Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Купи-продай»: на какие уловки идут недобросовестные риелторы

«Купи-продай»: на какие уловки идут недобросовестные риелторы

В Прикамье по вине риелтора-мошенника семья с маленьким ребенком осталась без жилья. Тем временем в Санкт-Петербурге расследуют дело в отношении шести риелторов, которые подделали документы и приобрели право на выморочное имущество двух квартир, оставшихся от умерших владельцев. А в Томской области перед судом предстанет группа лжериелторов, которые предлагали помощь в оказании информационных услуг в сфере недвижимости: деньги взяли, но обязательства не выполнили. Среди потерпевших ― более 70 человек. О том, как не попасть в сводки криминальных новостей и на какие уловки идут недобросовестные риелторы, ― в материале «Известий».

Риелтор, нажми на тормоза

Одна из самых распространенных уловок, которую используют ушлые «посредники» рынка недвижимости, ― искусственно создаваемый ажиотаж. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум», недобросовестный риелтор может намекнуть сомневающемуся клиенту, что пока он думает, за квартирой уже буквально выстроилась очередь. Говорить, конечно, можно что угодно, но нередко риелтор для правдоподобности подстраивает целые ситуации.

Так, во время просмотра риелтор может торопить клиента, поскольку «через пять минут придет другой потенциальный покупатель (или арендатор)». В этом случае клиент впопыхах может не успеть посмотреть всю квартиру и заметить недостатки. Или же во время показа жилья у риелтора внезапно звонит телефон: «Как неожиданно! Еще один клиент хочет немедленно посмотреть этот же вариант!» Здесь вы рискуете поддаться сиюминутному порыву и, отказавшись от просмотра других предложений, не успев как следует подумать, сказать: «Беру». Собственно чего и добивался ушлый риелтор.

Что делать? Специалисты советуют взвесить все за и против и не принимать поспешных решений сразу после показа. Возьмите паузу хотя бы на день. Ведь даже народная мудрость гласит: утро вечера мудренее.

Еще один нечестный ход ― создание дублей объявлений о продаже квартиры, но по заниженной цене (собственник, понятно, об этом не знает). Таким образом нечестные риелторы собирают максимальный спрос с рынка. Когда покупатели откликаются на фейковое объявление и готовы купить недвижимость, агент начинает давить на собственника («Такой шанс нельзя упустить»), и тот соглашается продать квартиру за более низкую цену.

Как не допустить подобное? Эксперты советуют продавцу мониторить основные базы объявлений и прописать в договоре порядок отчетности агента за действия по продаже квартиры (тогда риелтору придется присылать ссылки на размещенные объявления или скриншоты).

Экскурсия по сараю

Другая хитрость: риелтор начинает общаться с клиентом по-приятельски. Между делом заводит разговоры о жизни, на какие-то личные темы, которые не имеют никакого отношения к сделке. С одной стороны, вроде приятная атмосфера доверия, а с другой эксперты предупреждают: профессионал не должен переходить грань между дружелюбием и вторжением в личное пространство клиента. Вполне возможно, что таким образом риелтор хочет усыпить вашу бдительность, пытаясь занизить стоимость на продаваемую недвижимость, или, наоборот, продать подороже вариант, который объективно стоит меньше.

Кстати, о вариантах похуже. Допустим, вы оглашаете свой бюджет (на покупку квартиры у вас, к примеру, есть 7 млн рублей), но на лице риелтора появляется выражение сожаления: «За такие деньги, увы, вы не найдете достойных вариантов, лучше доплатить». Для пущей убедительности вам устроят экскурсию по «неликвиду». Дескать, гляньте, что за сарай вы можете себе позволить за такие «гроши», давайте посмотрим что-то поприличнее.

просмотр

«Не следует считать слова риелтора истиной в последней инстанции. Лучше зайти на сайт объявлений о продаже недвижимости и посмотреть, какие квартиры предлагаются в заданном ценовом диапазоне. Эти нехитрые действия помогут составить объективное представление о рынке», ― советуют эксперты компании «Метриум».

Третья улица Строителей

Мошенник и совесть ― это как параллельные прямые, которые не пересекаются. Поэтому, купив квартиру в одном месте, вы можете внезапно узнать, что на самом деле приобрели совсем другую недвижимость и по другому адресу. Если речь идет о типовой застройке в спальном районе, то раскусить мошенников не так просто.

Как это работает? Клиента привозят на показ квартиры в темное время суток и сразу к подъезду, чтобы не видно было таблички с адресом, а в договоре прописывается настоящий адрес недвижимости. В итоге вы посмотрели хорошую квартиру, вам всё понравилось, а на деле купили «убитое» жилье. Так что обращайте внимание на всё ― даже на номер корпуса дома.

Также недобросовестные агенты могут замалчивать истории о «темном прошлом» недвижимости. Это могут быть сведения, которые не влияют на качество предложения (например, о том, что в квартире было совершено разбойное нападение). Или принципиальные моменты с точки зрения закона ― такие как банкротство собственника. Так что запросите выписку ЕГРП перед сделкой, проверьте продавца на банкротство и так далее.

новострой

«На вторичном рынке недвижимости риски столкнуться с мошенничеством гораздо выше, чем на первичном, ― говорит «Известиям» управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. ― Клиент покупает квартиру у физического лица, а не у юридического. Форма договора купли-продажи менее регламентирована, чем договора долевого участия. Наконец, сделка на первичном рынке проходит несколько стадий контроля — со стороны регистрационной палаты, банка, самого риелтора. В случае со вторичной недвижимостью вся ответственность ложится на плечи брокера».

По словам эксперта, может помочь в поиске надежного риелтора «мини-тендер» ― возможно, друзья или знакомые имели удачный опыт и могут посоветовать хорошего специалиста. Как правило, тщательно подбирают персонал в авторитетных агентствах, которые следят за своей репутацией: рынок недвижимости достаточно тесен, и в профессиональном сообществе существуют черные списки, куда вносят недобросовестных игроков.

Читайте так же:
Нужно ли регистрировать дом ижс на приватизированной земле

Арендуй правильно

В начале месяца профессиональные риелторы пожаловались на разгулявшихся за период самоизоляции мошенников в сфере аренды жилья. По информации компании «Инком-Недвижимость», за два месяца число заявлений от пострадавших граждан выросло в пять раз по сравнению с показателями за весь прошлый год (с марта 2019 года по март 2020 года). Так, например, лжериелтор под видом сотрудника известного агентства за предоплату предлагал выгодную сделку по найму жилья, а получив деньги, испарялся. Обманывают как потенциальных арендаторов, так и собственников: первым продают информацию о несуществующем жилье и наймодателе, вторым ― услугу по быстрому подбору арендатора.

В компании обращают внимание, что крупные агентства недвижимости работают без предоплаты и на основании договора о предоставлении риелторских услуг, а никак не «информационных». Кроме того, сотрудники агентств не предоставляют нанимателям контакты собственников квартир.

покупка

Об общих правилах аренды жилья напомнили в Росреестре. Во-первых, изучите внимательно все документы сторон договора. Список недействительных паспортов можно посмотреть здесь. Убедитесь в корректности всех указанных в договоре данных о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер, описание состояния недвижимости и т.д.) и ее собственнике.

Во-вторых, ознакомьтесь с прописанными условиями оплаты, каковы обязанности, дополнительные расходы и условия расторжения договора. В договоре можно прописать перечень лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем жилья, и предельное количество проверок со стороны собственника.

В ведомстве советуют подписывать договор усложненным вариантом подписи с расшифровкой ФИО ― так мошенникам будет сложнее подделать подпись. Кроме того, неплохо периодически просматривать интернет-ресурсы и базы недвижимости: вдруг квартиру, которую вы снимаете, выставили на продажу или хотят пересдать.

Кстати, в ближайшее время, по крайней мере, в Москве, услуги риелторов не подорожают. С одной стороны, это связано с высокой конкуренцией за клиента и снижением издержек. Как сообщает агентство «Москва» со ссылкой на руководителя аналитического центра «Циан» Алексея Попова, на рынке постоянно совершенствуются технологии, ряд рутинных операций переходит в автоматизированный режим. С другой стороны, отмечает вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Векшина, увеличение стоимости услуг не прогнозируется в связи со снижением покупательской способности населения.

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Тот, кто хочет продать квартиру быстро, иногда обращается к нескольким риэлторам одновременно – для ускорения процесса. На деле это оказывается не лучшей стратегией.

На рынке недвижимости я часто наблюдаю одну и ту же картину. Собственники, которые хотят в сжатые сроки продать свою квартиру, обращаются в несколько агентств сразу. Такие продавцы считают, что конкуренция между нанятыми риэлторами заставит агентов работать лучше, а квартира скорее найдет покупателя. В действительности все оказывается ровно наоборот.

Есть как минимум три причины того, почему множество агентов только навредят продаже вашей квартиры.

Агенты будут занижать цену

Каждый собственник хочет продать свою квартиру подороже, каждый покупатель – купить подешевле. Это аксиома, известная каждому человеку. А теперь представьте: вы наняли агента и требуете, чтобы он максимально быстро реализовал вашу квартиру. Каким будет самый действенный способ? Разумеется, снижение цены.

Риэлторы начнут убеждать вас, что снизить стоимость необходимо, иначе квартиру не продать. Естественно, так будет проще агенту, но не вам.

Соперничество агентов вредит продавцу: каждый риэлтор будет стараться не допустить сделку с участием конкурента. Это помешает продаже квартиры

Дело в том, что все продающиеся квартиры так или иначе рекламируются на одних и тех же площадках. Это значит, что каждый захочет выделить свое предложение на фоне других. Агентам выгодно, чтобы в их объявлении цена вашей квартиры была меньше чем у конкурентов, ведь покупатели в первую очередь будут звонить туда, где дешевле.

В результате обращение к нескольким риэлторам сразу обернется тем, что вы наймете себе несколько врагов, цель которых – добиться от вас максимальной скидки. Велика вероятность, что некоторые агенты сделают это самостоятельно, без всякого согласования с вами. Они занижают цену в своих объявлениях, чтобы сразу перехватить покупательский спрос. Они рассчитывают уговорить вас сделать скидку на следующем этапе – в тот момент, когда они приведут вам конкретного покупателя.

Квартира станет подозрительной

Допустим, вы наняли трех риэлторов для продажи квартиры – и каждый из них разместил собственное объявление на ЦИАН. А теперь представьте себя на месте покупателя. Он видит три объявления от разных людей, которые продают одну и ту же квартиру. Через кого смотреть квартиру? Кому вносить аванс? Не получится ли так, что аванс достанется одному риэлтору, а собственник тем временем продаст квартиру через другого агента другому покупателю? Почему вообще продажей занимаются три разных человека?

Эти сомнения понятны и обоснованы. Квартира начинает выглядеть подозрительно, и продавец переключается на другие, более прозрачные варианты. Те, у которых нет объявлений-клонов. А ваша квартира продолжает конкурировать сама с собой.

Увидев разные объявления о продаже одной и той же квартиры, многие покупатели даже не станут звонить. Они решат, что с квартирой что-то не так

Вы можете проверить это, задав на крупных порталах по недвижимости запрос на покупку в определенном районе квартиры конкретных параметров. Среди различных вариантов вы наверняка увидите одну и ту же квартиру, выставляемую от разных людей по разным ценам.

Риэлторы будут заниматься другими

Любой агент по недвижимости в первую очередь ведет эксклюзивные объекты. Так называют квартиры, владельцы которых доверили решение квартирного вопроса одному человеку. В этом случае у риэлтора есть стимул вкладывать время и усилия в продвижение конкретной квартиры – ведь в случае успешной продажи он гарантированно получит свою комиссию.

Читайте так же:
Можно ли приватизировать заброшенный дом с участком

Сравните такой эксклюзив с ситуацией, в которой одной квартирой занимаются несколько агентов. Каждый из них не уверен, что сможет заработать на продаже объекта – в любой момент сделку может совершить кто-то другой. В таком случае у риэлтора пропадает стимул стараться для продвижения «общей» квартиры. Усилия распыляются, а ваша квартира оказывается пятой-шестой по очереди после других объектов.

Доверить продажу квартиры нескольким агентам – все равно, что не нанимать для этого никого. В результате получается классическая ситуация «у семи нянек дитя без глазу».

В качестве примера попробуйте разместить запрос на одновременную продажу квартиры несколькими агентами – наперегонки – в рубрике «вопросы риэлтору». Вы увидите, что об этом скажут те, кто давно занимается недвижимостью.

А если продавать самостоятельно?

Как ни странно, если владелец решает продавать свою квартиру самостоятельно, то есть без посредничества риэлторов, ситуация может свестись к описанной выше. Дело в том, что как только собственник размещает свое объявление в интернете, человека сразу начинают атаковать звонками посредники, настойчиво предлагающие свои услуги.

Как правило, звонят специалисты низкой квалификации. Обычно это стажеры, пробующие начать свою карьеру в агентствах недвижимости и пытающиеся таким способом набрать себе начальную клиентскую базу. Заодно они могут потренироваться на вас в ведении переговоров и в других аспектах агентской деятельности.

Многие агенты копируют объявление без звонков. Такие люди просто берут ваши снимки и размещают их в отдельном объявлении с собственным телефоном

Всеми правдами и неправдами такие риэлторы будут стараться попасть к вам в квартиру. Если им это удастся, они сфотографируют все комнаты на телефон и выставят объявления на множестве сайтов. В результате получится уже описанная ситуация, когда квартира конкурирует сама с собой.

Что делать, если вы на своем собственном опыте убедились в справедливости приведенных выше доводов и вашей квартирой пестрит интернет?

РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Обзвонить всех посредников, реализующих ваш объект, сообщить им, что вы передумали продавать квартиру, и настойчиво попросить снять все объявления.

2. Сделать паузу и подождать, пока объявления действительно исчезнут.

3. Тщательно выбрать одного агента, который будет заниматься продажей на эксклюзивных условиях.

После этого вы сможете вернуться к обычной жизни, а продажей будет заниматься человек с опытом.

Казалось бы — это прописные истины, но только для тех, кто уже сталкивался. Возьмите на заметку, а мы всегда готовы помочь. Ростислав Сметанин, эксперт по недвижимости Тот, кто хочет продать квартиру быстро, иногда обращается к нескольким риэлторам одновременно – для…

Как работает с ценой риэлтор

Как работает с ценой риэлтор

Каждый продавец недвижимости хочет получить максимально возможную сумму за свои квадратные метры. Однако выгоду от сделки собственники понимают по-разному. Одни решают сэкономить на услугах посредника и сами ищут покупателей. Другие – доверяют процесс риэлтору, который гарантирует лучшую цену на рынке. В арсенале профессионалов немало приемов, которые помогают продать объект быстрее и дороже. От чего зависит цена на жильё, и как агент может повысить стоимость квартиры?

Как оценить квартиру

В первую очередь собственнику нужно понять: на вторичном рынке у квартир как у товара нет и не может быть фиксированного прайса. Стоимость каждого объекта определяется индивидуально по аналогии с похожими предложениями в онлайн-базах, журналах и рекламе.

Сравнение идет по нескольким ключевым параметрам:

  • Площадь
  • Район
  • Этажность
  • Удаленность от метро
  • Планировка
  • Высота потолков и т.д.

На основании этих данных у продавца формируется представление об ожидаемой сумме сделки.

Часто «цена продажи», с которой недвижимость выставляется на рынок, и «цена покупки» — реальная сумма, по которой объект в итоге уходит покупателю, разнятся. Нередко цифры отличаются довольно существенно, но об этом знают лишь профессиональные риэлторы — такая информация конфиденциальна и не афишируется. Поэтому не всегда можно адекватно оценить свою собственность, ориентируясь лишь на стоимость похожих предложений в базе.

При определении суммы принципиально важны временные рамки. Если человек настроен «продать», то есть совершить сделку максимально быстро, он готов работать с ценой: идти на уступки и скидки, прислушиваться к советам агента по недвижимости. Когда у собственника нет необходимости быстро избавиться от квартиры , он чаще выбирает вариант «попродавать» — установить определенную цифру, ниже которой не расстанется с объектом. Процесс такой продажи может тянуться практически бесконечно, а вероятность успешной сделки зависит от стечения обстоятельств. Продавцу придется ждать, пока найдется покупатель, который захочет получить именно эту квартиру за любые деньги.

Как продать дороже с помощью риэлтора

Цена объекта во многом зависит от тактики продажи и взаимодействия с посредником. По негласным правилам профессиональной этики риэлтор обеспечивает юридическую чистоту сделки, но при этом не может работать на две стороны. Если агент представляет интересы продавца, его задача – работать с квартирой и покупателем и продать объект максимально выгодно. При этом эффективность посредника обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг:

  • Фиксированная сумма

Если гонорар риэлтора заранее определен, в его интересах закрыть сделку в кратчайший срок. Такой вариант подходит собственникам, которые торопятся с продажей недвижимости и хотят потратить минимальную сумму на услуги посредника. Однако нужно учитывать, что в этом случае агент не будет работать с ценой – скорее, он убедит клиента, что стоимость продажи оптимальна.

  • Процент от сделки

Для владельца недвижимости это – максимально выгодная схема, несмотря на то, что процент от продажи обычно больше фиксированного гонорара. Риэлтор, который получает оговоренную часть от финальной суммы, заинтересован в том, чтобы продать объект как можно дороже. Он будет бороться за цену, применяя все профессиональные навыки, однако процесс при этом может затянуться.

  • Гонорар плюс часть сверхприбыли
Читайте так же:
Если купил дачу с домом и оформил участок в собственность

Этот вариант подходит собственнику, который хочет продать квартиру быстро и не дешевле определенной суммы, но при этом надеется получить что-то сверх ожиданий и готов мотивировать риэлтора. Обычно, если агенту удается заключить более выгодную сделку, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.

Выгодная продажа — методы работы риэлтора с ценой

Тактика определения цены, которую использует агент, зависит от потребностей клиента – желания продать максимально быстро или максимально дорого. В первую очередь, риэлтор определяет справедливую рыночную стоимость объекта, сравнивая квартиру с похожими предложениями и анализируя опыт подобных сделок. Затем выбирается одна из стратегий продажи:

  • Выставить цену ниже рыночной

Агент намеренно занижает стоимость, чтобы оценить реакцию покупателей. При этом он анализирует два параметра: звонки и просмотры. Телефонные разговоры сами по себе имеют мало значения – нередко звонят аналитики, риэлторы и хозяева, которые обеспокоены появлением подозрительно дешевого конкурента на рынке. Важнее – готовность потенциальных покупателей посмотреть объект. Если желающих много, риэлтор постепенно начинает повышать цену (как правило, на 100 тысяч). Задача опытного агента – вовремя остановиться и не «перегреть» спрос. Если слишком затягивать с продажей, можно не только отпугнуть покупателей, но и упустить подходящий момент на рынке.

  • Выставить цену выше рыночной

Это обратный механизм работы, когда стоимость квартиры завышается в расчёте на торг. Затем цифра постепенно снижается до того порога, пока квартира не будет вызывать интерес и не начнутся просмотры. Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости прибавляется максимум 10%, а в отсутствии дедлайна «переоценка» может превысить 30%. Тот, у кого время не ограничено и выставляется единственное жилье, будет ждать до последнего и не торопиться.

Профессиональные секреты — как риэлтор может повысить цену

У талантливого риэлтора есть большой спектр возможностей и технологий работы с ценой. Как правило, это индивидуальные методики, которые были накоплены с профессиональным опытом:

  • Аукцион

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

  • Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы продать объект чуть дороже рыночной цены, риэлтор должен убедить покупателя в скрытых достоинствах квартиры. Особенно, если в районе представлено несколько похожих объектов. Для этого делается предпродажная подготовка – косметический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вывоз мебели, генеральная уборка. Немалое значение уделяется эмоциональным факторам – приятный запах кофе или выпечки, просмотры днём для светлых квартир и вечером для квартир с плохим видом из окна и т.д.

  • Работа с покупателем

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект. К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца. Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

  • Фальшивый конкурент

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» — квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

  • «Черные технологии»

К сожалению, некоторые риэлторы используют в работе не слишком честные механизмы. К примеру, симулируют спрос, приглашая на просмотры параллельно с реальным покупателем «подставных уток», которые нагнетают нервозность или организуют фальшивый аукцион. Но гораздо более неприятный пример «черной технологии» — шантаж покупателя на этапе оформления сделки. После аукциона, достигнутых договоренностей и даже внесения аванса или оформления ипотеки цена «внезапно» поднимается еще на 100 или 200 тысяч рублей. Продавцам стоит знать, что именно из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от сделки.

Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры

Дополнительную ценность объекту придает юридическая чистота и прямая продажа. Большинство предложений на вторичном рынке – это альтернативные сделки, которые предусматривают разъезд, встречную покупку и прочие дополнительные обстоятельства. Отдельная сложность при оформлении документов будет, если в квартире прописаны дети. Поэтому абсолютно «чистая» недвижимость без дополнительных юридических проволочек и хозяйских вещей всегда стоит дороже.

Помимо индивидуальных особенностей объекта и мастерства риэлтора, расценки на жильё напрямую зависят от состояния экономики. Период стабильности, когда квадратные метры активно дорожают и ликвидные квартиры разбираются как горячие пирожки, специалисты называют «рынком продавца». В этом случае спрос превышает предложение и собственники могут позволить себе завышать цены. С ростом валют и повышением инфляции приходит «рынок покупателя». В это время интерес к недвижимости резко падает, и каждый клиент становится на вес золота.

Однако по оценкам экспертов, российский рынок больше ориентирован на повышение цены. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

Зачем риелторы занижают цены на квартиры

Отвечает адвокат по жилищным спорам в Москве Иванов Кирилл Анатольевич.
При подготовке данной статьи я имел одну цель – поделиться своим 20-летним опытом работы в недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риелторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи я стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риелторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риелторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы мошенничества.

Читайте так же:
Сдача автомобиля в субаренду физическим лицам последствия

Зачем риелтор завышает цену квартиры при первом обращении продавца.

Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать её боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риелтор. Но если проверенных нет, то начинают искать через Интернет или вдруг услышат очень кстати рекламу по телевидению или радио.
Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риелторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риелтору завышать цену квартиры? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риелторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риелтор потом скажет, что цены на жилье упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Зачем риелтор занижает цену квартиры при первом обращении покупателя.

Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риелтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риелтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риелтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.

Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риелтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риелтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риелтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риелтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что риелтор может привести и больше десяти таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риелторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риелторы (в такой ситуации эффективней несколько риелторов, хотя бы два) начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. Тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риелторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риелторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риелторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риелтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риелторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риелторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риелторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риелтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риелторы вернули эти 200 тысяч рублей из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риелторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риелтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риелторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риелторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риелторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Читайте так же:
Обязательно ли должен составляться акт приема передачи квартиры при найме

Как риелтор-армянин 100 тысяч накрутил.

Зачем риелтор завышает цену на квартиру перед самой продажей.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте этого риелтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Одно агентство недвижимости продавало квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риелтором, который и был армянин. Данный риелтор шепнул на ухо второму риелтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тысяч дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тысяч надо без ведома продавца отдать этому риелтору. Мол, этот риелтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тысяч рублей. Всё так и получилось. При этом риелтор армянин сказал, что эти 100 тысяч тот риелтор должен поделить с ним пополам, по 50 тысяч рублей. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тысяч рублей и риелтор также втихую их поделил с армянином риелтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тысяч рублей. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тысяч рублей, и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риелторы дали на подпись свой договор риелторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тысяч рублей. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тысяч рублей из воздуха.


Без посредников не обойтись или принуждение к заключению договора.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риелторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риелторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риелтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риелторов.
В данной статье я не рассматриваю откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риелторов», этому будет посвящена отдельная статья.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector