пользования и распоряжения имуществом, которое следует удостоверить нотариально за подписью каждого сособственника.

Иногда собственники не могут прийти к консенсусу, например, при продаже квартиры. И тогда приходится обращаться в суд, который своим вынесенным решением может определить порядок отчуждения и пользования. Собственники мешают друг другу при продаже жилья, не дают проживать нормально другим лицам на законной территории. И если не действует соглашение, то тогда лучше идти за защитой своих прав в суд.

Как лучше продать долевое имущество?

Риэлторы отмечают то, что участникам подобного вида собственности лучше продавать свое имущество сообща. В целом цена доли ниже стандартной стоимости жилплощади на 15-20%. В любом случае придется либо заключить коллективное соглашение и продать квартиру совместно, или выкупить доли.

После заключения соглашения между собственниками нужно определиться с рыночной стоимостью жилого помещения. Это можно сделать самостоятельно или при помощи независимой оценки. После прохождения этих процедур следует подготовить все необходимые документы на жилье. В частности, это правоустанавливающие документы (свидетельство о наследстве, свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи или приватизации).

На сделке, совершаемой в органах Росреестра, должны присутствовать все собственники, которые обязаны подписать договор. Перед этим следует также заплатить государственную пошлину. После проверки всех документов по истечении одного календарного месяца покупатель может вступить в свои законные права.

Самые популярные вопросы о долевой собственности

— Как содольшику можно сбить цену на предполагаемую долю к выкупу?

— Конечно, лучший способ — торговаться. Но можно и сделать отчуждение мелких долей своим близким людям, которые согласятся на соглашение и продажу.

— Как повлиять на недобросовестных соседей?

— Если содольщик создает невыносимые условия для жизни, не пускает в квартиру или портит имущество, не стоит пытаться самостоятельно устранить проблемы. Сделайте фото или запишите видео, найдите свидетелей и напишите исковое заявление в суд о нарушении порядка пользования жилым помещением. После вынесения решения начинается процесс исполнительного производства. И вселяться вы уже можете с приставами на законном праве.

— Как можно вселиться в долю?

— Существует два порядка. Это судебное и внесудебное заселение. Если говорить о судебном варианте, то придется подать исковое заявление. Но и даже после судебного заседания все не разрешится для вас просто. Придется выждать период исполнительного производства по гражданскому делу, который может занять примерно полгода. В квартиру вас вселят приставы. Внесудебный вариант – это письменное соглашение.

— Как отказаться от своей доли?

— Сделать это будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этой цели придется продать свою долю или отделить ее в пользу другого человека, например, при помощи договора дарения.

Остро стоит в правовом ключе и вопрос с пропиской новых жильцов или со сдачей недвижимости в аренду. Если вы заходите заключить договор аренды или прописать кого-то, то тогда надо будет получить согласие всех собственников.

Единственное исключение — это несовершеннолетние дети или пожилые родственники, находящиеся на иждивении (статья 70 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Жулье с жильем: как «профессиональные соседи» выселяют хозяев квартир

Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах, может быть принят во втором чтении уже в весеннюю сессию Госдумы. Уверенность в этом «Известиям» высказали его авторы-парламентарии. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — скупающих малые площади аферистов, которые вынуждают граждан совершать невыгодные сделки по продаже жилья. А зачастую и вовсе лишаться его. Только в прошлом году в России, по данным МВД, было зафиксировано более 6 тыс. случаев мошенничества в сфере недвижимости. «Известия» выяснили, как работает «серый» рынок жилья, узнали, кто такие «профессиональные соседи», какие методы используют квартирные рейдеры и можно ли обезопасить себя и свою квартиру от посягательств преступников.

Читайте так же:
Что должно входить в жилищно коммунальные услуги

«Социальный терроризм»

По статистике МВД, из 6755 зарегистрированных в 2018 году фактов мошеннических действий в сфере недвижимости раскрыто было меньше половины — 3196 случаев. Чаще махинации с жильем выявляют в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.

— Это объясняется большим количеством предложений на рынке недвижимости и высокой стоимостью жилья, — пояснили «Известиям» в пресс-службе МВД. — Всего за минувший год за совершение указанных противоправных деяний задержан 1751 человек.

Махинации с жильем

В новом году проблема квартирного рейдерства вышла на государственный уровень. В ближайшую сессию Госдума рассмотрит сразу несколько законопроектов, призванных решить этот вопрос. Свои предложения об ограничении площади долей в квартире, которые можно продавать или переоформлять, внесла группа депутатов от фракции ЛДПР. Один из авторов проекта, член думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Игорь Торощин рассказал «Известиям», что документ предполагает запретить образование доли в праве общей собственности на квартиру, если эта доля — меньшей площади, чем учетная норма жилого помещения.

— Квартирное рейдерство зашло так далеко, что его уже называют особо опасной формой социального терроризма, — сказал он. — Рассматривался даже вариант полного запрета деления жилых помещений на доли, но от него отказались, так как это ограничило бы права добросовестных граждан. Поэтому внесли проект о запрете дробления на доли, которые не соответствуют учетной норме.

Это уже вторая подобная инициатива. Еще в конце 2017 года глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Сейчас этот законопроект проходит процедуру согласования после первого чтения, сообщила «Известиям» Галина Хованская.

— Мы внесли правки и оптимистично настроены по поводу принятия нашего проекта во втором чтении, — сказала депутат.

Не по доброй доле

Теоретически сделки с куплей-продажей микродолей защищаются статьей 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки». Однако предусмотренные в ней ограничения, по словам специалистов, довольно легко обойти — услуги по приобретению части квартир предлагает множество риэлторских контор.

Подобные объявления на одном из самых популярных сайтов по торговле недвижимостью выглядят вполне солидно: «Москва, 1/2 к вартиры, 32 кв. м, хороший дом, квартира с ремонтом, чудесные соседи». Цена — 3 500 000 рублей. Встречаются варианты попроще и подешевле — например, предложения о продаже 1/22 и даже 1/100 квартиры. Как правило, эти «дольки»нужны для оформления прописки в столице.

Объявление на cian.ru

Препятствием для гражданина, решившего продать свою долю в такой квартире, могут стать остальные собственники.

— Договориться получается не всегда. И тогда юристы могут предложить вам способы обойти преимущественное право родственников на покупку доли. Прибегнув к ним, впрочем, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору, — пояснили «Известиям» специалисты московской юридической консультации «Народный советник».

При этом существует и вполне легальный способ продать свою долю — оформить дарственную на потенциального покупателя в обход воли остальных жильцов.

— При дарении собственник теряет преимущественное право на покупку. Фактически за дарственной часто скрывается обычная купля-продажа, еще и не обремененная уплатой налогов, — уверяют юристы. — Здесь есть обратные риски: сделка может быть признана мнимой и собственник в этом случае потребует перевода прав на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

«Профессиональные соседи»

Описанные лазейки в законодательстве привели к появлению в России нелегального бизнеса в сфере недвижимости — квартирного рейдерства.

Как правило, все подобные истории начинаются одинаково. Один из членов семьи по разным причинам вступает в конфликт с остальными и решает продать свою долю в квартире. В итоге незадачливый продавец попадает в сети «черных риэлторов» и в дело вступает целая организованная группа. Недобросовестные юристы помогают оформить дарственную и получить деньги, а затем подселяют в квартиру так называемых «профессиональных соседей», которые создают невыносимые условия жизни для остальных собственников, в результате чего они вынуждены продать и свои доли в надежде избавиться от новых жильцов.

«Народный антирейдер»

— Это бригады специально обученных людей, которые работают при риэлторских конторах, которые и сдают им информацию, — рассказал «Известиям» руководитель проекта «Народный антирейдер» Сергей Лобанов. — В итоге жизнь собственников делают невыносимой «профессиональные соседи».

Читайте так же:
Тянут газопровод рядом с деревней русское брызгово

Как правило, новые жильцы приезжают, когда хозяев нет дома, взламывают двери и вселяются, после чего начинают доводить живущих там людей до полного бессилия и отчаяния.

— Приведу пример, — продолжил Сергей Лобанов. — Часть собственности москвички Анны Г. находилась под судебным запретом на продажу, однако мошенническим путем эта доля была продана рейдеру. Он и вселил туда своих людей, которые регулярно вступали в конфликты с собственницей оставшихся 3/4 квартиры.

В похожей ситуации оказался и 29-летний Александр О. Его сестра продала свою долю в квартире, и к нему вселились те самые «профессиональные соседи». По его словам, сначала они просто пили день и ночь, а когда поняли, что хозяин большую часть времени находится на работе, перешли к более радикальным мерам.

— Они разгромили ванную и туалет. Я починил, а они снова всё разбили. Причем я не мог ничего сделать, потому что у них были документы о собственности, и полицейские пожимали плечами и говорили: «Разбирайтесь сами». Но эти люди не хотели идти ни на какие компромиссы, — рассказал «Известиям» Александр. — Я продержался полгода, нервы были измотаны и у меня, и даже у моего кота. Поэтому я в итоге продал и свою часть жилища. Пришлось переехать в маленькую квартиру.

«Почему бы и нет»

Жилище пенсионерки Анны Петровны П. «профессиональные соседи» захватили под Новый год. Ситуация в квартире сразу стала крайне напряженной — незваные гости едва не довели пожилую москвичку до суицида.

— Я не уследила, как сын стал играть в онлайн-казино, и в какой-то момент полностью потеряла контроль над ним. Однажды пришли двое мужчин и сказали, что теперь моя квартира — это их квартира, — рассказала она «Известиям». — Они грубо толкнули меня и стали располагаться. Я позвонила в полицию, у меня на руках были и документы на собственность части квартиры и акт о вселении. Но всё осталось, как есть. Признаюсь, в какой-то момент самоубийство казалось мне единственным выходом, но о моей ситуации узнали ребята-антирейдеры, и благодаря им сохраняется шанс добиться компенсации за то, что мне пришлось пережить.

Дверь в квартиру

К Анне Петровне вселились активисты «Народного антирейдера» — уже месяц Илья и Антон каждый день находятся в квартире, оберегают пострадавшую от мошенников женщину.

— Мы собираем доказательства по ст. 247 ГК РФ («Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»). При нас они не могут ограничивать пользование туалетом, ванной и кухней, потому что мы зафиксируем это и используем в суде, чтобы доказать факт давления на собственницу, — рассказали «Известиям» активисты.

Одним из «профессиональных соседей», вселившихся к Анне Петровне, оказался уроженец одной кавказских республик. По его словам, он не имеет личной неприязни к бабушке, но ради денег готов и дальше делать ее жизнь невыносимой. Сначала он уверял, что приобрел свою долю законно и имеет полное право тут жить, но в конце концов сообщил, что происходящее для него — просто способ заработка.

— Не наркотики же продаю, всё легально, по закону, — заявил он «Известиям». — Меня попросили пожить. Своего жилья у меня нет, в Москве я недавно, поэтому мы с братом подумали, почему бы и нет.

Не сразу, но «профессиональный сосед» признался, что получает за свою «работу» около 15 тыс. рублей в месяц.

Что делать?

Попавшим в подобную ситуацию в первую очередь стоит попробовать оспорить сделку по продаже микродоли в суде, пояснил «Известиям» адвокат Виталий Ревзин.

— Нужно будет доказать, что сделка была совершена явно с криминальным подтекстом, а то количество квадратных метров, которые приобрели посторонние люди, невозможно выделить для их проживания. И тогда есть вероятность, что суд отменит сделку, — сказал он. — Еще один вариант — через суд обязать продать микродолю собственникам, доля которых больше. При этом цена микродоли определяется экспертом. Если в квартиру всё-таки попали посторонние «собственники», можно определить порядок пользования квартирой. Для этого нужно обратиться в суд, который определит, кто из жильцов и каким образом имеет право распоряжаться квадратными метрами.

Суд

По словам адвоката, «профессиональных соседей» можно лишить права пользования приобретенной долей и другим способом. Для этого нужно через суд доказать, что совместно проживать совершенно незнакомым людям на одной площади фактически невозможно.

— Практика показывает, что добиться положительного решения по таким делам вполне реально, —уверяет Виталий Ревзин.

В Росреестре «Известиям» пояснили, что для защиты своего жилья собственникам можно подать заявление о невозможности проведения действий с их недвижимостью без их личного участия. При поступлении такого заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись. Ее наличие является основанием для возврата заявления на госрегистрацию прав на эту недвижимость другим лицом без рассмотрения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector