Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков. Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить. По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки. Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку. Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию. Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков. Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

Оформить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в Калиниграде

Личный опыт не позволяет рекомендовать самостоятельное оформление ввода дома в эксплуатацию. Однако, постараюсь прояснить отдельные тонкости процесса и познакомить вас со списком документов для регистрации. Получение разрешения на ввод частного жилого дома в эксплуатацию необходимо для регистрации права собственности. Без оформления этого документа вы не сможете распоряжаться недвижимостью, получить официальный адрес, подключиться к коммуникациям.

Порядок ввода в эксплуатацию частного дома

Ваш план действий должен состоять из следующих шагов:

  1. Подготовьте документы.
  2. С документами и заявлением обратитесь в Комитет строительного надзора в Калининграде.
  3. Представьте дом для осмотра должностными лицами, которые на месте проверят соответствие готового сооружения проектной документации.
  4. Получите разрешение на ввод в эксплуатацию дома.
Читайте так же:
Ндфл материнский капитал расходы на приобретение квартиры

В течение 10 дней со дня подачи заявления и пакета документов вы получите разрешение или отказ, который должен быть обоснован в письменном виде.

Порядок сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома

Будущие жильцы строящегося дома с нетерпением ждут момента, когда им выдадут ключи от квартиры, ошибочно считая, что с этого дня дом можно считать принятым в эксплуатацию. Однако, сдать многоквартирный дом с первой попытки получается далеко не всегда и ввод в эксплуатацию может быть отсрочен до устранения недостатков.

Получение разрешения на эксплуатацию означает, что застройщик завершил строительство в соответствии со всеми нормами, планами и проектами, жить в доме безопасно, все этажи возведены, фасадные работы закончены и т.п. Дому присваивается официальный адрес, эксперты составляют акты проверки и соответствия проектной документации.

Передача ключей может произойти и через полгода-год после сдачи дома, поскольку за каждый день нарушения сроков набегает пеня, и застройщики оставляют себе поле для маневров. После подписания акта о вводе дома в эксплуатацию продолжается отделка квартир, благоустройство территории, запуск лифтов и т.д. В это время застройщик заключает договора с водо-, тепло-, энергоснабжающими и управляющими компаниями, проводится подписание актов о приемке квартир. Процедура введения в эксплуатацию многоквартирного дома сложная, оформлением документов занимаются юристы застройщика или специалисты юридической фирмы.

Упрощенная система ввода дома в эксплуатацию

То, что вы построили на участке своей земли дом, еще не значит, что он ваш по закону. Без официальной регистрации самострой считается незаконным, и в дальнейшем у вас обязательно возникнут проблемы с продажей, использованием недвижимости в качестве залога, передачей по наследству и т. д. К не оформленному надлежащим образом частному дому невозможно подвести электричество и канализацию, да и неопределенный статус недвижимости может привести к многолетним судебным тяжбам.

По Гражданскому кодексу РФ самовольно построенными считаются строения, возведенные на непредназначенных для этого землях или без утвержденного проекта и других разрешительных документов. Чтобы узаконить такой дом, следует обратиться в суд со справками из санэпидемстанции, отдела архитектуры, пожарной инспекции. Однако шансы увеличатся, если вы воспользуетесь помощью юриста.

Ввести самострой в эксплуатацию можно по упрощенной системе, действие которой распространяется на частные дома, возведенные после 1992 г. Вам нужно собрать следующие документы:

  1. Свидетельство о праве собственности на землю.
  2. Проект дома.
  3. Разрешительные документы, выданные техническими службами.
  4. Договор подряда.
  5. Заключения служб технического и авторского надзора.

Документы нужно подать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, который после рассмотрения вопроса выдаст вам документы на дом. Воспользоваться упрощенной системой могут владельцы строений, самовольно соорудившие пристройки, хозяйственные постройки, жилые дома, дачи и другие сооружения I и II категории сложности.

Дома и другие постройки возведенные до 1992 года, вводить в эксплуатацию не нужно. Они регистрируются после подачи техпаспорта с датой постройки.

Документы для ввода объекта в эксплуатацию

  1. Заявление о предоставлении госуслуги.
  2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.
  3. Если от вашего имени обращается доверенное лицо, нужно подтверждение его полномочий, например, доверенность.
  4. Подтверждение права собственности на землю.
  5. Акт приемки, если дом строился по договору.
  6. Документы о соответствии техническим требованиям и условиям (подписывают ответственное лицо строительной организации и представитель организации, отвечающей за эксплуатации инженерных сетей).
  7. Схема расположения дома и инженерных сетей на придомовом участке (заверить в строительной организации).
  8. Техплан дома.

Готовый пакет документов нужно передать в Комитет архитектуры и строительства Калининграда, расположенный на пл. Победы, 1. Учтите, что перечисленные выше документы — это минимальный пакет, при оформлении могут понадобиться и другие разрешения, свидетельства и т.д.

Выводы

Как видите, с фактическим окончанием строительства заботы не прекращаются — недвижимость нужно узаконить и ввести в эксплуатацию. Понять весь процесс с первого раза будет сложно, а чтобы справиться с бумажными хитросплетениями самостоятельно, придется потратить 2-3 недели личного времени. Однако, вы можете избавить себя от рутины и сэкономить время, если обратитесь к опытным специалистам. Например, к эксперту «Земли Канта» Максиму.

Где найти разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию – Разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (любые здания, дома). Оформление необходимых документов

Как и где можно получить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Как и где можно получить копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (жилого многоквартирного дома), есть ли варианты получения в электронной форме?

Действующее законодательство детально не регламентирует порядок выдачи копии разрешения на строительство третьим лицам, в т.ч. по запросам в электронной форме. По смыслу ст.55 ГрК РФ разрешение на строительство выдается уполномоченным органом (в т.ч. органом местного самоуправления) застройщику, копия разрешения также направляется в орган, осуществляющий государственный строительный надзор. Таким образом, заинтересованное лицо в получении копии разрешения на строительство на основании ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ может обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением, обосновав необходимость получения копии данного документа. Данное заявление, также возможно продублировать и направить в орган строительного надзора или застройщику.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Градостроительный кодекс РФ

«Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Читайте так же:
Задача на получении материалов организацией с проводками

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

2. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

9) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса;

10) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;

11) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования.

3.1. Указанные в пунктах 6 и 9 части 3 настоящей статьи документ и заключение должны содержать информацию о нормативных значениях показателей, включенных в состав требований энергетической эффективности объекта капитального строительства, и о фактических значениях таких показателей, определенных в отношении построенного, реконструированного объекта капитального строительства в результате проведенных исследований, замеров, экспертиз, испытаний, а также иную информацию, на основе которой устанавливается соответствие такого объекта требованиям энергетической эффективности и требованиям его оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. При строительстве, реконструкции многоквартирного дома заключение органа государственного строительного надзора также должно содержать информацию о классе энергетической эффективности многоквартирного дома, определяемом в соответствии с законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

3.2. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них), указанные в пунктах 1, 2, 3 и 9 части 3 настоящей статьи, запрашиваются органами, указанными в части 2 настоящей статьи, в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

3.3. Документы, указанные в пунктах 1, 4, 5, 6, 7 и 8 части 3 настоящей статьи, направляются заявителем самостоятельно, если указанные документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций. Если документы, указанные в настоящей части, находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие документы запрашиваются органом, указанным в части 2 настоящей статьи, в органах и организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если застройщик не представил указанные документы самостоятельно.

4. Правительством Российской Федерации могут устанавливаться помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.

4.1. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию разрешается требовать только указанные в частях 3 и 4 настоящей статьи документы.

5. Орган или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязаны обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В ходе осмотра построенного, реконструированного объекта капитального строительства осуществляется проверка соответствия такого объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекте планировки территории и проекте межевания территории, а также требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. В случае, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи;

Читайте так же:
Как получить разрешение на прописку в дачном доме

2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

6.1. Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

7. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 и 11.1 части 12 статьи 48 настоящегоКодекса, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

8. Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорен в судебном порядке.

9. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением линейного объекта) выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспеченияградостроительной деятельности.

10. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

11. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.12

11.1. После окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.

11.2. При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия разрешение на ввод в эксплуатацию такого объекта выдается с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

12. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

13. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию орган, выдавший такое разрешение, направляет копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 5.1 статьи 6 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на ввод в эксплуатацию иных объектов капитального строительства».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Получено разрешение на ввод. Что дальше?

По мнению налоговиков, получение разрешения застройщиками на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома является завершением процесса его строительства, поэтому они обязаны определить свою прибыль по дому в целом. Однако, как показывает практика, до завершения работ еще далеко. Читайте о том, какие расходы придется понести застройщику и каков порядок их учета.

Застройщик многоквартирного жилого дома имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства (дольщиков) только после получения разрешения на строительство объекта недвижимости (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее — Закон N 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства дольщику, что и является исполнением заключенного договора, разрешена только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Однако получение такого разрешения далеко не всегда означает, что затраты на возведение объекта сформированы, все работы по его строительству полностью закончены и все свои обязательства застройщик исполнил.

У контролеров сложилось мнение, что если разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщиком уже получено, то затраты на выполнение строительно-монтажных работ, производимых после этой даты, не включаются в себестоимость строительства. Другими словами, все затраты, произведенные застройщиком после получения разрешения на ввод, производятся за счет прибыли застройщика (не признаются расходами, уменьшающими его налогооблагаемую прибыль). Более того, финансовое ведомство неоднократно высказывало мнение, что на дату получения разрешения на ввод застройщик обязан определить свою прибыль по дому в целом (Письма Минфина России от 21.03.2011 N 03-03-06/1/163, от 14.02.2011 N 03-03-06/1/98, от 10.11.2009 N 03-03-06/1/739).

Читайте так же:
На сколько добавят по уходу за ребенком инвалидом

Прежде чем доказать абсурдность чиновничьих выводов о порядке определения прибыли застройщика, попробуем разобраться, что представляет собой разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости — многоквартирного жилого дома.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

В общем случае проект должен состоять из 12 разделов (п. 9 названного выше Положения). Если финансирование строительства объекта капитального строительства происходит не за счет бюджетных средств, то необходимость и объем разработки разд. 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений", 6 "Проект организации строительства", 10(1) "Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов", 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства" определяются заказчиком (в данной ситуации — застройщиком) и указываются в задании на проектирование.

Затраты после получения разрешения на ввод

Застройщик заключает договоры с дольщиками не на строительство жилого дома в целом, а на возведение для каждого из них отдельного объекта (квартиры или нежилого помещения), входящего в состав этого дома. Разработанная проектная документация по дому и полученное на его основании разрешение на строительство будут, вероятнее всего, учитывать далеко не все условия договоров участия в долевом строительстве (например, отделку лестничных площадок, самих квартир, особенности их внутренней планировки и пр. могут не учитывать). Следовательно, и полученное разрешение на ввод также не будет (и не должно) учитывать эти условия.

Таким образом, получение разрешения на ввод многоквартирного жилого дома как отдельного стоящего объекта недвижимости в эксплуатацию никоим образом не означает, что работы по возведению объектов долевого строительства в этом доме (каждый из которых является также объектом недвижимости) уже завершены.

Судебная практика. Подтверждением наших выводов (правда, косвенным, поскольку оно касается строительства объектов основных средств, а не жилых домов) может служить Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10.

Если же говорить о рассматриваемой ситуации, то аналогичного мнения придерживается, например, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 по делу N А27-8216/2012), который отметил, что факт наличия выдаваемого на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сам по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности.

Аналогичное решение было принято и Девятым арбитражным апелляционным судом (Постановление от 25.08.2011 N 09АП-18275/2011-АК по делу N А40-126367/10-127-718): разрешение не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Думаем, нам удалось доказать, что затраты по возведению здания и доведению его до состояния, в котором объекты долевого строительства могут передаваться дольщикам, вероятнее всего, будут (и должны) продолжаться и после получения разрешения на ввод.

В этой связи вызывают недоумение требования финансового ведомства, согласно которым застройщик должен определить свой финансовый результат на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию или, как было сказано в Письме от 21.03.2011 N 03-03-06/1/163, на дату подписания документа о передаче объекта в эксплуатацию.

Момент определения финансового результата

В этой связи в первую очередь хотелось бы отметить, что застройщик не знает и не может знать, для каких целей передает объект дольщику (даже если чиновники в Письме имели в виду объект долевого участия, т.е. квартиру или нежилое помещение, а не весь дом в целом). То ли последний начнет его использовать для извлечения дохода (сдавать в аренду), то ли для удовлетворения личных потребностей (жить с семьей), то ли продаст.

Во вторую очередь отметим, что застройщик заключает не один договор на строительство дома в целом и передачу его как единого объекта недвижимости городской администрации либо, допустим, товариществу собственников жилья. Заключаются договоры с физическими или юридическими лицами на передачу им жилых или нежилых помещений (объектов долевого строительства) в возведенном доме. Количество таких договоров участия в долевом строительстве может совпадать с количеством объектов (если на этапе строительства удастся заключить договоры на все помещения), может быть меньше, чем число квартир и нежилых помещений в доме (что довольно часто случается, когда не на все объекты находятся желающие).

Обязанности застройщика по заключенному договору считаются выполненными на дату передачи квартиры (или нежилого помещения) дольщику (ч. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). И только на дату подписания приемопередаточного акта с конкретным дольщиком по конкретной квартире данный договор можно считать исполненным. А уже после исполнения договора застройщик будет иметь возможность определить финансовый результат от его передачи в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемую прибыль.

Читайте так же:
Передача основных в баланса бу на ку

Работы после подписания акта приема-передачи

Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков построенного дома (блока-секции многоквартирного дома, имеющего отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования) (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Вместе с тем подписание актов приема-передачи со всеми дольщиками за один день теоретически возможно, но практически неосуществимо.

Да и есть ли гарантия, что дольщик, переступив порог своей новой квартиры, сразу же рукой потянется к перу (т.е. к ручке), перо — к бумаге (акту), минута — "и стихи свободно потекут", то есть акт будет подписан?

Напротив, дольщик принесенной лазерной рулеткой заново перемеряет всю квартиру и постарается доказать, что общая площадь ее не 82,5 кв. м, как это указано в договоре и акте, а только 81,7 кв. м. Деньги за 0,8 кв. м застройщик должен вернуть, а акт переделать. Кроме того, пришедший с дольщиком специалист-строитель (или приятель, имеющий такую репутацию) начнет (оправданно или нет — это уже второй вопрос) цепляться к малейшим огрехам и вполне обоснованно требовать их устранения.

И если первого дольщика, возможно, удастся уломать на подписание акта, пообещав устранить все выявленные недостатки (ну буквально через полчаса, вот уже и бригаду вызвали, они на складе материалы получают, а пока акт подпишите), то со вторым такой вариант может и не пройти. И прежде чем застройщик (а точнее, субподрядчик) не устранит все выявленные недоделки, которые упустил застройщик, но обнаружил бдительный дольщик, акт подписан не будет.

Таким образом, и после подписания ряда приемопередаточных актов работы в доме могут продолжаться. Затраты на их проведение в безусловном порядке следует признать экономически оправданными и использованными для строительства данного дома (ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).

Затраты, произведенные уже после подписания одного или нескольких приемопередаточных актов, могут, например, увеличить затраты на возведение какой-то конкретной квартиры, если, скажем, устранялись недоделки внутри нее, всех не переданных квартир на этаже (устранялись недостатки на лестничной площадке) либо в целом в подъезде (выявлены недоделки при входе в подъезд).

Кроме того, застройщик несет затраты на содержание всех еще не переданных квартир по коммунальным платежам, что также следует отнести на его расходы.

Затраты на содержание непроданных помещений

После того как застройщик передаст все квартиры, на которые были заключены договоры участия, и по каждой из них определит свою прибыль (так называемую экономию застройщика), в доме могут остаться помещения (и жилые, и нежилые), в отношении которых не удалось заключить договоры во время строительства.

На них застройщик будет вынужден оформить право собственности, выставить на продажу как готовую продукцию. За время поиска покупателей застройщик, теперь уже продавец готовой продукции, также будет нести расходы на ее содержание (производить коммунальные платежи, например), которые в данной ситуации следует признать издержками обращения.

Эти затраты нужно признать расходами как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения прибыли.

После того как покупатель на квартиру будет найден и договор заключен (по жилым помещениям договор купли-продажи требует государственной регистрации и вступает в силу на дату таковой — ст. 558 ГК РФ), помещение будет продано.

В регистрах бухгалтерского учета финансовый результат подлежит отражению на дату перехода права собственности (п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Прибыль для целей налогообложения с 01.01.2013 отражается на дату подписания приемо-передаточного акта (п. 3 ст. 271 НК РФ).

И так по каждой продаваемой квартире (нежилому помещению).

Сколько времени может пройти между получением разрешения на ввод дома в эксплуатацию и продажей последней в нем квартиры? Это может быть и несколько месяцев, и несколько лет. И все это время застройщик будет вынужден нести расходы на содержание непроданных квартир (как готовой продукции) и определять прибыль от продажи каждой из них по мере осуществления таковой.

Расходы после передачи всех квартир

Но даже если на все квартиры в доме во время его строительства удастся заключить договоры долевого участия и передача квартир дольщикам произойдет без каких-либо проблем, у застройщика еще в течение 5 лет могут возникнуть расходы по этому дому.

Гарантийный срок на обнаруженные в доме недоделки (кроме технологического и инженерного оборудования) должен составлять не менее 5 лет (ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Для оборудования он с 01.10.2010 уменьшен до 3 лет (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если в течение этого срока жилец (собственник помещения) выявит какие-либо недоделки и докажет, что они произошли по вине строителей при возведении дома, то застройщик обязан будет их устранить. Расходы эти, понесенные в соответствии с законодательством, должны будут уменьшить прибыль того периода, в котором он будет исправлять обнаруженные недостатки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома для застройщика является не завершением процесса его строительства, а только началом большого и нелегкого пути по передаче построенных квартир. И до подведения итогов, награждения отличившихся и наказания виновных (а также банкета с финальной дракой) еще весьма далеко.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector