Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие документы нужны при продаже квартиры

Какие документы нужны при продаже квартиры?

Подготовка документов – первый шаг к проведению сделки. Все документы, которые собственникам необходимо собрать для продажи квартиры, делятся на обязательные (те, без которых сделка не будет зарегистрирована в Росреестре) и дополнительные (те, что для регистрации не обязательны, но могут понадобиться для предъявления банку, если квартира приобретается с помощью ипотеки, или покупателю).

Документ, удостоверяющий личность

К таковым относятся паспорт и нотариально заверенная доверенность (если продавца при сделке по доверенности представляет другое лицо), свидетельство о рождении ребенка, если собственник или один из собственников — несовершеннолетний (от его имени выступает его законный представитель: один из родителей либо опекун, если родители лишены родительских прав).

Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (при наличии), которое выдается Росреестром. Свидетельства может не быть в том случае, если квартира была приобретена до1999 года (времени создания Росреестра), после чего никаких сделок с этой недвижимостью не совершалось. Даже если этого документа у владельца квартиры нет, в любом случае право собственности должно быть зарегистрировано в БТИ.

Правоустанавливающие документы на квартиру (один из этих документов)

Правоустанавливающими называют те документы, на основании которых было выдано свидетельство о праве собственности. В этом качестве может выступать договор о передаче квартиры в собственность, договор участия в строительстве жилого дома, договор уступки права требования, договор мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, справка о выплаченном пае жилищно-строительного кооператива, акт приема-передачи квартиры от застройщика к гражданину, договор купли-продажи квартиры, решение суда и т.д.

Технический документ

Техническим документом на квартиру является кадастровый паспорт объекта. Он требуется для регистрации сделки в том случае, если право собственности на объект не было зарегистрировано в Регистрационной службе (это возможно, если никаких сделок с квартирой не проходило с января 1999 года), если право собственности зарегистрировано – такой документ для сделки не нужен. Кадастровый паспорт потребуется и в тех случаях, когда нужно внести какие-то технические изменения в отношении объекта (например, изменилась площадь квартиры).

Кроме того, кадастровый паспорт может потребовать банк, если покупатель приобретает квартиру при помощи ипотечного кредита. Некоторые банки запрашивают и кадастровый паспорт, и технический план объекта — этот документ в 2012 году заменил технические паспорта. Получить кадастровый паспорт можно, обратившись в Кадастровую палату.

Если сведения об объекте в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют, объект необходимо поставить на кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в Ростехинвентаризацию (БТИ) либо в другие бюро технической инвентаризации (с документами на квартиру) и заказать технический план на квартиру.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), из которой можно узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры, есть ли другие собственники, не находится ли недвижимость в залоге или под арестом, есть ли обременения. Этот документ не относится к обязательным, необходимым для сделки, попросить продавца предоставить выписку из ЕГРП может покупатель. Получить выписку из ЕГРП можно, обратившись в территориальные отделения Росреестра лично или через Интернет.

При этом надо понимать, что информация из ЕГРП устаревает сразу же в момент ее получения. «Гражданин может получать выписку из ЕГРП, при этом тут же буквально в соседнем окне организация или гражданин может подать заявление о регистрации ограничения (обременения) на объект», – объясняет руководитель юридического отдела компании «Гранта-недвижимость» Вера Разумовская.

Справка об отсутствии долгов

Для сделки также потребуется выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета, в которой будет указано, есть прописанные в квартире или нет, есть ли долги по оплате коммунальных услуг. Эту выписку сам собственник получает в управляющей компании, для этого ему потребуется предоставить оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, паспорт. Многие управляющие компании выдают такую справку только при условии отсутствия задолженности по коммунальным платежам. В некоторых случаях управляющие компании выдают выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета на одном бланке. Срок действия справки – 30 дней с момента получения.

Разрешение органов опеки

Если собственниками являются несовершеннолетние дети или недееспособный гражданин, на сделку потребуется разрешение от органов опеки и попечительства. В ситуации, когда ребенок или недееспособный гражданин не является собственником жилья, а только прописан в квартире, никаких дополнительных разрешений для сделки получать не нужно.

Чтобы получить разрешение, законные представители ребенка или недееспособного (родители или опекун) должны обратиться в органы опеки администрации того района, на территории которого находится объект недвижимости. Для этого необходимо предоставить свидетельство о рождении ребенка; паспорт несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет; документы, удостоверяющие, что лица, обратившиеся в органы опеки, являются законными представителями ребенка (недееспособного гражданина); заявления от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан безвестно отсутствующим); правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается, а также на ту, что семья собирается приобрести на имя ребенка взамен, кадастровый паспорт на оба помещения, выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета на обе квартиры. Выписку из ЕГРП, в которой содержатся сведения о том, есть ли на покупаемой квартире обременения и аресты.

Если квартира на замену приобретается в строящемся доме, нужны: а) договор на участие в долевом строительстве (договор уступки права требования с первоначальным договором на участие в долевом строительстве); б) платежный документ, подтверждающий оплату по договору; в) документы, подтверждающие место жительства несовершеннолетнего до завершения строительства и оформления права собственности на объект долевого строительства. В качестве такого документа может выступать свидетельство о регистрации ребенка по месту пребывания, а также правоустанавливающие документы на это помещение, из которых видно, кому оно принадлежит. Документом, подтверждающим место жительства несовершеннолетнего, является выписка из домовой книги для той квартиры, где несовершеннолетний пропишется и будет жить до завершения строительства и оформления права собственности на объект долевого строительства.

Читайте так же:
Как узнать коэффициент на износ частного дома

Если квартира на замену приобретается в ипотеку, нужны: а) уведомление кредитора о возможности предоставления кредита; б) нотариально заверенное обязательство родителей (законных представителей) о направлении средств, оставшихся после удовлетворения требований кредиторов (заимодавцев) в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, на приобретение в собственность другой недвижимости.

Органы опеки разрешат продать квартиру только в том случае, если жилищные условия ребенка в результате переезда не ухудшаются. Если в продаваемой квартире ему принадлежала доля площадью 20 кв. м, значит, именно столько или больше он должен получить в новой квартире.

Решение органы опеки должны выдать не позднее чем через 15 рабочих дней с момента подачи документов (по закону срок рассмотрения заявления составляет 30 дней, на практике чаще всего этот срок составляет15 дней).

Согласие на продажу других собственников (при продаже доли)

При продаже доли в квартире кроме перечисленных документов нужно заручиться согласием остальных владельцев. Прежде чем выставлять долю на продажу, владелец должен предоставить возможность выкупить ее соседям. Для этого продавец доли должен известить их в письменной форме о своем намерении продать принадлежащие ему квадратные метры.

Отказ остальных собственников от преимущественного права покупки можно получить либо у нотариуса (для этого потребуется привести к нему каждого из собственников), либо отправив собственникам письмо с уведомлением и описью вложений о том, что он предлагает им купить долю квартиры в определенные сроки и за определенную цену. Даже в том случае, если они не отвечают на это письмо, по истечении месяца с момента его отправления квартиру можно продавать.

Кроме этих документов для сделки потребуется подготовить нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости. Предоставления этого документа не требуют органы госрегистрации, сделка вполне может быть зарегистрирована и без него, но наличие этого документа важно для покупателя. Все приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, а значит, для его продажи потребуется заручиться согласием второго супруга. Исключение составляют те случаи, когда недвижимость была приобретена до брака или подарена, получена по наследству в браке, то есть на ее приобретение не использовались общие средства супругов, или в результате приватизации гражданин безвозмездно получил от государства в собственность недвижимость. Если супруг не знает о продаже или не давал согласие на сделку, в будущем такая сделка может быть легко признана недействительной. Такое согласие нельзя получить никаким другим путем, например, личным присутствием супруга на сделке, необходимо письменное согласие супруга, заверенное нотариусом.

Вера Разумовская, руководитель юридического отдела компании «Гранта-недвижимость»

— Стандартный пакет документов может усложняться в зависимости от того, какую форму расчета будет использовать покупатель. Если для приобретения квартиры покупатель использует ипотечный кредит, банку для сделки может понадобиться дополнительная информация о собственниках квартиры, жильцах и техническом состоянии квартиры. Кредитные организации хотят быть уверены, что в том случае, если что-то пойдет не так, и человек не сможет расплачиваться по кредиту, объект можно будет легко реализовать. Наиболее простые требования у ключевых игроков ипотечного рынка – Сбербанка, «ВТБ 24», «Газпромбанка». Так, «Газпромбанк» требует для сделки подтверждение дееспособности продавца, справку о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом и в наркологическом диспансере. У этих документов есть срок действия, поэтому продавцу не нужно их готовить заранее. Такую справку могут заменить водительские права. Если у продавца квартиры в паспорте нет штампа о браке, многие банки в такой ситуации вправе потребовать нотариально заверенное заявление о том, что тот в браке не состоит. Наиболее сложные требования к документам для сделки предъявляет Красноярский краевой фонд жилищного строительства — оператор АИЖК в нашем регионе — и банки, работающие по стандартам АИЖК. У них особые требования к техническому паспорту квартиры (нужно, чтобы в документе площадь квартиры была указана без учета лоджий и балконов). Многие банки требуют предоставить договор о приватизации (договор на передачу квартиры в собственность граждан) и могут попросить принести отказы от приватизации всех тех людей, которые имели право участвовать в приватизации, но не участвовали. Сделать это можно далеко не всегда, потому что собственники за прошедшее с момента приватизации время могли переехать. Перечень дополнительных документов может быть очень длинным, каждая сделка уникальна, поэтому помимо стандартного пакета документов в большинстве случаев требуется предоставить дополнительные.

Территориальные отделения органов опеки и попечительства в Красноярске

Какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи

Миронова Олеся

Если вы решили, что квартира, которую вы посмотрели, вам нравится, то пора изучить документы на нее, чтобы понять, стоит ли заключать сделку.

В этой статье мы рассмотрим, какие документы должны быть предоставлены продавцом перед сделкой купли-продажи и на какую информацию в них вам стоит обратить внимание.

Весь комплекс документов, которые могут понадобиться для проведения сделки с продажей квартиры, можно условно разделить на обязательные и дополнительные. Без обязательных документов сделка купли-продажи будет невозможна. Дополнительные документы могут и не потребоваться для сделки или ее регистрации, но понадобятся покупателю для подтверждения юридической чистоты сделки или для других действий после покупки квартиры.

Документы, обязательные для проведения сделки

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца, т.е. его гражданский паспорт. Это должен быть исключительно оригинал.
  2. Документы, свидетельствующие о праве продавца на владение квартирой. На этом пункте следует остановиться подробнее.
Читайте так же:
Можно ли прописать человека в неприватизированную квартиру с долгом

На сегодняшний день есть различные формы владения объектами недвижимости, каждая из которых подтверждается определенным документом.

Если недвижимость была когда-то куплена – значит, правоустанавливающим документом является договор купли-продажи.

Если объект недвижимости стал собственностью после приватизации – это договор передачи квартиры в собственность.

Правоустанавливающими документами также являются:

  • договор дарения;
  • акт приема-передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства;
  • договор мены;
  • договор уступки прав требования;
  • решение суда, если эта квартира стала собственностью по итогам судебного разбирательства.

Итак, паспорт гражданина РФ и правоустанавливающий документ с регистрацией в Росреестре являются основными, обязательными документами для проведения сделки по продаже квартиры.

Однако существуют и другие документы на квартиру, необязательные для продажи объекта, но необходимые при регистрации нового права собственности либо важные для продавца. Пренебрегать ими покупателю нельзя, дабы не создавать для себя проблем в будущем.

Дополнительные документы для продажи квартиры

  1. Технический паспорт. Этот документ представляет собой полное описание объекта. Вообще, на квартиру существуют два вида технической документации – паспорта кадастровый и технический. Первый содержит условное описание объекта и присвоенный ему кадастровый номер. Второй, технический паспорт, представляет собой полное описание квартиры с перечнем всех ее характеристик. Его наличие позволит покупателю сравнить тот объект, который он видел в процессе просмотра, с его описанием.
  2. Выписка из ЕГРН Документ позволяет подтвердить информацию о том, кто имеет права на данный объект недвижимости, и нет ли каких-либо обременений на квартире – например, ареста по решению суда. По требованию покупателя продавец может обратиться за получением выписки из ЕГРН удаленно, по интернету, либо прийти в отделение МФЦ. Кстати, такую выписку может взять не только владелец квартиры, но и любой гражданин, включая потенциального покупателя.
  3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Этот документ позволяет покупателю убедиться, что сведения о количестве зарегистрированных лиц, предоставленные продавцом, соответствуют действительности. Часто этот документ называют справкой формы №9, выпиской из домовой книги или ЕЖД. Поскольку не на все перечисленные формы документа установлены сроки действия, мы рекомендуем покупателю требовать у владельца покупаемой квартиры справку со «свежей» датой. Этим вы обезопасите себя от риска купить недвижимость с зарегистрированными там людьми.
  4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам. Обязательно требуйте от продавца представить такой документ – получить его можно в управляющей компании. Так вы избежите неприятностей, связанных с наличием коммунальной задолженности, которая всплывет уже после приобретения квартиры.

Каждый объект недвижимости уникален, поэтому кроме всех перечисленных обязательных и дополнительных документов могут существовать и другие официальные бумаги, предоставление которых будет нелишним для будущего владельца жилья. Опишем самые распространенные ситуации.

  • Если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство, покупателю желательно попросить владельца представить свидетельство о смерти наследодателя.
  • Если владельцы продаваемой квартиры – семейная пара, купившая ее после вступления в брак, необходимо разрешение одного из супругов на продажу, оформленное нотариально. Если супруги подписывали при вступлении в брак брачный договор, квартира часто является единоличной собственностью одного из них – тогда для сделки требуется нотариально заверенный брачный договор.
  • Еще одна достаточно распространенная ситуация – когда собственником либо одним из собственников является несовершеннолетний. В данном случае необходимо получить разрешение на отчуждение квартиры от органов опеки. Для получения этого разрешения родители (опекуны) должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту проживания. Законом установлен целый ряд условий, при соблюдении которых такое разрешение будет выдано, чтобы имущественные права несовершеннолетних не были ущемлены.
  • В случае приобретения доли в квартире, покупателю необходимо убедиться, что другие владельцы квартиры дали согласие на сделку – ведь они имеют первоочередное право приобретения доли. В случае отказа от использования этого права продавец обязан предоставить нотариально заверенный документ об отказе от каждого из владельцев квартиры.

И последний момент, на котором мы хотели остановиться. Сегодня обычной практикой на сделках с недвижимостью является просьба покупателей к продавцам представить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД и ПНД). Невзирая на то, что собственники собрали перед сделкой все документы, о которых вы просили, и у вас нет к ним вопросов, рекомендуем вам потребовать от продавцов представить также справки НД и ПНД. Их наличие дает покупателю уверенность в дееспособности владельцев квартиры и не оставляет сомнений в законности будущей сделки.

Не забывайте о том, что каждая сделка имеет свои особенности, в одном материале невозможно рассказать обо всех ситуациях, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. То, какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи, зависит от конкретного случая. Тем не менее, теперь вы будете точно знать, какие документы являются обязательными для проведения сделки, а какие относятся к дополнительным, но при этом очень важным для покупателя.

Продажа квартиры через МФЦ

С необходимостью продажи квартиры в определенный момент жизни может столкнуться каждый. Процедура эта имеет множество нюансов, но является сейчас гораздо более простой, чем еще несколько лет назад. Оформлением сделок с недвижимостью занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Также можно зарегистрировать продажу квартиры через МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы») — об этом варианте регистрации мы вам и расскажем.

продать квартиру через мфц

Основные этапы продажи жилой недвижимости

Государственное оформление сделки купли-продажи квартиры – это один из завершающих этапов, которому предшествует еще несколько подготовительных. Конечно, первым делом нужно найти покупателя на недвижимость, достигнуть договоренностей о сроках, сумме договора и других нюансах.

Далее происходит составление договора. Для этого может использоваться готовый бланк, в котором учтены все требования по подготовке подобных документов. Также можно самостоятельно составить договор. Оформить договор купли-продажи можно также с помощью юриста, нотариуса или агентства недвижимости. Образец договора купли-продажи квартиры можно получить на сайте Росреестра, где представлены бланки и шаблоны необходимых для сделок с недвижимостью документов.

Читайте так же:
Какая температура радиатора отопления должна быть в квартирах по снип

Если раньше обязательным условием всех сделок с жильем было привлечение нотариуса, то теперь можно обойтись и без его услуг. Подписать договор купли-продажи квартиры стороны могут просто при личной встрече, без привлечения третьих лиц. Конечно, присутствие нотариуса поможет значительно снизить риски, но потребует дополнительных временных и финансовых затрат.

Упомянутые этапы непосредственно предшествуют регистрации передачи права собственности на квартиру.

Где можно зарегистрировать сделку с недвижимостью

Когда необходимые для продажи квартиры документы собраны, а договор подписан, нужно принять решение о том, где именно будет происходить регистрация сделки. Сделать это можно несколькими способами:

  • через МФЦ «Мои документы»;
  • в территориальных отделениях Росреестра (кроме Москвы, где Росреестр не работает с физическими лицами);
  • через портал Госуслуги.

Выбирая один из этих вариантов, нужно понимать, что непосредственно регистрацией сделок занимается именно Росреестр, а МФЦ и портал Госуслуги выступают лишь в качестве посредников. Но все большее количество продавцов и покупателей недвижимости предпочитают обращаться именно в МФЦ, поскольку там и режим работы удобнее, и попасть на прием туда намного проще.

Обратите внимание: если недвижимость располагается на территории другого кадастрового округа, то подача документов возможна только через офисы Росреестра.

Как оформить продажу квартиры через МФЦ

Порядок действий при оформлении сделки посредством МФЦ довольно прост.

ШАГ 1. Запись на прием.

Сделать это можно несколькими способами:

  • через сайт вашего МФЦ (список МФЦ по России с телефонами и ссылками на официальные сайты);
  • через сайт Госуслуги (услуга предоставляется в тестовом режиме и доступна не во всех регионах страны);
  • по телефону;
  • непосредственно на месте, придя в помещение МФЦ и получив электронный талон в терминале.

Первые два варианта наиболее предпочтительны, ведь время на ожидание своей очереди в этом случае будут минимальным.

ШАГ 2. Подготовка полного перечня документов о продаже квартиры

Этот перечень может варьироваться в зависимости от условий сделки (например, от того, каким образом была получена отчуждаемая квартира, от наличия ипотеки, и др.). Мы рассмотрим один из простых вариантов, когда квартира приобретается без ипотеки.

При заключении сделки сторонами должен быть собран определенный пакет документов, который включает:

  • паспорта участников сделки (либо их представителей, вместе с нотариальной доверенностью);
  • документы о праве собственности на объект недвижимости, участвующий в сделке («зеленка» или выписка из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости, которая предварительно должна быть заказан в Росреестре или здесь же в МФЦ);
  • если квартира еще не зарегистрирована в Росреестре — документ, по которому права собственности на квартиру были ранее приобретены нынешним собственником;
  • в некоторых случаях — техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет (получается в БТИ);
  • актуальный договор купли-продажи в трех экземплярах;
  • если продавец в браке — согласие супруга на продажу;
  • квитанция об оплате госпошлины (формально необходимость ее предоставления отменена, но лучше все же приложить ее к пакету документов).

При продаже доли квартиры участие нотариуса обязательно. Также обязательным является соблюдение правила о том, что первоочередное право на покупку доли имеют другие участники долевой собственности.

Уточняйте перечень необходимых документов для вашего случая по телефону горячей линии вашего МФЦ. Вы также можете воспользоваться сервисом подбора документов официального сайта Росреестра.

ШАГ 3. Передача документов на регистрацию сделки

Попав на прием к регистратору, продавец заполняет заявление о переходе права собственности, а покупатель — похожий бланк, но на регистрацию нового права.

Затем покупатель должен заплатить государственную пошлину, которая взимается за оформление купли-продажи квартиры в обязательном порядке. Вместе с квитанцией об оплате, заполненными заявлениями от продавца и покупателя регистратору передаются и собранные документы на продажу квартиры. Взамен обратившиеся получают расписку о приеме документов на регистрацию, в которой указан полный перечень принятых бумаг (его желательно сверить), номер дела и срок регистрации. В этот момент процесс оформления купли-продажи квартиры через МФЦ будет запущен.

ШАГ 4. Получение готовых документов

В назначенный день надо снова прийти в МФЦ для получения на руки своего экземпляра договора с отметками Росреестра. Предварительно можно проверить готовность документов, хотя сроки обычно соблюдаются, а в случае каких-либо вопросов регистраторы сами свяжутся с заявителями.

Особенности продажи квартир через МФЦ в Москве и Санкт-Петербурге

Жители столицы могут получить необходимую информацию об адресах МФЦ Москвы и графиках работы на сайте md.mos.ru. Там же можно найти телефоны для предварительной записи на прием для регистрации договора продажи жилья, написать электронное обращение со своим вопросом, ознакомиться с инструкциями, которые помогут быстрее разобраться во всех особенностях оформления сделок с недвижимостью в столице.

Аналогичный сайт для жителей Санкт-Петербурга gu.spb.ru также поможет быстро получить нужные сведения и продать квартиру через МФЦ быстро и удобно.

Сроки и стоимость услуги

Госпошлину за регистрацию сделки в 2017-2018 году с физических лиц взимают в размере 2000 рублей, с юридических лиц – 22000 рублей.

Срок регистрации договора через МФЦ составляет 10 рабочих дней. К этому сроку надо добавить несколько дней, необходимые для передачи документов между МФЦ и Росреестром.

Приостановка и отказ в регистрации права

В законе указано несколько оснований, дающих регистратору право приостановить регистрацию сделки или полностью отказать в ней.

Регистрация сделки купли-продажи квартиры через МФЦ приостанавливается в следующих случаях:

  • предоставлен неполный пакет документов;
  • выявлены противоречия между зарегистрированными и заявленными правами;
  • обнаружены ошибки в документах или появились сомнения в их подлинности;
  • форма и содержание документов не в полной мере являются соответствующими действующему законодательству (например, в договоре купли-продажи указаны не все существенные условия);
  • отсутствует необходимое в некоторых случаях согласие третьих лиц на сделку;
  • недвижимость находится под арестом или обременением;
  • регистратор не получил вовремя ответ на запрос сведений по межведомственным каналам, например, из ФНС или ФМС.
Читайте так же:
Как оформить жилой дом в собственность с чего начать

В случае приостановки процесса регистрации сделки ее участникам рассылаются уведомления с подробным указанием причин принятия этого решения. Приостановка регистрации продолжается до полного устранения вызвавших ее причин, но не более трех месяцев. В дальнейшем регистрация либо возобновляется, либо последует отказ в ней.

Отказать в регистрации прав собственности могут только в том случае, если сначала была произведена приостановка, и ее причины не были устранены в трехмесячный срок. Если последовал отказ в регистрации, то госпошлина не возвращается.

Стоит помнить о том, что регистратор имеет право произвести возврат документов без их рассмотрения, что происходит в случае наличия в документах подчисток, приписок или других помарок, а также при отсутствии квитанции об уплате госпошлины и неполучения регистратором сведений о ее поступлении в течение 5 дней.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры через МФЦ, при условии правильного оформления всех документов и своевременной оплате пошлины, оформляется быстро и удобно.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

Купля-продажа жилых помещений

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Читайте так же:
Можно ли приватизировать заброшенный дом с участком

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector