Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя

alt=»При покупке вторичного жилья лучше сначала подписать акт о передаче его в собственность, а затем — зарегистрировать. Фото: REUTERS» /> При покупке вторичного жилья лучше сначала подписать акт о передаче его в собственность, а затем - зарегистрировать. Фото: REUTERS

Точно в такую историю попала и наша героиня. У нее через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился.

Фото: iStock

Эта история началась несколько лет назад, когда одна гражданка продала другой свою однокомнатную квартиру. Покупательница заплатила за 36-метровую "однушку" 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Но два года спустя продавщица обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с нашей героиней. И арбитражный суд это сделал, признав право собственности на квартиру за прежней хозяйкой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов. Ее купил некий гражданин за 6,8 млн руб. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим отправился посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи хозяйки не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий подал иск о признании нашей героини утратившей право на пользование квартирой. А потом квартиру зарегистрировали на нового владельца.

Об этих перипетиях вокруг ее жилья наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о прошедшем суде, его результатах и последующей продаже ее жилья. В итоге несчастной женщине пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Суд решил, что женщина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Но оспорить торги и признать право собственности на квартиру в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но апелляция это решение отменила. Там заявление хозяйки признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с квартирой женщины их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Пришлось нашей героине дойти до Верховного суда, и там с ней согласились. Вот главное, что сказал Верховный суд. Наша героиня стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру — недостоверные. Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новый покупатель на торгах должен был как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой.

Фото: Татьяна Кравченко/РГ

В сложившихся же обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем. Еще ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой из нашей истории управляющий и новый покупатель в соглашении этого не предусмотрели. Из чего следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, сказал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Суд решил, что права истицы нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. "Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем", — сказано в определении. По мнению ВС права собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности нашей героини на квартиру суд направил на новое рассмотрение. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности первой покупательницы на спорное жилье.

КС РФ запретил отбирать жилье у добросовестных приобретателей

По общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса). Правовое значение понятия «добросовестный приобретатель» раскрыты Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/ 22. Вместе с тем положения п. 1 ст. 302 ГК РФ получили новую оценку КС РФ в связи с обращением гражданина, который стал собственником выморочного имущества в силу ненадлежащего исполнения своих обязанностей органами власти (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.». Рассмотрим этот судебный акт подробнее.

Читайте так же:
Узнать номер свидетельства на квартиру

Суть дела

Первоначальным собственником спорной квартиры являлся гражданин С., умерший в 1994 году и на момент смерти не имевший наследников ни по закону, ни по завещанию. Принадлежавшая ему квартира, как выморочное имущество, должна была перейти в собственность города Москвы (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). Тем не менее каких-либо юридических и фактических действий в отношении указанной квартиры Департаментом городского имущества г. Москвы не было произведено.

Между тем в 2007 году нотариусом г. Москвы Р. на имя гражданки С., на основании поддельных документов, было выдано свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в Управлении Росреестра по Москве, и спорная квартира таким образом была оформлена в ее собственность. Спустя месяц гражданка С. заключила с гражданкой С. А. договор купли-продажи квартиры, а та в свою очередь перепродала квартиру гражданке З. В апреле 2008 года З. заключает с гражданином Д. договор купли-продажи, по условиям которого спорная квартира перешла уже в собственность последнего.

Сохраняется ли право пользования жилым помещением, признанным выморочным имуществом, за зарегистрированными в нем по месту жительства иными гражданами, не являющиеся наследниками? Узнайте из материала «Наследование» в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Однако то, что квартира передана гражданке С. мошенническим путем выяснилось только в 2013 году в ходе расследования уголовного дела. Как установил суд, граждане Т., Ф., А., действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на эту квартиру. Так, в целях незаконного завладения спорной жилплощадью они воспользовались поддельными паспортами на имя других лиц, представили их и ряд документов на госрегистрацию, нашли покупателя квартиры и склонили третье лицо на возмездной основе оказать помощь в проведении сделки с квартирой. Таким образом, приговором Московского городского суда от 10 июня 2013 г. № 1-5/13 они признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 159 УК РФ (мошенничество). Потерпевшим по этому уголовному делу был признан Департамент городского имущества г. Москвы (далее – Департамент, истец).

Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.

Никулинский районный суд города Москвы удовлетворил требования истца, признав, что спорная квартира, будучи выморочным имуществом, выбыла из владения города помимо воли органов власти. Кроме того, являясь собственником квартиры, город от права собственности не отказывался, спорную квартиру не отчуждал, в собственность граждан не передавал. Таким образом, суд первой инстанции принял решение, что Департамент вправе истребовать имущество от последнего покупателя.

Ответчик с этим решением не согласился. Он считает, что в сложившейся ситуации является добросовестным приобретателем, так как при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества.

Суд апелляционной инстанции также позицию ответчика не поддержал (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 г. № 33-44622/15). По его мнению, Д. не представил достаточных доказательств, подтверждающих свои доводы о том, что он является добросовестным приобретателем, поскольку не доказал принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Так, суд отметил, что из договора купли-продажи усматривается, что квартира приобретена по заниженной цене, отличной от ее рыночной стоимости. Кроме того, за период с июня 2007 года по апрель 2008 года, то есть в течение 10 месяцев, в отношении спорной квартиры было совершено три сделки. Таким образом, суд посчитал, что гражданином Д. не была проявлена необходимая заботливость и осмотрительность, которая требовалась при заключении договора купли-продажи.

В июне 2016 года решения судов по делу гражданина Д. безуспешно пыталась оспорить Генеральная прокуратура РФ, которая обращалась в ВС РФ с кассационным представлением о пересмотре дела.

Вместе с тем ответчик, не согласившись с решением суда, подал жалобу в Конституционный суд РФ о проверке конституционности положения п. 1 ст. 302 ГК Российской Федерации в части истребования имущества от добросовестного приобретателя. По его мнению, п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует ст. 1, 2, ч. 1 ст. 17, ст. 18, ч. 1 ст. 19, ст. 35, ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 46 и ст. 55 Конституции РФ, так как позволяет правоприменителям произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и, соответственно, изымать у граждан – последних приобретателей по искам публично-правовых образований выморочное недвижимое имущество. И это возможно несмотря на то, что право собственности и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавались государством в рамках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Мнения экспертов

КС РФ рассмотрел дело с участием гражданина Д., его адвоката и представителей заинтересованных органов государственной власти. Рассмотрим позиции участников процесса.

Так, первый заместитель председателя совета Исследовательского центра частного права имени С. С. Алексеева при Президенте РФ, к. ю. н. Андрей Егоров в своем заключении по запросу судьи КС РФ отметил, что, как следует из материалов дела, город Москва как собственник на протяжении почти 20 лет не интересовался судьбой перешедшего в его собственность выморочного имущества, не осуществлял регистрационных действий в отношении принадлежащих ему прав, не нес бремя содержания принадлежащего имущества (ст. 210 ГК РФ), и не осуществлял иных собственнических правомочий. Таким образом, поскольку город Москва не вел себя как хозяин, по мнению эксперта, за все наступившие негативные последствия, происшедшие в результате виновных действий (бездействия) самих государственных органов, не может и не должно отвечать третье лицо, проявившее должную осмотрительность, добросовестно полагавшееся на достоверность государственного реестра и, по вине государственных органов, не осведомленное о выморочном статуса имущества.

Читайте так же:
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг

Основной довод представителя Д., адвоката, к. ю. н. Дмитрия Степанова также заключался в констатации неответственного поведения государства. «Гражданин вправе считать, что если государством создана система призвания к наследству, выдачи соответствующего документа, то государство так или иначе несет ответственность за эту систему. Если орган власти выдает некий документ (например, документ о праве собственности, подтверждающий действия предыдущего собственника, продающего квартиру заявителю), то, наверное, гражданин имеет право полагать, что государство провело некую проверку соблюдения закона при регистрации предшествующих сделок с недвижимым имуществом. Неответственное поведение государства недопустимо в принципе», – считает представитель истца.

Аналогичной позиции придерживается и полномочный представитель Генерального прокурора РФ в Конституционном суде РФ Татьяна Васильева. В данном вопросе она обратила внимание на позицию ЕСПЧ, согласно которой ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию имущества является государство, обязанное контролировать соблюдение всех необходимых для этого условий. «Ввиду наличия регулятивных органов покупатель квартиры не должен оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не может оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. Ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованных лиц (постановление ЕСПЧ по жалобе № 7097/10 «Гладышева против Российской Федерации»)», – считает Васильева.

В то же время она отметила, что установленная в п. 1 ст. 302 ГК РФ возможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя не ограничивает его право на возмещение убытков лицом, действия которого и повлекли нарушения этих прав.

Полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Татьяна Касаева также считает, что спорные нормы гражданского законодательства соответствуют Конституции РФ и не запрещают гражданам обжаловать действия госорганов. «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность передачи споров по поводу недвижимого имущества и зарегистрированных прав на него, на разрешение судов», – сказала она в суде.

О необходимости приобретателям недвижимого имущества быть более внимательными и осмотрительными напомнила советник Министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова. По мнению Минюста России, каждый гражданин помимо выписки из ЕГРП и выписки из домовой книги должен проверить все предыдущие документы о приобретении этого имущества, опросить соседей о проживании в этом помещении собственников, записанных в ЕГРП, знать все когда-либо опубликованные сведения об этом имуществе.

Однако, по мнению полномочного представителя Совета Федерации в КС РФ Михаила Клишаса, возложенный на конечного приобретателя риск незаконного выбытия из государственной собственности имущества усиливает нестабильность гражданского оборота. «Такой подход может свидетельствовать о допущении нарушения прав гражданина», – считает эксперт.

Полномочный представитель Президента РФ в КС РФ Михаил Кротов, помимо всего уже упомянутого выше, также отметил факт нарушения сроков исковой давности Департаментом при заявлении иска о выселении гражданина Д. «С момента открытия наследства до совершения мошенничества и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство по поддельным документам и последующего отчуждения квартиры прошло порядка 14 лет, в течение которых мэрией Москвы не совершено никаких действий по выявлению и обращению имущества в собственность субъекта Российской Федерации. Таким образом, есть ли основания для предъявления виндикационного иска у Департамента? Даже десятилетний срок давности, который сегодня фактически является пресекательным в соответствии с ГК РФ, истек. На каком основании тогда судебная система считает допустимым защищать интерес публично-правового образования на право, которое им не зафиксировано?», – рассуждал Кротов.

Решение КС РФ

КС РФ, в свою очередь, признал, что государство в лице уполномоченных законом органов при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление КС РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Д.»).

Он также подчеркнул, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и его добросовестный приобретатель, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы, отмечается в судебном акте.

Читайте так же:
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Кроме того, суд ссылаясь на решение ЕСПЧ, отметил, что при наличии широкого перечня контрольно-разрешительных органов и большого числа совершенных регистрационных действий с объектом недвижимости никакой сторонний покупатель квартиры не должен брать на себя риск лишения права владения в связи с недостатками, которые должны были быть устранены посредством специально разработанных процедур самим государством (постановление от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России»).

Таким образом, КС РФ признал положение п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой оно допускает истребование жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя. Однако иск публично-правового образования не будет удовлетворен только в том случае, если добросовестный приобретатель полагался при покупке жилья на данные ЕГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности. А публично-правовое образование при этом не предприняло своевременных мер по установлению выморочного имущества и надлежащему оформлению своего права собственности на него.

КС РФ постановил, что правоприменительные решения по делу гражданина Д., вынесенные на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, подлежат пересмотру. Добавим, что суд не предписал законодателям внести изменения в спорные нормы.

Заработал закон о добросовестных покупателях недвижимости. Как им грамотно пользоваться?

Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.

С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья. Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину. Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству. Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.

Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.

Слабые места в системе защиты покупателя

Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми. То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст. 302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.

Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.

Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.

Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики. То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя. А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.

Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.

Как сегодня защититься от оспаривания сделки

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.

Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.

Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии. Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена. Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.

Читайте так же:
Передача сведений в уфмс в электронном виде в спб

Из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры?

Из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры?

Один из главных страхов собственника новоприобретенного жилья ― лишиться с таким трудом заработанной квартиры. Сложности жилищного законодательства оставляют мало шансов простому покупателю разобраться, есть ли опасный подвох в ворохе подписываемых бумаг. На вопросы о существующих рисках при покупке жилья ответил Антон Гусев, руководитель бюро экономической и правовой безопасности «КРАСС Практик».

Novostroy.su: В прошлом году задолженность по ЖКУ составила 645 млрд рублей. Это на 270 млрд рублей больше, чем годом ранее. Долги по квартплате с каждым годом растут. Между тем, задолженность может грозить жильцу лишением квартиры. В каком случае человека могут выселить из собственного жилья и, кто находится в группе риска?

Антон Гусев: Риск принудительного выселения из квартиры при наличии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг существует, в первую очередь, для тех должников, чья квартира не приватизирована, и которые пользуются ею на основании договора социального найма. Выселить нанимателя и проживающих с ним членов семьи могут только при наличии двух условий: в течение полугода он вообще не делал никаких платежей за ЖКУ и у него не было для этого уважительных причин (тяжелое материальное положение из-за болезни, инвалидности, задержки выплаты зарплаты и т.п.). На практике такое выселение происходит редко, должник должен очень «постараться», чтобы суд принял решение о выселении.

Если квартира находится в собственности, то риск выселения еще ниже. В этом случае управляющая компания сначала должна подать иск о взыскании долга, потом получить исполнительный лист и, если судебные приставы не обнаружат у должника другого имущества или доходов, за счет которых можно погасить долг, то квартира может быть арестована и выставлена на торги для продажи. При этом арест квартиры и ее последующая продажа прямо запрещены законом, если у должника нет другого пригодного для проживания (в т.ч. по нормам жилой площади) жилого помещения.

Novostroy.su: Еще один долг из-за которого можно лишиться квартиры ― это просрочка по ипотеке. В каком случае банк может забрать квартиру и как этого избежать?

А.Г.: Просрочка по ипотечному кредиту ― это серьезный риск потерять квартиру. Даже если квартира является единственным жильем для должника, на эту квартиру могут по судебному решению обратить взыскание за «ипотечные долги». При этом банк не вправе забрать квартиру за долги по ипотеке, если сумма долга составляет менее 5% от стоимости квартиры и период просрочки составляет меньше трех месяцев. Если у должника есть уважительные причины, из-за которых возник долг, то суд может отсрочить торги по продаже квартиры должника на срок до года. Однако необходимо иметь в виду, что договором ипотеки может быть предусмотрен и внесудебный порядок изъятия квартиры за просрочку по ипотечному кредиту. В этом случае основания и порядок изъятия квартиры у должника должен быть подробно описан в договоре.

Novostroy.su: Грозит ли жильцу лишение квартиры, если он самовольно сделал перепланировку?

А.Г.: Да, самовольная перепланировка может окончиться лишением квартиры. Причем как для нанимателя (если квартира не приватизирована), так и для собственника. На основании ст. 29 Жилищного кодекса суд может обязать восстановить квартиру в том виде, в котором она была до самовольной перепланировки, а если это не будет сделано ― выставить квартиру на торги, если она в собственности, или принудительно выселить из нее нанимателя, если квартира в социальном найме.

Novostroy.su: В СМИ часто появляются новости о соседях-Плюшкиных, которые складируют в своих квартирах мусор или заводят большое количество животных, за которыми не убирают. Может ли это стать причиной выселения недобросовестных жильцов? И что делать, если в твоем доме поселился такой сосед?

А.Г.: Закон допускает принудительное выселение из неприватизированных квартир нанимателей, которые используют жилье не по назначению или систематически нарушают права соседей. Аналогичным образом решается вопрос и с собственниками квартиры ― если они складируют в жилище мусор, разводят животных в больших количествах и т.п., суд может принять решение о продаже квартиры виновника с публичных торгов. Право на обращение в суд с такими исками имеет наймодатель или орган местного самоуправления, поэтому соседям необходимо обращаться к ним с жалобами и требованиями о подаче иска в суд.

Novostroy.su: В каком случае можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и лишить владельца квартиры?

А.Г.: Оснований для признания сделки по приобретению квартиры множество ― продавец оказался недееспособным или просто не осознавал характер своих действий при продаже квартиры, или продал квартиру под влиянием угроз или заблуждения, при сделке были нарушены права других лиц (супруга, который не давал согласия на сделку, лиц которые ранее были прописаны в квартире), нарушения при предыдущих сделках с этой квартирой и др. Одних только статей Гражданского кодекса, описывающих недействительность сделок, около двух десятков.

Читайте так же:
Дача взятки в особо крупном размере наказание

При этом расхожее мнение о том, что «я ― добросовестный приобретатель и мне изъятие квартиры не грозит», также может оказаться ошибочным: если продавцом являлось лицо, которое было не вправе отчуждать квартиру, либо кто-то из предыдущих собственников лишился квартиры помимо своей воли или в результате хищения.

В случае признания сделки недействительной главный риск для нового собственника состоит в том, что при наихудшем развитии событий он может по решению суда и лишиться квартиры и не получить обратно уплаченных при покупке этой квартиры денег, т.к. эти деньги очень легко исчезают, а найти их и реально получить, чаще всего невозможно.

Novostroy.su: Как при расторжении брака выселить бывшего супруга из квартиры?

А.Г.: Возможность выселения бывшего супруга из квартиры после развода зависит от нескольких факторов: если речь идет о не приватизированной квартире, и после развода супруг продолжает проживать в квартире, то за ним сохраняются те же права и обязанности, которые были до расторжения брака (право пользования помещением, вселять временных жильцов, обязанность содержать квартиру и делать в ней ремонт и т.д.). Это правило установлено ст. 67 и ст. 69 Жилищного кодекса. Шансы в судебном порядке выселить бывшего супруга из не приватизированной квартиры невелики.

Если квартира находится в собственности, то возможность выселения будет зависеть от того, относится ли квартира к общей собственности супругов, или принадлежит только одному из них. По общему правилу, общим является имущество, приобретенное во время брака по возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Если же квартира была приобретена до заключения брака или во время брака, но безвозмездно (получена в дар или по наследству), то единственным собственником такой квартиры будет получивший её супруг.

Если квартира общая, то просто выселить одного из супругов невозможно. Квартира должна быть в равных долях разделена между супругами. На практике это означает, что квартира либо делится на две части (если позволяют ее характеристики) и фактически превращается в коммуналку, либо квартира продается и деньги от продажи делятся пополам, либо квартира остается одному из супругов, второй же должен получить от первого компенсацию. Во втором и третьем случае один из супругов перестает быть собственником, утрачивает право пользования квартирой и может быть выселен.

Если квартира принадлежит только одному из супругов, то после развода он вправе потребовать выселения другого супруга (уже бывшего) на основании ст. 31 Жилищного кодекса. Однако суд может на определенный срок сохранить за бывшим супругом право пользования жилым помещением, а если у этого бывшего супруга нет другого жилья и отсутствует возможность его приобретения, то суд может обязать собственника квартиры обеспечить другого супруга жильем (купить, арендовать и т.п.).

Novostroy.su: Что такое титульное страхование и в каких случаях оно может спасти от лишения квартиры?

А.Г.: Титульное страхование подразумевает возмещение страховой компанией убытков, причиненных утратой права собственности на приобретенную недвижимость. В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от будущих рисков, а от тех обстоятельств, которые произошли в прошлом, но остались неизвестными покупателю недвижимости.

Такой вид защиты от рисков достаточно эффективный, но имеет и свои минусы. Во-первых, это дорого. Стоимость такой страховки может составлять от 0,2 до 3% от цены недвижимости за каждый год. А риск признания сделки недействительной и изъятия квартиры у покупателя сохраняется в течение 10 лет с момента сделки. Таким образом, затраты на страхование могут достичь трети стоимости квартиры. Кроме того, при заключении договора страхования необходимо внимательно его изучить, т.к. в нем могут содержаться различные условия для отказа от выплаты страхового возмещения.

Novostroy.su: Дайте несколько советов того, как избежать потери новоприобретенного жилья?

А.Г.: Главный совет для покупателя жилья ― тщательно проверять и перепроверять все документы перед сделкой. Чем длиннее история квартиры, тем больше вероятность рисков признания сделки недействительной. Признаки таких рисков ― имевшие место приватизация квартиры, ее переход по наследству, неоднократная перепродажа в течение короткого промежутка времени или отчуждение квартиры по доверенности.

Явными сигналами для того, чтобы покупатель был осторожен, будут спешка в проведении сделки со стороны продавца или риэлтора, отказ в предоставлении документов, просьбы о занижении в договоре реальной стоимости квартиры, цена ниже среднерыночной.

Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях ― необходимо обращаться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью. То, что сделка готовится с участием риэлтора, не является гарантией безопасности для покупателя, т.к. задача риэлтора не обнаружить все возможные риски, а провести сделку как можно быстрее.

Значительно снижает риски заключение договора в нотариальной форме. Однако 100% безопасности это также не дает, т.к. объем и глубина проводимых нотариусом проверок не всегда достаточны для получения «всей картины», особенно это касается предшествующих сделок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector