Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Если вы покупаете жилье в ипотеку, то по закону нужна оценка недвижимости. В статье расскажем, для чего нужна оценка, как ее сделать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и что должен включать отчет.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки — сумма кредита большая, а срок выплаты — до 30 лет. Поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Независимая оценка квартиры для ипотеки важна и для страховой, так как при ипотечном кредитовании наличие договора имущественного страхования обязательно (ст. 31 закона № 102-ФЗ).

При покупке квартиры в кредит обычно регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке. Ст. 9 закона об ипотеке

Кто проводит оценку недвижимости

Оценку недвижимости может провести сам банк или независимый оценщик.

Банк сам делает оценку, например, если в ипотечной сделке не оформляется закладная — закон допускает, что оценка недвижимости может определяться по соглашению между заемщиком и банком. На практике это значит, что сотрудники банка оценивают недвижимость, а заемщик соглашается с оценкой.

Если банк проводит оценку сам, то он просто ставит заемщика перед фактом — в этом случае заемщик не сможет выбрать оценщика.

Независимая оценка обязательна при закладной (ст. 14 закона № 102-ФЗ) и используется в большинстве случаев. Ее проводит независимый оценщик, то есть третье лицо, которое не имеет отношения к банку или сторонам сделки (продавцу и покупателю).

Деятельность независимых оценщиков регулирует закон, который определяет порядок проведения оценки, правила составления отчета и ответственность оценщиков. По закону они должны застраховать свою гражданскую ответственность. Закон об оценочной деятельности

Банку важно доверять партнеру, который оценивает недвижимость. Поэтому заемщик выбирает оценщика из списка аккредитованных компаний, который предоставляет банк.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.

В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 5000 рублей, а жилых домов — от 10 000 рублей.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте предлагает ли оценщик скидки.

Методы оценки недвижимости

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Доходный и затратный подходы. Для оценки коммерческой или жилой недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, применяют доходный подход. А, например, для оценки строящегося частного дома — затратный подход. Оба метода построены на анализе аналогичных объектов недвижимости и финансовых потоков по объектам. Такая оценка стоит дороже, но применяют эти подходы редко. Чаще используют сравнительный, который проще и понятнее.

Сравнительный подход используется при оценке жилой недвижимости для проживания. В этом случае оценщик подбирает похожие объекты, сравнивает цены и формирует оценку вашего объекта.

Методика формирования сравнительной цены сложная, это не просто среднее арифметическое значение цен выбранных объектов. Сначала найденные объекты приводят к «единому знаменателю», поскольку идеально похожие объекты, которые выставлены на продажу в один момент времени, подобрать сложно. А внутренние методики позволяют сравнивать такие объекты правильно.

Читайте так же:
Можно ли подарить десятую часть квартиры

Например, оценщик нашел похожие квартиры в одном доме, но на разных этажах. Этажность тоже влияет на цену. По методике первый и последний этажи приводят к «базовым» этажам. Это делают с помощью введения небольшого дисконта к цене, либо из найденных объектов убирают самый дешевый и самый дорогой в пересчете цены на квадратный метр.

При оценке стоимости квартиры оценщик учитывает наличие социальной инфраструктуры рядом с домом, транспортную доступность, экологию, этажность.

Как происходит оценка объекта

Заказать оценку квартиры просто:

  1. Вы узнаете у банка список аккредитованных оценщиков.
  2. Заключаете договор. Его заключают не с физлицом, оценщиком, который непосредственно проводит оценку, а с оценочной компанией, в которой он работает.

После заключения договора оценщик выезжает на место, чтобы осмотреть объект, собирает и анализирует информацию. С учетом задачи клиента он выбирает метод оценки, рассчитывает рыночную цену объекта и формирует отчет об оценке.

Сроки. Если объект недвижимости типовой, например, квартира в многоквартирном доме, то оценщик обычно готовит отчет в течение 1−2 дней после получения заказа. Если объект сложный, то подготовка может затянуться на неделю.

Что включает в себя отчет об оценке

В отчете об оценке указываются:

  • Реквизиты отчета: дата его составления и номер;
  • Данные оценщика, копия и реквизиты страхового полиса;
  • Описание объекта: адрес, площадь, характеристики, оценка состояния;
  • Оценка прилегающей территории: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая ситуация района;
  • Обоснование выбора подхода к оценке;
  • Описание процесса определения цены;
  • Документы, которые использовал оценщик: правоустанавливающие документы, технический или кадастровый паспорта;
  • Фотографии объекта, которые позволяют идентифицировать предмет ипотеки и оценить его состояние;
  • Итоговая стоимость объекта;
  • Дата определения стоимости объекта — она может не совпадать с датой составления отчета об оценке;
  • Наличие перепланировок, если они есть, с указанием согласована она или нет.

Отчет готовят в бумажной или электронной форме. Бумажный документ должен быть распечатан, сшит, подписан оценщиком и заверен печатью, электронный — заверяется электронной цифровой подписью.

Закон рекомендует использовать независимую оценку в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Например, если заемщик решит рефинансировать ипотеку через год после выдачи кредита, то придется делать новый отчет — ст. 12 закона 135-ФЗ.

Райффайзенбанк может рефинансировать кредит сразу после выдачи текущего кредита, например, на госсубсидию, — в таком случае делать новую оценку не нужно.

Оценка загородной недвижимости

При оценке загородной недвижимости оценивается не только частный дом, но и все, что влияет на цену земельного участка:

  • кроме стандартных документов, которые указаны выше, к отчету прилагается кадастровый паспорт земельного участка — в схеме указывается месторасположение дома;
  • анализируются инженерные коммуникации,
  • указывается наличие ограничений на участок, если они есть, например, сервитута.

Если квартиры в многоэтажных домах — это типовые объекты, то загородные дома индивидуальны, поэтому стоимость оценки выше. Цена зависит от удаленности объекта и его размеров. Обычно ценник в 2−3 раза выше, чем по квартирам.

Оценка квартиры в новостройке

Для покупки квартиры в новостройке на этапе строительства банк использует стоимость из договора долевого участия. Оценка квартиры нужна только после сдачи дома в эксплуатацию. Обычно условие о представлении отчета об оценке указывается в кредитном договоре в обязанностях заемщика.

Например, в кредитном договоре указано, что после ввода новостройки в эксплуатацию заемщик должен оформить закладную и провести оценку квартиры

Обычно на этапе строительства процентная ставка по кредиту выше на 1−2%, после оформления права собственности ставка снижается. Если заемщик не выполнит свои обязательства, то ставка останется повышенной.

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога. Так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн руб. Но вы решили купить квартиру за 4 млн руб. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн руб * 80% = 3,2 млн руб.

Читайте так же:
Кадастровый паспорт на квартиру через росреестр

Обмануть банк, договорившись с оценщиком, не получится. Банк принимает отчеты только от аккредитованных оценочных компаний, то есть от тех, кому он доверяет.

Оценка квартиры
для закладной

Оформление ипотечного кредита для приобретения недвижимого имущества в виде квартиры в обязательном порядке требует ее оценки для определения стоимости. Данная процедура должна осуществляется квалифицированным специалистом, который на основании различных критериев определит рыночную цену недвижимости. Этот показатель будет главным фактором при определении суммы и условий выдаваемого займа в кредитной организации.

Правильно определенная оценочная стоимость квартиры оказывает влияние на следующие факторы:

Максимальный период выдачи займа
Банковская процентная ставка
Размер ипотечного кредита

Оценка носит страховой характер, так как обеспечивает прозрачность проводимой операции и позволяет в случае нарушения условий соглашения продать жилье по указанной стоимости до полного погашения займа. Проводить ее нужно на ранних этапах покупки жилья — до заключения сделки, чтобы предотвратить намеренное завышение стоимости. В таком случае возможен сценарий, по которому заемщику не хватит средств на приобретение недвижимого имущества — банк выдаст строго определенную сумму, указанную в заявке.

Расчет стоимости на квартиру для закладной в банк

Эксперт рассчитывает ликвидационную и рыночную стоимость, указывая их значения в заключительной части отчета. По рыночной цене кредитор сможет продать недвижимый объект не торопясь. Значение ликвидационной стоимости используется в качестве минимальной цены, по которой можно реализовать жилье на торгах. При расчетах используются повышающие и понижающие коэффициенты, которые зависят от нескольких факторов.

Что влияет на рыночную стоимость

Для рыночной цены учитывается расположение недвижимого объекта. Учитывается и общее состояние дома – эксперт принимает во внимание год постройки и проводимого ремонта, наличие лифта, парковки, мусоропровода, придомового участка. Жилье в центральной части города будет стоить дороже, чем квартира во вновь построенном здании, которое расположено среди панельных домов старого типа в спальном районе.

При обследовании объекта для закладной оценщик анализирует состояние выполненных ремонтно-отделочных работ. Оценивается качество малярных работ, поклейки обоев, монтажа напольных покрытий, укладки плитки. Вне зависимости от того, затрачено ли на ремонт 150 тысяч или 10 тысяч рублей, при расчетах используется одинаковый повышающий коэффициент.

Оценка квартиры для закладной позволяет сравнить показатели стоимости между всеми аналогичными объектами. Дополнительно повышающий коэффициент вводится для панельных домов. Сравнительный анализ поможет определить объективную, заниженную и завышенную цену на недвижимые объекты.

Что влияет на ликвидационную стоимость

Эксперт анализирует основные показатели рынка, принимая во внимание текущую экономическую ситуацию и спрос на объекты-аналоги. По ликвидационной стоимости банк продаст жилье в максимально сжатые сроки, если заемщик не сможет погасить задолженность. Именно поэтому в большинстве случаев ликвидационная стоимость превышает рыночную цену.

Услуга оценки квартиры для закладной включает в себя:

  • расчет стоимости квартиры
  • заключение отчета для регистрации заявки
  • предоставление бумажных и электронных копий
  • помощь при работе с банком до получения положительного ответа

Наша компания сотрудничает со всеми крупными банками

и т.д.

Популярные вопросы и ответы

Нужно ли куда-то ехать для получения квалифицированной помощи?

Это можно сделать онлайн на сайте, оформив заявку. Специалист компании свяжется с вами, приедет на место, проведет оценку и подготовит отчет.

Как быстро проводится оценка?

Определение рыночной стоимости квартиры проводятся в короткие сроки. Если вам необходимо провести процедуру как можно быстрее, то за дополнительную плату вы можете заказать экспресс-оценку в день обращения.

Когда необходимо проводить оценку?

Помимо приобретения жилья в ипотеку, определение рыночной стоимости необходимо при оформлении наследства, в случае получения кредита, когда залогом выступает недвижимость, в ходе бракоразводного процесса и пр.

Что нужно для оценки?

Требуется собрать ряд документов:

  1. копии кадастровых паспортов;
  2. свидетельства о регистрации прав собственности;
  3. документы, которые подтверждают факт отсутствия обременений (или их наличия).
Из чего состоит оценка?
  • Этап сбора информации

На первой консультации эксперт составит список документов на квартиру, которые следует подготовить заказчику. Поскольку документов немного, вы сможете быстро и без лишних хлопот их собрать. После анализа предоставленной документации договоритесь с оценщиком о встрече на объекте.

Обследованием квартиры для закладной занимается либо сам эксперт, либо его помощник. Во время визита специалист сравнивает все указанные в документах на квартиру параметры с фактическими. Также состояние недвижимого объекта фиксируется на фотографиях, которые прикрепляются к отчету. Проверяется и планировка квартиры, что позволяет исключить факт незаконной перепланировки. Этот параметр может сильно повлиять на решение банка о выделении заемных средств.

  • Этап расчетов
Читайте так же:
Оформление собственности на дом ижс

При выполнении расчетов эксперт будет проводить сравнительный анализ аналогичных объектов, поэтому он собирает данные по рынку недвижимости в конкретном регионе. Кроме этого, учитывается актуальная ситуация на рынке недвижимости.

Основная цель расчетов – определение объективной рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого объекта. По ликвидационной цене банк может максимально быстро продать жилье, если заемщик будет не в состоянии закрыть свои долговые обязательства. В большинстве случаев она меньше рыночной стоимости.

Зная ликвидационную цену, банк может минимизировать риски, связанные с потерей выданных средств. Объект выставляется на продажу, если заемщик нарушает условия договора. После расторжения договора и продажи объекта кредит закрывается.

Каковы сроки проведения оценки?

Стандартный срок выполнения оценки — один рабочий день. Задержка может быть вызвана вследствие сложности определения рыночной стоимости или из-за отсутствия каких-либо документов. Срочная оценка проводится в день подачи заявки.

Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки?

Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки?

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Читайте так же:
Дом не стоит на кадастровом учете покупка квартиры

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Вам занизили оценку для получения ипотеки? Поможем!

Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации

Разберем ситуацию

Вопрос: Беру квартиру в ипотеку, цена: 1 150 000 рублей, а оценочная компания оценила 850 000 рублей. Что делать? Могу ли я обратиться в другую оценочную компанию или нет смысла?

Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости. Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.

Центр независимой экспертизы и оценки

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России.

Нам доверяют

Банки партнеры

Ряд клиентов сталкиваются
со следующими проблемами

Наши преимущества

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная!

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Читайте так же:
Изменение места жительства ребенка определенного судом

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector