Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Налог с продажи квартиры менее 3 лет

Налог с продажи квартиры менее 3 лет

Налоговые инспекторы получают данные о переходе права собственности на недвижимость из Росреестра. Особенно интересует контролеров продажа квартиры, меньше 3 лет числившейся в собственности прежнего владельца. Такие сделки подлежат обязательному декларированию. Налог к уплате рассчитывают лица, получившие денежные средства от покупателей.

Налогообложение

Продажа имущества в общем случае к относится облагаемым операциям. Налогообложение зависит от того, кто выступает продавцом:

  • юридические лица включают полученные суммы в налоговую базу по прибыли или по УСН;
  • ИП указывают доход, полученный от продажи недвижимости, участвующей в предпринимательской деятельности, в декларации по упрощенке или НДФЛ;
  • физические лица заполняют декларацию 3-НДФЛ и рассчитывают сумму подоходного налога самостоятельно.

Граждане, не связанные с предпринимательской деятельностью, редко заключают сделки по недвижимости. Как рассчитывается налог с продажи квартиры, меньше 3 лет числившейся в собственности владельца, интересует, в основном, физических лиц. Поэтому далее мы рассматриваем вопросы налогообложения с точки зрения простых граждан.

Когда доходы не декларируются

От обязанности отчитываться в ИФНС продавцы недвижимости освобождаются в строго определенных случаях. Декларация не подается, соответственно, и налог не уплачивается, если выдержан минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ):

— 3 года и более для объектов, приобретенных до 01.01.2016 г.;

— более 3-х лет по имуществу, зарегистрированному после 01.01.2016 г. и полученному по приватизации, по наследству, оформленному по договорам дарения от близких родственников или ренты с пожизненным содержанием (для жилья, полученного по московской программе реновации, в общий срок включается период владения предыдущей квартирой), а также если продаваемая после 01.01.2020 г. недвижимость является единственным жильем (п. 3 ст. 1 федерального закона от 26.07.2019 № 210-ФЗ).

В остальных случаях минимальный период владения – 5 лет. Подробно о налогообложении продажи квартир во владении 5 лет и более читайте здесь.

Представление декларации

Продажу квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, обязательно надо показать в декларации 3-НДФЛ (п. 3 ст. 228 НК РФ). Как именно была приобретена недвижимость – по наследству, через куплю-продажу, по инвестиционному договору или получена в дар, не имеет значения. Единственное исключение – для совместной собственности, когда была перерегистрация с одного из супругов на второго (например, после смерти мужа документы оформили на жену). В этом случае срок считается с момента приобретения совместной собственности.

Период владения считается по датам, а не по количеству календарных лет.

Пример

15 июля 2020 г. Иванов продает квартиру, купленную им 10 ноября 2017 г. Несмотря на то, что недвижимость числилась в Росреестре 4 календарных года (2017, 2018, 2019, 2020), общий срок владения с ноября 2017 по июль 2020 г. составляет 2 года 8 месяцев. Поэтому Иванов обязан задекларировать доходы от продажи квартиры, которой владел менее 3 лет.

В декларации 3-НДФЛ, если нет других облагаемых операций, можно показать только суммы по сделке. Запрашивать у работодателей справки 2-НДФЛ и прикладывать их к форме в этом случае необязательно (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Представить декларацию налоговикам нужно не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ).

Облагаемая сумма

Стоимостью считают цену квартиры, указанную в договоре купли-продажи. Ее сравнивают с расчетной величиной, исчисленной в размере 70% от кадастровой стоимости (то есть стоимостью жилья, указанной в Росреестре на 1 января года продажи). Какая сумма будет больше, та и будет считаться облагаемым доходом.

Пример

Петрова в сентябре 2020 продает 1-комнатную квартиру.

В договоре с покупателем цена недвижимого имущества – 1 250 000 руб.

Кадастровая стоимость жилья на 01.01.2020 по данным Росреестра 2 000 000 руб.

Соответственно, облагаемый доход, заявленный Петровой в декларации, 1 400 000 руб. (2 000 000 х 70% = 1 400 000, 1 400 000 > 1 250 000).

Соответственно, налог будет исчисляться не со стоимости, указанной в договоре купли/продажи (1,250 млн руб.), а с 70% от кадастровой стоимости (1,4 млн руб.)

Узнать величину кадастровой стоимости можно на сайте Росреестра или из официальной выписки регпалаты, которую многие запрашивают перед оформлением сделки.

Как рассчитать налог

Налог с продажи квартиры, менее 3 лет зарегистрированной на продавца, начисляется по ставке 13%.

Сумма определяется умножением облагаемого дохода на действующую ставку. Исходя из примера выше:

1 400 000 х 13% = 182 000 руб.

Можно уменьшить налог к уплате, если воспользоваться имущественным вычетом.

Вычеты при продаже квартиры, менее 3 лет числившейся собственностью

Использование вычета является правом налогоплательщика, а не обязанностью. Его не предоставят автоматически. Чтобы уменьшить уплачиваемую в бюджет сумму, вычет надо заявить в декларации.

В НК предусмотрено 2 вида налогового вычета для квартиры, менее 3 лет бывшей во владении:

  • 1 000 000 руб. (пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ);
  • в сумме расходов на приобретение продаваемой недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Какой из них выбрать — решает налогоплательщик. В любом случае вычет не может превышать облагаемую сумму от продажи, разница не учитывается при налогообложении прочих доходов.

Налог к уплате определяется с разности между облагаемым доходом и вычетом, умножаемую на 13%.

Пример

Оформляется продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад.

Стоимость, указанная в договоре купли-продажи – 2 500 000 руб., кадастровая стоимость жилья – 2 300 000 руб.

Смотрим, с какой суммы будет исчисляться налог:

2 300 000 х 70% = 1 610 000 руб.

1 610 000 < 2 500 000, поэтому налог начисляется исходя из суммы, указанной в договоре, т.е. с 2,5 млн руб.

Так как чеков, расписок на приобретение квартиры нет, налогоплательщик заявляет в декларации имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Налог к уплате составит:

(2 500 000 – 1 000 000) х 13% = 195 000 руб.

Для долевой собственности вычет определяется по величине доли.

Если считать исходя из нашего первого примера, то вычет значительно уменьшит сумму налога:

(1 400 000 – 1 000 000) х 13% = 52 000 руб.

НДФЛ с продажи квартиры, менее 3 лет бывшей в собственности, следует перечислить в бюджет не позже 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Т.е., продав квартиру в 2020 году, налог за нее следует уплатить до 15 июля 2021 года.

Читайте так же:
Как узнать сколько нужно заплатить налога ндфл 2022год

Отсутствие налога к уплате не освобождает от подачи нулевой декларации. То есть, даже если вы не должны заплатить налог (к примеру, он составил ноль при расчете налога с имущественным вычетом), декларацию надо заполнить и подать обязательно.

При этом сделать это нужно до 30 апреля 2021 года.

Если продавец не направит декларацию в установленный законом срок, ИФНС сначала пришлет напоминание о необходимости представить отчетность. Игнорирование запроса приведет к начислению налога по сделке расчетным путем, и в этом случае вычет вам не предоставят. Кроме того, вам могут начислить штраф, который может составить 5% за каждый месяц опоздания, но не менее 1000 руб. (ст. 119 НК).

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

Семейная ипотека
от 4%

Теперь и для семей с одним ребенком

Meet up Big Data 28 мая

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Meet up Big Data 28 мая

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Создаем стандарты арендного жилья

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

ДОМ.РФ запустит Единую региональную ипотеку

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации. III квартал 2021

Жилищное строительство — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

Читайте так же:
На основе какого закона гражданин рф должен платить подоходный налог

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости:
жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового домика, земельного участка и другого имущества

Условия и порядок получения вычета при продаже имущества

Хочется начать с самого главного — того, о чем (почему-то) ни Минфин РФ, ни ФНС не говорит, а молчит как партизан, — для получения имущественного налогового вычета при продаже как движимого, так и недвижимого имущества, самым главным условием его получения является наличие у налогоплательщика подтверждающих право на вычет и размер дохода документов (точнее (в большинстве случаев) — их копий, т.к. оригиналы свидетельства о регистрации прав собственности на недвижимость сдаются в Росреестр для регисрации в ЕГРП, договор купли-продажи автомобиля — в МРЭО, ПТС — передается новому владельцу)

Размер имущественного вычета при продаже имущества зависит от вида имущества, от продажи, мены, дарения которого получен такой доход, и времени обладания им.

Согласно пункту 1 статья 220 Налогового кодекса РФ предельный размер суммы, с которой можно получить вычет:

в размере полученного дохода от продажи имущества — если имущество находилось в собственности 3 года (5 лет) и больше;

1 000 000 рублей со всего проданного в течение года недвижимого имущества — если недвижимое имущество (от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе) находилось в собственности менее 3 (5) лет;

250 000 рублей — от продажи любого другого имущества (которое не указано в предыдущем пункте) и долей в нем.

Вычетом по доходу от продажи можно пользоваться ежегодно.

Закажите у нас подготовку пакета документов для получения вычета по разумной цене

Пример: физческое лицо (налоговый резидент РФ) в течение прошлого года продало дачу за 800 000 рублей и (автомобиль за 300 000 рублей. И дача и автомобиль были в собственности менее 3 (5) лет. Какие документы, в какие сроки такое лицо должно подать в ФНС и какие налоги уплатить?

Физические лица, получавшие в течение прошлого года доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности меньше 3 лет, обязаны самостоятельно:

исчислить НДФЛ с указанного дохода;

представить в налоговый орган по месту своего жительства налоговую декларацию (пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 Налогового кодекса РФ);

Декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за годом, в котором было продано такое имущество, а уплатить НДФЛ необходимо до 15 июля.

При этом в целях определения налоговой базы по доходам, полученным от продажи имущества, налогоплательщик имеет право:

а) применить имущественный налоговый вычет в сумме фактически полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 рублей (при продаже недвижимости) и 250 000 рублей (при продаже иного имущества),

б) либо уменьшить доходы на сумму расходов, понесенных при приобретении этого имущества. Выбранный вариант налогоплательщик указывает в прилагаемом к декларации заявлении и заполняет соответствующий раздел декларации.

Таким образом, доход налогоплательщика от продажи дачи в пределах максимального размера вычета для недвижимости, а с дохода от продажи автомобиля он обязан будет уплатить НДФЛ до 15 июля следующего за тем годом, в котором продан автомобиль по ставке 13% с разницы (300 000 — 250 000) = 50 000 х 13% = 6 500 рублей.

К декларации необходимо приложить копию договора купли-продажи, подтверждающего дату и стоимость приобретения имущества, и копию договора, подтверждающего дату продажи имущества с указанием его стоимости.

Читайте так же:
Налогообложение трудовых договоров и гражданско правового договора иностранцев

Налоговая декларация может быть представлена в налоговый орган лично или через представителя налогоплательщика либо направлена в виде почтового отправления с описью вложения. При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Для использования вычета при продаже место нахождения имущества занчения не имеет, т.е. оно может находиться как на территории РФ, так и за рубежом (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15.07.2016 № 03-04-05/41795 "О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже имущества, находящегося за пределами РФ")

Отдельные практические варианты использования имущественного налогового вычета

На основании статьи 217 НК не подлежат налогообложению:

доходы, получаемые от физических лиц в порядке наследования (пункт 18);

Поэтому получается, что лучше оформлять наследование.

Квартира была куплена (приватизирована) в период брака и оформлена на одного из супругов (либо — оформлена доля в квартире). После развода бывший супруг решил подарить квартиру (долю в квартире) другому бывшему супругу. Будет ли одаряемый супруг платить налог?

Доходы, полученные в порядке дарения, в частности, квартиры, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Для иных лиц, не указанных в пункте 18.1 статьи 217 НК, освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц НК РФ не предусмотрено. При этом факт совместного проживания, ведение совместного хозяйства и наличие общего бюджета значения не имеют.

Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи или близким родственником одаряемого физического лица в соответствии с Семейным кодексом РФ, то у такого физического лица (одаряемого) возникает обязанность декларировать данный вид дохода и соответственно уплачивать с него налог на доходы физических лиц.

Когда вы одновременно продаете несколько единиц имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому — заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. При этом неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Основание: Письма Минфина России от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 № 03-04-05/7-737, ФНС России от 21.08.2009 N 3-5-04/1308@).

Пример: в 2012 году Вы продали квартиру за 1 000 000 руб. В этом же году он приобрел другую квартиру за 4 500 000 руб. и в конце года продали ее также за 4 500 000 руб.

В отношении дохода от продажи первой квартиры Вы вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. По доходу от продажи второй квартиры Вы вправе его уменьшить на расходы, связанные с продажей, т.е. на 4 500 000 руб.

Многие считают, что потратив все вырученные от продажи "старой" квартиры на новую налог платить не надо. Это не так. Более подробную информацию о том, как уменьшить налог в такой ситуации можно узнать из нашей статьи "Имущественные вычеты при улучшении жилищных условий".

Статья написана и размещена 20 октября 2011 года. Дополнена — 14.12.2011, 22.04.2013, 04.02.2016, 09.08.2016.

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2021

Новости об имущественном вычете при продаже жилья

Наконец-то поставлена точка в многочисленных спорах с о том — с какого момента наследство считается принятым — с момента смерти наследодателя или с момента регистрации собственности на имя наследника (на основании свидетельства о праве на наследство). Письмом Минфина от 24.11.11 № 03-04-05/7-948 разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

В 2010 году налогоплательщиком было продано нежилое помещение, которое сдавалось в аренду в рамках осуществления предпринимательской деятельности.

Письмом Минфина от 06.10.11 № 03-04-05/3-711 разъяснено, что если данное нежилое помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не предоставляется. Подробнее →

Письмом Минфина от 31.05.11 № 03-04-05/7-389 разъяснено, что если 3/4 доли в праве собственности на квартиру принадлежали налогоплательщику более трех лет (независимо от периода, когда увеличился размер доли), доходы от продажи квартиры, пропорциональные этой доле, не облагаются НДФЛ. Подробнее →

Налогоплательщик — физическое лицо являлось собственником 1/3 доли двухкомнатной квартиры с 1996 года и в 2009 году по договору дарения получило 2/3 доли в праве собственности данной квартиры. В июле 2010 г. квартира была продана.

Читайте так же:
Подача налога до какого числа

Письмом Минфина от 15.04.11 № 03-04-05/5-264 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Налогоплательщик вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, принадлежавшей ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию.

1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли — в 2007 году, в 2009 году квартира была продана.
Письмом Минфина от 08.04.11 № 03-04-05/5-239 разъяснено, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Таким образом, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В связи со смертью матери в апреле 2009 года физическое лицо вступило в наследство 1/2 доли в праве собственности на квартиру, которую впоследствии планирует продать.
Письмом Минфина от 07.04.11 № 03-04-05/5-233 разъяснено, что поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

При продаже любой недвижимости вы получаете доход. И по закону с него требуется заплатить 13% НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Из этой статьи вы узнаете, какая недвижимость при продаже налогом не облагается, за какую придется заплатить, а также, что такое налоговый вычет при продаже недвижимости и чем он отличается от уменьшения величины дохода на расходы. Также мы расскажем, какие потребуются документы, как можно оформить возврат НДФЛ через ФНС и как вернуть деньги.

Картинка на тему Налоговый вычет при продаже недвижимости

Что такое налоговый вычет при продаже дома

Любая продажа имущества облагается налогом – получив доход, вы обязаны его задекларировать и уплатить 13% в бюджет государства.

Пример:
Гражданин Иванов продал квартиру за 1 млн руб. Он должен с этого дохода заплатить НДФЛ в размере 13% — то есть 130 000 рублей.

Налоговый вычет — уменьшение налогооблагаемой базы, с которой вы платите подоходный налог. С помощью налогового вычета также можно получить возврат налога, который вы платили ранее — например, при покупке жилой недвижимости.

Имущественный вычет описан в ст. 220 НК РФ. Он касается как покупки имущества, так и продажи жилья.

Налоговый вычет при продаже недвижимости – своеобразная льгота, которая позволяет уменьшить сумму ваших доходов и, соответственно, заплатить меньше НДФЛ.

Кто может претендовать на налоговый вычет при продаже недвижимости

Обязательные условия для получения такого налогового вычета — это быть резидентом РФ — то есть проживать на территории России более полугода.

Декларирование доходов

Налоговый Кодекс (гл. 23 НК РФ) обязует с любого дохода уплачивать 13%. Но не все знают, что есть особые условия, когда НДФЛ платить с продажи не нужно. Разберемся, в каких случаях можно не платить подоходный налог.

Продажа какой недвижимости не облагается НДФЛ

Вам не нужно платить 13% с продажи, если объект недвижимости находился в вашей собственности больше минимального срока владения.

Таким сроком являются 3 и 5 лет.

Минимальным сроком владения является 3 года, если:

Недвижимость получена по договору дарения от членов семьи или близких родственников или в порядке наследования

Недвижимость стала собственностью после приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Если продается единственная недвижимость. Это означает, что на момент сделки у вас нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

При продаже такого имущества после 3 лет владения, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства. А вот продажа имущества в собственности менее 3 лет, всегда облагается налогом.

Для остальных категорий минимальным сроком является 5 лет.

Пример:
Иванов в 2021 г. продал квартиру, которая досталась ему в наследство от бабушки 3.5 года назад. НДФЛ к уплате нет, так как три года владения уже истекли. А Петров продал квартиру, купленную 4 года назад. У него в собственности есть еще жилой дом. Ему придется заплатить с продажи налог, так как для такого имущества минимальный срок владения составляет 5 лет, и они еще не истекли.

Продается квартира, купленная по ДДУ или ЖСК.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи такого жилья. Начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то срок владения для того, чтобы продать квартиру без налога, будет отсчитываться именно с 2014 года.

Читайте так же:
Налоговые ставки транспортного налога в 2022 году таблица в Москве

Пример:
Сидоров подписал договор долевого участия в 2017 г. и в том же году внес полную оплату по договору. В собственность оформил квартиру только в 2020 г., а в 2021 г. уже ее продал (другого жилья у него в собственности нет). И налога к уплате у него не было, так как срок владения считается с 2017 г.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Если у вас такой случай, обращайтесь к нашим специалистам, они помогут решить все вопросы.

Имейте в виду. что для того, чтобы вернуть подоходный налог с помощью налогового вычета за покупку жилья по ДДУ или ЖСК, основанием для возникновения права на вычет все еще является акт приема-передачи.

За какую недвижимость нужно будет заплатить

Если вы являетесь владельцем имущества менее этих минимальных сроков, то вам придется заплатить 13%.

Если недвижимость продана ниже 70% кадастровой стоимости

В случае, если квартира была продана ниже, чем 70% от ее кадастровой стоимости, к налогу будет представлено все равно 70% от кадастра.

Пример:
Селиванов продал квартиру за 1 млн рублей, а ее кадастровая стоимость – 1.7 млн рублей. Иванову придется заплатить налог с 70% от ее кадастровой стоимости – с 1 190 000₽ (1 700 000*13%), несмотря на то, что он продал ее дешевле.

С какого момента отсчитывается срок владения

Разберем, с какого именно момента отсчитывать минимальный срок владения для продажи.

Это напрямую зависит от того, каким способом вами была получена продаваемая недвижимость.

1. По договору купли-продажи

С даты регистрации права собственности

2. Недвижимость приобретена у ЖСК (по договору паенакопления) или ДДУ долевого участия в строительстве

С момента полной выплаты по договору

В результате приватизации

С момента регистрации права собственности на квартиру

3. В наследство

Со дня смерти наследодателя

С даты регистрации права собственности

5. Дом построен самостоятельно

С даты регистрации права собственности

6. Право собственности признано в судебном порядке

С даты вступления в силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения)

7. Если несколько долей в одном объекте недвижимости.

С момента получения права собственности на первую из этих долей

Если вы продаете недвижимое имущество дешевле 1 млн рублей, то 3-НДФЛ подавать не нужно.

Если вы владели продаваемой недвижимостью дольше минимального срока владения, то ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Как вернуть 13 процентов с продажи

Вы можете возместить часть своих расходов, использовав право на налоговый вычет при продаже недвижимости. Или же воспользоваться правом на уменьшение величины дохода на расходы.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

ФНС позволяет уменьшить сумму дохода, используя налоговый вычет не более, чем на 1 миллион рублей. Вычет 1 млн при продаже недвижимости – максимально возможная сумма, которую можно «списать».

Пример:
Зайцев продал квартиру за 1.7 миллиона рублей. Он может заявить на налоговый вычет и заплатит он 13% не со всей суммы, а с 700 000 руб. (1 700 000₽ — 1 000 000₽).

Уменьшение величины дохода при продаже

Если состоялась продажа имущества, которое вы приобретали ранее, то вместо налогового вычета можно уменьшить доходы от продажи имущества на сумму расходов по приобретению этой недвижимости, которые вы можете подтвердить документально. То есть по факту вы будете платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.

Пример:
Волков продал дом за 3.5 млн рублей, который купил два года назад за 3 млн ₽. Ему выгоднее использовать не налоговый вычет, а уменьшить на понесенные расходы. Платить 13% он будет с 500 000 ₽ (3.5 млн – 3 млн).

Или при продаже квартиры, полученной в дар или по наследству, можно использовать расходы, понесенные наследодателем или дарителем на покупку этого жилья. Главное, чтобы у вас были подтверждающие документы.

Расчет налогового вычета при продаже долевой недвижимости

Следует учитывать все нюансы при оформлении вычета. Если собственность долевая, то при продаже долей налоговый вычет делится пропорционально. Например, если доля составляет ½, то и размер налогового вычета при продаже недвижимости будет соответствующим – ½ от 1 млн ₽ — 500 000 рублей.

Но если собственники будут продавать свои доли отдельно, по отдельным ДКП, то в этом случае каждый из них имеет право на полный налоговый вычет в размере 1 миллион рублей.

Продажа квартиры родственнику

Даже если вы продаете недвижимость родственнику или члену семьи, вы все равно получаете доход от продажи имущества, а значит, правила для вас действуют те же самые и в отношении уплаты налогов, и в отношении применения налогового вычета.

А вот для вашего родственника право на налоговый вычет за покупку жилья будет зависеть, являетесь ли вы взаимозависимыми лицами или нет. Поскольку за покупку жилья у взаимозависимого лица налоговый вычет за покупку не предоставляется.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector