Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2021 году: документы, налог

Как происходит обмен квартиры с доплатой на большую или меньшую в 2021 году: документы, налог

Сегодня обмен квартиры с доплатой распространен не очень широко. Шанс найти подходящий вариант жилья при условии, что его владельцы согласятся переехать в предоставленную им альтернативу, очень небольшой. Намного вероятнее взять новую квартиру в trade-in. Однако если сторонам удается договориться, обмен можно оформить достаточно просто. Как это сделать – рассмотрим сегодня.

Законодательная база

дом, копилка

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

  • сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
  • для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
  • передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
  • права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
  • налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена. Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНАКУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

  • обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
  • обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
  • размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

  • на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
  • на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
  • на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

  • паспорта участников обмена; – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
  • документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
  • технический паспорт – для проверки перепланировки;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
  • справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком; на сделку; , если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
  • квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

  • ФИО, паспорта и адреса сторон;
  • описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
  • общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
  • стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
  • порядок передачи (по акту или по договору);
  • иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

  1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
  2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
  3. Оформление соглашения.
  4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
  5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
  6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В. заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет. Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

  • в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
  • далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
  • от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей. Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей. Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

  • расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
  • хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
  • стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Список документов и порядок действий

Обычно застройщики просят предоставить следующие документы:

  • подлинники правоустанавливающих документов и выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт не старше 5 лет;
  • нотариальное согласие супруга, разрешение опеки, если есть несовершеннолетние участники;
  • справка об отсутствии долгов по ЖКУ, капремонту, паспорта на электро-, водо- и газосчетчики;
  • справка о прописанных.

На основании данных документов разрабатывается ДКП по форме застройщика, после чего документ подписывается и сдается на регистрацию через МФЦ в Росреестр. После госрегистрации осуществляется окончательный расчет – доплата.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

  • продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
  • заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

  • в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
  • обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
  • полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

Сегодня всё более распространённым явлением становится обмен квартиры на дом. Связано это с желанием людей перебраться ближе к природе от шума городов, отсутствием повышенных коммунальных плат за услуги в домах и рядом других причин. Гражданский Кодекс РФ считает квартиры и дома равноправными объектами недвижимости. При этом нужно учитывать их принадлежность к различным категориям жилья, поэтому документы на них несколько отличаются. Это стоит иметь в виду участникам обмена, когда формируются пакеты документов, требуемые законом.

Какие дома доступны владельцам квартир в случае обмена

частный домВыбор домов зависит от финансовой состоятельности собственников квартир. Если они не располагают средствами для доплаты, то стоит сразу исключить вариант с домами в новых коттеджных посёлках. Новый дом, даже сопоставимый по стоимости с городским жильём (редкий случай), потребует дополнительных инвестиций, так как они сдаются в «сером» варианте (только голые стены, стяжка на полу). Такие дома проектируются с большими площадями (начиная с 200 м 2 ), а квартиры редко строятся с подобными параметрами.

Стандартный вариант – когда обмен квартир на индивидуальные дома производится с доплатой. При отсутствии средств возможно приобретение частного дома, построенного давно, с минимумом инфраструктуры рядом с ним. Хотя такое строение потребует вложений, если в нём отсутствуют некоторые коммуникационные системы. Эти моменты нужно учесть, приступая к обмену.

Как проходит процедура обмена

Обычно сделки с недвижимостью проводятся через договора купли-продажи. Особенность случая (обмениваются квартира с домом) состоит в документальном оформлении, когда в качестве правоустанавливающего документа используется сразу 2 договора по купле-продаже. В одном из них продавцом будет числиться владелец квартиры, а покупателем – хозяин дома, в другом – они поменяются местами. То есть произойдёт одновременная покупка (не обмен) сторонами договора интересующей недвижимости.

Процедура обмена для владельцев квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Подбора загородного дома с необходимыми условиями для проживания.
  2. Получения устного согласия на сделку от его собственника.
  3. Сбора пакета документов на квартиру.
  4. Проверки документации на дом, представленной его собственником.
  5. Составления договоров у нотариуса с прописыванием условий.
  6. Подписания договоров.
  7. Регистрации в государственном органе (Росреестр).

После прохождения государственной регистрации обменивающиеся стороны получают свидетельства и становятся законными собственниками нового жилья.

Плюсы и минусы обмена квартир на частные дома

Что касается владельцев индивидуальных домов, меняющихся на квартиры, они имеют свои причины на переезд (близость к городу, культурным центрам, работе и т. д.). Существенные плюсы получают лица, переезжающие из квартиры в загородный дом, преимущества которых заключаются в следующем:

  • быстрое получение желаемого результата без всякого риска;
  • участвуя в сделке, невозможно остаться без недвижимости;
  • правильное использование (при необходимости доплаты) имеющихся средств, которые не уменьшатся из-за инфляции, потому что будут вложены в недвижимость;
  • уплата НДФЛ только с доплат (при наличии таковых);
  • значительная экономия средств на оплату коммунальных услуг;
  • отсутствие соседей, способных затопить, устроить пожар, шумный ремонт, причинить другие неудобства;
  • приобретение более просторного жилья;
  • возможность обустроить земельный участок по своему вкусу (построить баню, хозпостройки, создать ландшафтный дизайн и т.п.);
  • постоянное нахождение на свежем воздухе у дома (особенно значимо для семей с детьми);
  • возможность заводить домашних животных в любом количестве.

Но у загородной жизни есть и минусы. Это необходимость иметь свободные финансы, так как дом требует много вложений (если он недостаточно обустроен, комфортен) и больше свободного времени для занятия им.

Распространённые причины миграции городских жителей в пригород заключаются в получении возможности:

  • проживания в экологически чистых местах;
  • кардинального изменения жизни при наличии такого желания;
  • заняться фермерством;
  • удалённо работать (программист, фрилансер и т. п.) в оптимальных условиях и др.

Процедура обмена квартир на дома согласно законодательству РФ

Сделки между собственниками имущества в России осуществляются согласно требованиям главы 31 Гражданского Кодекса РФ (вторая часть), где в статьях 567-571 оговорены правила мены. Также ориентируются на положения Федерального закона №122, которые определяют порядок проведения подобных сделок.

Если обмениваются квартира и дом, то выполняется передача недвижимого имущества от одной стороны взамен на жильё другой. Равноценность обмена признаётся, когда меняемые объекты имеют одинаковую цену (согласно оценке БТИ). Если же они различаются по стоимости, то владельцы жилья, оцененного меньше, осуществляют доплату в размере разницы между ними.

Тонкости сделок с участием квартир и домов

Отличительной чертой таких сделок является их оформление в виде встречных 2-х соглашений купли-продажи. Законодательство РФ требует обязательную регистрацию сделок по обмену в территориальных органах Росреестра, куда сдаются требуемые документы. На их рассмотрение и регистрацию отводится месяц, после чего стороны договора получают свидетельства на право владеть приобретаемой недвижимостью. Если к дому прилагается земельный участок, то это требует дополнительного оформления документов для передачи новым собственникам.

Обмен квартир с прописанными в них детьми

органы опекиОсуществлять любые юридические манипуляции с жильём сложнее, когда прописан ребенок в квартире. Российское законодательство позволяет этот обмен при определённых обстоятельствах. Он становится возможным только после получения разрешения органов опеки, попечительства, которые нужно известить о предстоящем событии. Они должны проверить новые условия проживания ребёнка. Если они соответствуют нормам, то такую перемену согласуют. А произойдёт это, если условия проживания детей не ухудшатся, будут равноценными или существенно улучшатся.

Если обмениваемая квартира была не в собственности, а приобретена по ипотечному кредиту, то она также подлежит обмену, но лишь при соблюдении определённых условий. Согласно российскому законодательству, несовершеннолетние жильцы квартиры, взятой по ипотеке, должны быть автоматически прописаны в ней. О готовящейся сделке, участниками которой становятся дети, не достигшие совершеннолетия, должны обязательно уведомляться органы опеки. Её сотрудники рассмотрят детали сделки и дадут разрешение на обмен, если он не противоречит закону.

Обмен с участием маткапитала

Обмен может быть произведён с доплатой материнского капитала, который выплачивается государством после рождения 2-го ребёнка. Только следует обратить внимание на тот факт, что использование средств невозможно, пока ребёнку не исполнится 3 года.

маткапиталФедеральный закон №256, в котором рассматриваются меры дополнительной поддержки государством семей с детьми, в статья 10 регламентирует правила оформления жилья, которое приобретается с участием маткапитала. Согласно закону, оно должно находиться на территории России. Общая собственность оформляется на супругов и всех детей, для каждого члена семьи определяется доля жилья.

Рекомендации участникам обмена жилья

Обменивающимся сторонам обязательно следует проверять по домовой книге сведения обо всех жильцах квартиры, дома с начала их существования до настоящего времени. Необходимо обращать внимание на ранее прописанных жильцов и лиц, зарегистрированных на площади, которые на момент сделки были в местах заключения. Следует узнать причину выписки лиц, выписанных раньше, чтобы избежать «подводных камней» в будущем.

Если обмен сложный, например, за дом предлагаются 2 квартиры от разных собственников, то следует тщательно проверять, закреплена ли недвижимость за каждым из них. До заключения сделки стоит узнать об условиях прописки в доме. Выбирайте загородные коттеджи, расположенные на территории посёлка, населённого пункта, имеющего адрес. В них можно будет сделать постоянную прописку всей семье. Сделку желательно осуществлять с привлечением специалистов, работающих в риэлтерских компаниях во избежание любых ошибок.

Документы, необходимые для госрегистрации

В регистрирующий орган участники обмена обращаются со следующими документами:

  • свидетельствами о госрегистрации прав собственности на все обмениваемые объекты, выданными до 15 июля 2016 г, либо выписками из ЕГРН, полученными после 31 декабря 2016 г;
  • паспортами на объекты (кадастровый, технический), справками БТИ;
  • передаточными актами на каждый их них;
  • выписками из домовых книг с полным перечнем всех жильцов (бывших и настоящих);
  • документами на земельный участок при доме (свидетельство о праве собственности, межевое дело, кадастровый паспорт);
  • документами (копия) о согласии органов опеки (если в качестве собственников присутствуют несовершеннолетние дети);
  • копиями документов от соответствующих органов, если в помещениях, подлежащих обмену, прописаны недееспособные лица, инвалиды в качестве членов семьи;
  • договорами обмена;
  • заявлением от сторон сделки (заверено нотариусом) о согласии на обмен жилья;
  • оплатой государственной пошлины (квитанция) за госрегистрацию жилья.

Представленные договора нужно правильно оформлять, чтобы они содержали полную информацию о характеристиках и реальной стоимости обмениваемого жилья, сторонах сделки, дате её заключения, имели ссылки на правоустанавливающие документы.

Сделка по обмену квартир на загородные дома сама по себе – не сложная процедура. Главное, как и при всех манипуляциях с недвижимым имуществом, тщательно проверять юридическую чистоту участвующих в сделке объектов недвижимости, а также иметь желание переехать жить за пределы города!

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как оформить обмен квартирами? Особенности налогообложения

Наравне с процедурами покупки или продажи квартиры используют метод обмена недвижимости. Поменять квартиру можно, но это является довольно трудоёмким процессом, так как связано с большим количеством нюансов.

Поэтому рассмотрим в статье ниже, какие варианты доступны для обмена квартиры, каковы основные этапы, применяется ли налогообложение, а также как проходит процедура обмена жилплощади, приобретённой на средства маткапитала.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Как можно обменять?

Обмен – это имущественная сделка, позволяющая решить проблемы 2 участвующих сторон.

Согласно данным гражданского и жилищного законодательства существует 2 варианта обмена квартиры:

    Прямой обмен. Данный вариант регулируется положениями статьи № 567 ГК РФ и предусматривает заключение договора мены, при котором каждая сторона считается как продавцом, так и покупателем жилплощади. Обе стороны обязуются передать свою квартиру и принять в обмен жилплощадь друг друга. Между ними составляется договор мены, который заменяет два отдельных договора купли-продажи.

Положительными сторонами прямого обмена являются отсутствие сложных операций связанных с корректными расчётами и безопасной передачей денежных средств между сторонами.

  • равноценный обмен – при заключении соглашения не требуется доплата;
  • обмен с доплатой – обычно доплату производит одна из сторон соглашения.

Через сделку купли–продажи

Особенностью и основным положительным качеством обмена посредством оформления сделки купли-продажи является широкий выбор обмениваемых жилых объектов, у которых остаются в сохранности имущественные гарантии, предоставляемые меной.

Так как при сделке фактически происходит процесс смены жилья, может проявиться и ряд следующих негативных качеств:

  • необходимость предварительного внесения задатка, который продиктован условиями соглашения о купле-продаже;
  • повышенные риски из–за недобросовестности одного из контрагентов – данное негативное качество возникает в результате привлечения большого количества контрагентов и если один из них откажется от участия, то заключённый договор может оказаться недействительным.

По договору мены

Отличительной особенностью обмена квартирами между сторонами при помощи договора мены является передача друг другу равноценной недвижимости, которая обязательно является подтверждённой документально собственностью у владельцев. Правами владения собственностью обладают к каждой стороне, как и в сделке купли–продажи.

Выделяют следующие плюсы при использовании сторонами договора мены:

  • договор осуществляется в письменной форме без обязательного нотариального заверения;
  • не требуется осуществление дополнительных расчётов, так обмениваемая недвижимость признаётся равноценной;
  • в случае возникновения спорной ситуации, при которой потребуется судебное разбирательство обе стороны имеют гарантии для защиты своих прав;
  • в случае признания сделки недействительной обе стороны возвращаются в то положение, которое существовало до момента заключения договора, то есть они получают свою недвижимость обратно.

Минусами данного вида соглашения считается необходимость в:

  • уплате разницы в стоимости квартир одной из сторон сделки, если недвижимость оказалась неравноценной по стоимости;
  • оплате подоходного налога обеими сторонами сделки, так как она осуществляется по правилам о купле-продаже недвижимости.

С внесением суммы и без этого

Обычно внесение доплаты требуется, если квартира имеет:

  • большую по метражу жилплощадь или большее количество комнат;
  • балкон или лоджию;
  • лучшее техническое состояние и косметический ремонт;
  • более поздний год постройки (новостройки будут стоить дороже);
  • близкое расположение станции метро или к центру города.

Также часто доплата производится при обмене одной квартиры на две.

Что лучше выбрать и возможно ли обойтись без ДКП?

При выборе наиболее оптимального варианта обмена квартиры её владелец должен учитывать свои пожелания, а также условия на рынке недвижимости в регионе. Например:

  • К заключению договора мены, не требующему дополнительных финансовых вложений, готово только население с низкой платёжной способностью и владельцы, которым не требуется срочная продажа жилья.
  • К договору купли–продажи (ДКП) лучше обратится собственникам жилья в регионах с высокой активностью рынка недвижимости. Такая ситуация при обмене позволит выбрать наилучший для владельца вариант жилья в короткие сроки.

Как правильно оформить?

Обмен квартиры происходит в 7 основных этапов:

  1. Владелец, заинтересованный в обмене квартиры, обращается в риэлтерскую компанию для поиска жилья на обмен или же осуществляет самостоятельный поиск посредством необходимых инструментов (доски объявлений, веб–сайты и т. п.). Параллельно владелец должен осуществлять подготовку документов, которая может потребоваться при проведении процедуры обмена.
  2. Определившись с жилплощадью, на которую будет происходить обмен, осуществляется проверка правоспособности квартиры и её владельцев. Также для изучения титула объекта потребуется архивная выписка из поквартирной книги.
  3. После обе стороны соглашения производят обмен документацией для подтверждения юридической чистоты сделки. Также происходит обсуждение нюансов сделки в устном виде и предварительных условий соглашения по договору мены.
  4. Придя к совместному решению, владельцы недвижимости оформляют договора мены или купли–продажи и осуществляют его регистрацию.

Какие нужны документы?

Для обмена квартиры потребуется следующий перечень документации:

  • паспорта;
  • правоустанавливающий документ владельца квартиры (имущественный договор, договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.п.);
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости (в том числе, содержит сведения об отсутствии обременения залогом и ареста жилплощади);
  • расширенная или архивная выписка из поквартирной книги;
  • технический паспорт жилья;
  • справки и копии лицевых счетов, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным услугам;
  • нотариально заверенная доверенность – предоставляется, если одна из сторон или обе осуществляет договор через уполномоченного представителя);
  • заверенное нотариусом согласие супруга на осуществление обмена.

Куда обращаться?

При обращении за услугами к риэлторским компаниям, сделка будет проводиться согласно заключённому с ними договору. Если владелец квартиры осуществляет поиск жилья для обмена самостоятельно, то для проведения сделки рекомендуется обратиться к юристу и нотариусу.

Оформление договора

Сотрудник риэлтерской или юридической компании составляет договор мены в 3–х экземплярах. В нём должны быть указаны все необходимые положения и параметры обмениваемых квартир. В дополнение к договору прикладывают передаточный акт. После ознакомления с документами осуществляется их подписание и каждая из сторон получает по одному экземпляру.

Процедура регистрации

Имущественные сделки с недвижимостью подлежат регистрации, при которой сведения об обмене квартирами заносятся в кадастровые записи Росреестра, согласно следующим положениям законодательства:

Основные этапы регистрации:

  1. Для осуществления регистрации сделки обе её стороны обращаются в местное отделение Росреестра или в многофункциональный центр «Мои документы».
  2. Владельцы квартир или их представители составляют заявления на переход права собственности в соответствии с положениями договора мены. К заявлению необходимо приложить:

  • паспорта владельцев;
  • документы на пнедвижимость;
  • квитанцию об уплате пошлины.

Сроки и расходы

Согласно закону №218-ФЗ регистрация должна быть завершена в срок не более 7-9 дней, при условии одновременной подачи заявления сторонами.

Государственная пошлина за регистрацию каждого договора составляет 2 000.

Налогообложение

Ни в ГК РФ, ни в НК РФ не указаны условия уплаты налогов для договоров мены, так как они приравниваются к сделке купли–продажи.

Нужно ли платить налоги за жилье?

Если объекты обмена являются равноценными, то ни одна из сторон не становится получателем экономической прибыли и в этом случае никакие налоги при мене платить не требуется.

Также от уплаты освобождаются собственники, владеющие недвижимостью свыше 5 лет.

Если в собственности меньше 3 лет

Не нужно платить налог при обмене, если срок владения менее 3 лет — условие для недвижимости, приобретенной до 2016 года). Если она приобретена после 2016 года, то льготный период составит 5 лет. При владении квартирой менее 5 лет оплата налога производится в обязательном порядке (ст. 217.1 НК РФ).

Когда и как платится, кто рассчитывает?

Налоговая инспекция по месту регистрации налогоплательщика занимается расчётом налога на квартиру. Затем организация отправляет плательщику уведомление, которое содержит данные о сумме налога и сроках его оплаты.

Оплатить налог нужно до 15 июля того года, когда была подана декларация. Подача декларации осуществляется до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была осуществлена сделка.

Пример расчёта ставки

При обмене недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, ставка будет 13% от стоимости квартиры за вычетом 1 млн. рублей.

  1. Пример расчета 1.

В собственности находится квартира стоимостью 3 000 000 рублей. Срок владения ею составляет менее 5 лет.

Из стоимости нужно вычесть 1 млн. руб: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000.

Обмениваются две квартиры. Одна размером 50 кв.м. и стоимостью 2 500 000 руб., а вторая – 30 кв.м. и стоимостью 1 500 000 руб.

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет 50 тыс. руб. Исходя из средней стоимости квадратного метра была произведена доплата: 2 500 000 руб — 1 500 000 руб. = 1 000 000 руб.

Можно ли совершить сделку с жильем, купленным на материнский капитал?

В случае покупки квартиры при помощи средств маткапитала обмен осуществляется согласно двум условиям:

  • дети должны получить преимущества в результате сделки;
  • дети должны быть вписаны в договор мены в качестве собственников.

Надзор за исполнением этих условий осуществляют органы опеки и попечительства. Данные инстанции выдают согласие на обмен, которое необходимо обязательно приложить к пакету документации. А собственники новой квартиры должны отправить в органы опеки и попечительства копии документов на новое жильё.

Подводя итоги, следует отметить, что обмен квартирами является юридически сложной процедурой, так как она сложна и имеет довольно много нюансов. Поэтому на всех этапах обмена недвижимостью лучше прибегнуть к помощи специалистов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Родственный обмен квартирами

Аксёнова Марина Леонидовна — автор статьи

Сразу стоит отметить, что обмен квартир между родственниками, по сути, ничем не отличается от обмена между посторонними лицами, поскольку в современной редакции Жилищного кодекса такое понятие, как «родственный обмен», фактически не существует. Поэтому данную тему мы будем рассматривать в соответствии с обменом квартир по общим правилам.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

  1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Документы для обмена квартиры социального найма

Осуществляя обмен жилой площади социального найма каждому квартиронанимателю необходимо подготовить и предоставить в местную администрацию вместе с договором обмена следующий пакет документов:

  1. заявление установленного образца с просьбой одобрить обмен помещений;
  2. документ, удостоверяющий личность нанимателя жилого объекта недвижимости и его копию;
  3. договор о социальном найме помещения;
  4. ордер на вселение в квартиру и соответствующую выписку решения о разрешении на вселение муниципального органа;
  5. справку о членах семьи нанимателя, которые прописаны в жилом помещении и проживают совместно с ним;
  6. письменное согласие всех членов семьи, проживающих в обмениваемой квартире, на осуществление обмена;
  7. если в помещении, подлежащем обмену, проживают члены семьи нанимателя, не достигшие возраста 18 лет, а также граждане, признанные частично или полностью недееспособными, потребуется предоставление согласия на обмен органов опеки и попечительства.

Кроме того, не лишним будет подготовить справку от коммунальных служб об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, поскольку взаимное предоставление такого документа участниками обмена жилплощадью позволит в дальнейшем избежать возможных претензий и разбирательств с обеих сторон.

Родственный обмен приватизированными квартирами

Обмен жилых помещений, которые находятся в собственности участников обмена, заключается в оформлении между участниками договора обмена с последующей регистрацией его в Реестре и перерегистрации объектов недвижимости в кадастровых органах. При этом заверять договор у нотариуса не требуется, после перерегистрации каждому участнику мены выдается новый технический паспорт. Стоит отметить, что последовательность проведения обмена квартирами между посторонними людьми является наиболее безопасным способом для участников совершить куплю-продажу своего имущества, поскольку позволяет учесть разницу в стоимости жилых объектов и исключает возможность обращения наличных денег. Однако, эту процедуру отнюдь нельзя назвать дешевой, как и при заключении договора купли-продажи жилого помещения, обмена, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, предусматривается обложение налогом денежных средств, полученных от продажи жилой недвижимость. То есть с точки зрения налогового законодательства, даже в случае обмена недвижимости, если она находится в собственности менее 3-х лет, передача ее третьим лицам считается продажей. Если участники обмена являются родственниками и доверяют друг другу, жилые помещения можно обменять через договор дарения, доходы от дарения налогом не облагаются, в случае, если дарение совершено лицом, состоящим с одаряемым в близких родственных отношениях. Кроме того, до 01 марта 2013 г. договора дарения подлежали обязательной регистрации, однако закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. данное условие отменил. Теперь пошлина вносится получателем дара в Росреестр при перерегистрации собственности на жилое недвижимое имущество. Документы для перерегистрации права собственности при дарении недвижимости:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП;
  • письменное согласие на продажу или дарение квартиры всех участников приватизации жилья;
  • выписка из кадастровых органов об отсутствии обременения на жилой объект и подтверждением его регистрации;
  • письменное согласие органов опеки и попечительства, если в помещении, подлежащем продаже или дарению, проживают несовершеннолетние или лица с частичной или полностью утраченной дееспособностью;
  • технический паспорт с планом жилого помещения.

Родственный обмен квартиры в собственности на жилье по социальному найму

В российском законодательстве отсутствуют прямые указания по действиям при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную, следовательно, процесс это довольно сложный и трудоемкий. Однако, существует сразу несколько способов решения этой проблемы:

голоса
Рейтинг статьи
Читайте так же:
Выгодно ли купить квартиру через агентство
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector