Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор дарения квартиры: недостатки и преимущества

Договор дарения квартиры: недостатки и преимущества

Дарение является безвозмездным договором передачи имущества. Такой тип сделки обладает как плюсами, так и минусами. Для полноценного понимания необходимости оформления такого договора, имеет смысл подробнее рассмотреть его возможные преимущества и недостатки.

Три недостатка договора дарения
К основным минусам договора дарения можно отнести следующие.

Налоги. Хотя дарение – это безвозмездная сделка, одаряемый при получении имущества, если он не является близким родственником дарителю, обязан заплатить налог в размере 13% его рыночной цены.

Близкими родственниками, освобождающимися от налога, считаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

К примеру, если собственник подарит квартиру стоимостью 10 млн руб. своей гражданской супруге, последней предстоит заплатить налог в размере 1,3 млн руб.

Оспаривание. В связи с тем, что договор дарения – сделка безвозмездная, ее проще признать недействительной, по крайней мере, в сравнении с другим договором – возмездным. Конечно, не все договоры дарения могут быть признаны недействительными. Но если сделка заключалась с лицом пожилого возраста или социально незащищенным гражданином, не имеющим другого жилья, не исключено, что при наличии желания прекратить договор дарения и обращении в суд, последний встанет на сторону истца, что бывает значительно реже при оспаривании возмездных сделок. Другим основанием отмены дарения может послужить заблуждение дарителя относительно совершаемого действия при оформлении договора. Еще одной причиной для аннулирования договора является ограниченная дееспособность дарителя, связанная с временным психическим расстройством на момент совершения сделки.

Обременения. Договор дарения считается безусловной сделкой. Это означает, что даритель не вправе возложить на передаваемое имущество обременения в свою пользу или в пользу третьих лиц. Например, регистрационные палаты при оформлении сделок по дарению недвижимости иногда отказывают в регистрации договоров, если таковые содержат условия по сохранению права проживания в квартире самого дарителя или кого-то из членов его семьи или знакомых. Это отличает договор дарения от купли-продажи или завещания.

Преимущества договора дарения
Договор дарения чрезвычайно прост в оформлении. Он не требует обязательного нотариального заверения и дополнительных расходов. Оформить такой договор можно, предоставив в регистрирующий орган совсем незначительный пакет документов. К ним относятся непосредственно сам договор дарения, документы, подтверждающие право собственности дарителя на передаваемое имущество (свидетельства, предшествующий договор: купли-продажи, передачи, долевого участия, иные), выписка из домовой книги (в настоящее время большинство Росреестров не требуют и этого документа), иногда согласие супруга дарителя на сделку или заявление об отсутствии супруга. Срок регистрации составляет 11 дней и облагается пошлиной в размере всего 1000 рублей.

Договор дарения дает возможность обойти законодательно установленные ограничения для возмездных сделок по отчуждению недвижимости. Например, при намерении собственника доли квартиры или комнаты в коммунальной квартире продать свою недвижимость и при препятствиях со стороны других сособственников на совершение купли-продажи, договор дарения позволит устранить такие препятствия, так как на него не распространяется правило преимущественной покупки долевыми собственниками. Соответственно, предлагать последним купить долю или комнату и ждать ответа дарителю не придется.

Договор дарения считается заключенным с момента непосредственной передачи имущества и подписания акта приема-передачи квартиры. Это отличает его от договора купли-продажи, при котором полномочия нового собственника возникают только после государственной регистрации перехода права в регистрирующем органе. Такое положение позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным в случае смерти дарителя после подписания договора, но до его регистрации. Подтверждением тому служит утвержденный Президиумом Пермского краевого суда от 06.08.2010 года «Обзор кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое полугодие 2010 года», в котором суд установил, что факт смерти дарителя после передачи документов в регистрирующий орган, но до регистрации договора не является основанием для признания его недействительным при условии принятии дара одаряемым.

Читайте так же:
Какие документы о возврате суммы излишне уплаченного налога образец 2022

В заключении хотелось бы подвести итог: договор дарения обладает как положительными, так и отрицательными особенностями, которые необходимо учитывать при его заключении. При желании передать или получить в дар то или иное имущество следует тщательно взвесить все плюсы и минусы подобной сделки и решить, стоит ли именно вам оформлять и именно договор дарения или наиболее оптимальным будет заключение иного договора по отчуждению имущества.

Что лучше — дарение или купля-продажа? Как снизить налог

Очень часто в компанию СПИК недвижимость обращаются за грамотной консультацией по снижению налога при продаже квартиры, при дарении. Что лучше — дарение или купля-продажа? И часто мы слышим версию, что если подарить квартиру бывшему собственнику, то это позволит избежать налог при продаже. Мол, бывший собственник ранее владел много лет этой недвижимостью, если ему вернуть жилье, то потом при продаже он платить налог не будет по закону, предусматривающему освобождение от уплаты налога по истечении владения более 5 (в некоторых случаях 3) лет!

К сожалению, это не так. Во-первых, свое право собственности предыдущий владелец прекратил. И после дарения недвижимости ему обратно у него возникает НОВОЕ право собственности (т.е. как минимум для освобождения от уплаты налога при последующей продаже нужно ждать 3 года, а иногда и 5 лет). Во-вторых, теперь он должен уплатить налог равный или даже больше, чем заплатит текущий собственник при продаже (у него возникает налог одаряемого, если он не близкий родственник, и налог от продажи этого недвижимого имущества с максимальным вычетом в 1 млн).

В чем разница между продажей и дарением?

Итак, существенная разница между куплей-продажей и дарственной – в первом случае налоги платит продавец, а во втором — одаряемый. Кроме того, есть перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога с подаренного им имущества.

В этот список входят:

  1. Дедушки с бабушками и родные внуки;
  2. Родители и дети;
  3. Родные братья и сестры.

Оформленная дарственная между этими категориями родственников освобождает одаряемого от уплаты налога. В остальных случаях налог платится, от него не освобождаются даже пенсионеры, если они не входят в указанный выше перечень.

Обратите внимание, что дарение от прабабушки правнуку не освобождает от уплаты налога (письмо Минфина от 24 июля 2019 г. N 03-04-05/55239), и теща, зять, свекры тоже не являются друг другу близкими родственниками (письмо Минфина от 9 января 2014 г. N 03-04-05/18)

Для справки! Если одаряемый не является совершеннолетним, налог за него выплачивают отец с матерью или опекуны (ст.ст. 27, 28 ГК РФ)

Кроме того, нужно учитывать, что от остальных лиц облагаются налогом следующие виды подарков:

  • недвижимость;
  • автомобиль и другие транспортные средства;
  • ценные бумаги, доли, паи.
Читайте так же:
Если не пришел налог на машину куда обратится

Остальные подарки налогом не облагаются, независимо от того, в денежной форме они сделаны или в натуральной. Это закреплено положениями п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Также не уплачиваются налоги с подарков, сделанных субъектами предпринимательской деятельности (организациями и ИП), если их сумма не превышает 4 т.р. в год (ст.ст. 216, 217 НК РФ). Если из размер больше, налогооблагаемая база учитывается без этих 4 т.р.

Сколько придется заплатить налогов?

Размер налогов составляет:

  • 13% — если одаряемый является резидентом РФ;
  • 30% — если он не является резидентом РФ (п.2 ст.207, п.п. 1, 3 ст.224 НК РФ).

Для справки! По закону, если гражданин РФ в течение года проживает 183 дня и более за пределами страны, он считается нерезидентом.

Важно учитывать эту особенность. Особенно она актуальна, если происходят сделки дарения между близкими родственниками, но одаряемый часто проживает за границей. По здравому смыслу логично, что сын или отец, который 3 года живет где-то далеко за пределами РФ не перестают быть теми же сыном и отцом. Соответственно, если следовать логике, ставка налогообложения по договору дарения составляет 0%.

Но в ФНС далеко не всегда считают именно так. Ее сотрудники полагают, если одаряемый близкий родственник не является резидентом РФ, проживает большую часть времени за границей, значит и налоговая ставка максимальная – 30%. Некоторые налоговые органы считают, что избежать ее можно, если одаряемый снова восстановит статус резидента и только тогда на него оформят дарственную. Но это время и дополнительные расходы.

Споры на этот счет стали причиной разъяснения Министерства Финансов РФ от 5 февраля 2018 г. N 03-04-05/6634. В нем ведомство обратило внимание, что гражданство сторон или статус резидента РФ значения не имеют, нельзя на этом основании устанавливать дифференцированные ставки. В соответствии с этим налоговая ставка между близкими родственниками, независимо от их гражданства или статуса резидента РФ, составляет 0%. Если в налоговом органе считают по-другому, обращайтесь за помощью жилищного юриста.

Важно знать! Доход гражданина иностранного государства, не являющегося налоговым резидентом России, в виде стоимости полученной от близкого родственника в порядке дарения квартиры не облагается НДФЛ.

А как снизить размер налогов?

Если платить придется, в таком случае снизить размер налогов можно за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Есть мнение, что можно существенно снизить выплату, если не указать в дарственной стоимость квартиры. В таком случае можно рассчитывать выплату, исходя из любой официальной оценочной стоимости, а именно кадастровой, инвентаризационной, или оценочной рыночной, установленная оценщиком. И вот это якобы налоговая должна учитывать.

К слову, налоговая никому не должна, это ей все должны, даже добросовестные плательщики. Это не верно, потому что при подаче декларации плательщик обязан представить:

  1. Договор дарения;
  2. Правоустанавливающий документ;

При получении документов, ФНС обязательно посмотрит кадастровую стоимость в Едином государственном реестре недвижимости. То есть, учитывается именно кадастровая стоимость, а не то, что одаряемый захочет представить в налоговую. Но даже если в договоре указать рыночную стоимость (стоимость имущества по оценке сторон), размер налога рассчитывается с кадастровой стоимости недвижимости (статья 214.10 НК РФ):

Заключение

Законом предусмотрены случаи, когда дарственная позволяет уйти от налога при отчуждении имущества. Допускается это, если сделка оформляется между близкими родственниками. В остальных случаях придется платить налог. Иногда выгоднее бывает продать недвижимость за 70% кадастровой стоимости и дополнительно получить вычет в 1 000 000 рублей, чем подарить и одаряемому платить налог с полной кадастровой стоимости. Так как вопрос стоит об уменьшении размеров налога, стоит обратиться к специалистам СПИК недвижимость за сопровождением сделки, ведь в некоторых случаях можно добиться существенных снижений.

Читайте так же:
Как посчитать налог на имущество калькулятор

Договор дарения денежных средств — когда используется?

Деньги могут служить предметом дарения, т. к. ГК РФ (п. 2 ст. 130) расценивает их как вещь, составляющую движимое имущество. При смене владельца такого имущества не требуется переоформлять право собственности, т. е. оно может передаваться в дар по упрощенному варианту.

Бескорыстная передача денег запрещается законодательством лишь в ограниченном числе случаев (ст. 575 ГК РФ). Это ситуации дарения на сумму более 3 тыс. руб., когда подарок:

  • от имени малолетнего или недееспособного лица делает его представитель;
  • делается работнику организации образования, медицинских или соцуслуг лицом, обслуживаемым такой организацией, или его родственниками;
  • предназначается госслужащему в связи с его должностными обязанностями;
  • делает юрлицо коммерческой направленности другому юрлицу, тоже занимающемуся коммерцией.

О возможных вариантах безвозмездных отношений между юрлицами читайте в статье «Какими бывают безвозмездные договоры между юридическими лицами?».

Таким образом, за вышеперечисленными исключениями дарение между физлицами, а также от юрлица физлицу законодательных препятствий не имеет. У детей право на получение подарков возникает с 6-летнего возраста, поскольку ГК РФ (подп. 2 п. 2 ст. 28) позволяет им участвовать в сделках, приносящих безвозмездную выгоду и не требующих нотариального заверения или госрегистрации. А дети в возрасте от 14 до 18 лет могут и сами становиться дарителями, т. к. у них есть возможность распоряжаться личными доходами (подп. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ).

Доход, образовавшийся у физлица — получателя подаренных денег, не подлежит обложению НДФЛ, если даритель является:

  • физлицом — вне зависимости от величины подаренной суммы (п. 18.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 16.05.2018 № 03-04-05/32813);
  • юрлицом или ИП, а подаренная им сумма не превышает 4 тыс. руб. (п. 28 ст. 217 НК РФ).

Сумма свыше 4 тыс. руб. при дарении от юрлица или ИП будет у получателя-физлица облагаться налогом на доходы по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Об организации учета подарков для таких ситуаций читайте в материале «Когда платить НДФЛ с подарков?».

Договор дарения денег — образец и нюансы применения

При безвозмездной передаче денег можно обойтись без составления договора дарения денежных средств (п. 1 ст. 574 ГК РФ), обязанность оформить который возникает только в двух ситуациях (п. 2 ст. 574 ГК РФ):

  • подарок делает юрлицо, и сумма его превышает 3 тыс. руб.;
  • дарение происходит с отсрочкой во времени (по истечении какого-то периода после оформления договора).

Исходя из этого правила, договор дарения денежных средств между физическими лицами, подразумевающий передачу денег сразу, в письменном виде можно и не заключать. Достаточно будет устной договоренности. Договор дарения, заключенный письменно, можно заверить нотариально, но это действие не является обязательным. Привлечение нотариуса потребует уплаты госпошлины за его действия.

Существует ситуация, когда договор лучше делать в письменной форме, особенно если речь идет о большой сумме. Это случай дарения лицу, состоящему в зарегистрированном браке. Отсутствие договора, в котором указан конкретный получатель подарка, дает основание считать сумму, полученную в дар одним из супругов, совместно нажитым имуществом. Последнее обстоятельство будет играть роль:

  • при покупке на эти деньги общего имущества супругов и последующем его делении;
  • передаче супругом, получившим деньги в качестве подарка, еще кому-то их в дар.
Читайте так же:
Льготы на транспортный налог для пенсионеров 2022 в красноярском крае

Может ли заключаться договор целевого дарения денежных средств, т. е. на покупку какого-либо определенного имущества? Запрета на установление такого условия в действующем законодательстве нет. Однако в реальности обычно возникают проблемы в связи с доказыванием того обстоятельства, что на приобретение указанного в договоре имущества были потрачены именно те деньги, которые передавались в дар. Поэтому в таких ситуациях дарителю лучше самому приобрести это имущество и сделать его предметом дарения.

В тексте договора дарения денежных средств обязательно следует отразить:

  • Сведения о дарителе и одаряемом. Для физлица здесь понадобится указать:
    • Ф.И.О.;
    • дату рождения;
    • паспортные данные;
    • место жительства.

    Сам факт передачи денег оформляется актом, подписываемым сторонами договора и свидетелями этого события, или распиской.

    Вариант образца договора дарения денежных средств доступен для скачивания на нашем сайте.

    О том, как путем дарения можно простить работнику долг по займу, читайте в статье «Договор прощения займа с работником — образец».

    Нужно ли работодателю удерживать НДФЛ, если он дарит работнику денежные средства и при этом заключен договор дарения денег? Ответ на этот вопрос узнайте в Готовом решении от КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

    Возможные действия с договором дарения денежных средств

    Договор, оформленный письменно, обязывает дарителя к его исполнению (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Однако в отношении договора дарения денежных средств возможно расторжениепо инициативе:

    • Одаряемого (ст. 573 ГК РФ), который вправе отказаться от дара до его получения. Если имеет место письменный договор, то ему придется сделать это письменно. У дарителя при этом есть право требовать возмещения ущерба от такого поступка.
    • Дарителя (ст. 577 ГК РФ), если в силу изменившихся обстоятельств исполнение договора существенно ухудшит уровень его жизни или если одаряемый совершил в отношении его или его близких действия, угрожающие жизни или здоровью. Одаряемый при этом не вправе претендовать на возмещение убытков.

    Отмена договора может стать следствием (ст. 578 ГК РФ):

    • умышленного лишения дарителя жизни по вине одаряемого;
    • банкротства дарителя-юрлица или ИП, если для подарка были использованы средства, предназначавшиеся для предпринимательской деятельности, а дарение произошло в течение полугода перед банкротством;
    • смерти одаряемого, наступившей ранее смерти дарителя.

    В договоре дарения можно предусмотреть наследование прав одаряемого и отсутствие обязанности наследников дарителя выполнить обещание подарка. Без таких оговорок наследники одаряемого не вправе претендовать на дар, а наследники дарителя будут должны осуществить дарение (ст. 581 ГК РФ).

    Итоги

    Деньги могут становиться предметом дарения. Подарки между коммерческими организациями на сумму свыше 3 тыс. руб. находятся под запретом. На большие суммы дарение обычно возникает либо между физлицами, либо от юрлица к физлицу. В первом случае письменный договор может не оформляться (исключение — ситуация отсроченного исполнения договора), а во втором он обязателен, если сумма подарка превышает 3 тыс. руб. Договор может быть расторгнут по инициативе одаряемого (если он не успел получить подарок) или дарителя (если выполнение договора приведет к ухудшению условий его жизни, либо одаряемый совершил по отношению к дарителю или его близким поступок, имеющий следствием угрозу жизни или здоровью).

    Правила налогообложения при продаже подаренной квартиры

    Сделки с недвижимостью, которая была подарена, зачастую вызывают у новых собственников множество вопросов.

    Когда налог с подаренной квартиры нужно платить

    Начнем с главного: если вам сделали столь щедрый подарок, как квартира, продать ее после этого можно в любой момент по вашему желанию. Но вот нужно ли при этом платить налог в размере 13%, будет зависеть от нескольких факторов.

    Первый — период нахождения объекта у вас в собственности:

    • От 3 лет и более. В ситуации, когда квадратные метры были подарены близкими родственниками, налог при их реализации оплачивать не нужно, если прошло три года и более.
    • От 5 лет и более. Такой период должен пройти, чтобы не вносить в счет налога средства. Это правило действует, если квартиру подарили любые категории лиц, кроме близких родственников, а также организации.

    Как уменьшить налог при продаже квартиры, подаренной близким родственником

    Законом предусмотрена возможность уменьшить налог при продаже подаренной квартиры до окончания описанных выше сроков. Благодаря изменениям в Федеральном законе от 29.09.2019 № 325-ФЗ, теперь при расчете налога с продажи подаренного объекта будут учитываться и расходы дарителя, которые он понес на его приобретение.

    Но есть 3 условия:

    • Даритель при покупке квартиры не получал на нее налоговый вычет.
    • У дарителя есть на руках все подтверждающие покупку документы и чеки.
    • Даритель должен быть близким родственником.

    Например, отец подарил вам квартиру, которую сам когда-то купил за 4 млн рублей, что можно документально подтвердить. Ранее он не оформлял на квартиру положенный ему налоговый вычет. С момента перехода прав собственности к вам 3 лет еще не прошло, но вы решили эту квартиру продать — тоже за 4 миллиона. Таким образом, суммы будут взаимозачтены, налог платить не придется. А если бы вы решили продать эту квартиру, например, за 6 миллионов, то налог пришлось бы заплатить с излишка в 2 миллиона.

    Другие способы уменьшить налог от продажи подаренной квартиры

    Есть еще несколько ситуаций, в которых налог от реализации полученной в дар недвижимости можно снизить или даже не платить совсем. Так, всем продавцам доступен необлагаемый налогом фиксированный вычет в размере 1 миллиона. То есть, если вы продали квартиру за 5 млн рублей, налог придется заплатить с 4 млн.

    Второй случай — недвижимость подарил не близкий родственник. В рамках процедуры дарения за нее был уплачен налог. Например, человеку подарила квартиру троюродный дядя — дальний родственник. Цена квартиры составляла 2 миллиона рублей, то есть пришлось заплатить 260 тысяч рублей налога. Через год новый собственник решает квартиру продать уже за 2 миллиона 200 тысяч. В этом случае налог составит всего 26 тысяч — с 200 тысяч рублей.

    Продажа подаренной недвижимости возможна без ограничений. Также есть предусмотренные законом случаи, которые позволят не платить налог с реализации. Это даст возможность получить больший доход от сделки.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector