Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие возможны схемы покупки

Какие возможны схемы покупки?

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

  • Договор долевого участия (ДДУ).
  • Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  • Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

Стадия готовности домаНа стадии строительстваДом готов, введен в эксплуата-
цию до оформления права собствен-
ности
Дом готов, оформлено право собствен-
ности
Тип договораДДУУступка
прав ДДУ
ЖСКПДКПДКП
Законо-
дательная база
ФЗ-214ФЗ-214ФЗ-215ГК РФГК РФ
Риск потери вложений при банкротстве застройщикаРиск мини-
мальный
Риск мини-
мальный*
Риск высокийРиск высокийРиск отсутствует, объект готов
Защищен-
ность прав покупателя
ВысокаяВысокая*НизкаяСредняяВысокая
Двойные продажиНе
возможны
Не
возможны
ВозможныВозможныНе
возможны
Гарантийный период от
застройщика
Не менее 5 летНе менее 5 летОтсутствуетНе регла-
ментирован, зависит от договора
Не регла-
ментирован, зависит от договора

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Долевое строительство — форма инвестиционного строительства, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц («дольщиков») для строительства объектов недвижимости.

ДДУ регулируется федеральным законом № 214, который гарантирует защиту прав и имущества дольщиков. На сегодняшний день это самый безопасный способ приобретения квартиры в строящемся доме, поэтому более 90% строящегося жилья в Москве продается по ДДУ.

  • Минимальная вероятность проблем с вводом в эксплуатацию построенного дома, т. к. ДДУ заключается только после получения застройщиком разрешения на строительство, регистрации права собственности на участок и представления проектной документации;
  • Исключается возможность «двойной» продажи квартир, т. к. ДДУ считается заключенным только после обязательной регистрации;
  • C момента регистрации ДДУ земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости находится в залоге у всех дольщиков, и они являются кредиторами. В случае банкротства застройщик возвращает дольщикам инвестированные средства одним из первых: после расчета за причинение вреда жизни или здоровью, выплаты заработной платы и выходных пособий работникам. Банки, подрядчики, поставщики и иные кредиторы получают средства после участников долевого строительства;
  • ДДУ исключает возможность нецелевого использования средств дольщиков, т. е. полученные от покупателей квартир средства могут быть направлены только на строительство конкретного объекта, что контролируется государством;
  • В случае нарушения срока сдачи квартиры 214-ФЗ обязывает застройщика уплачивать пени в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки.
  • Стоимость квартиры по ДДУ выше стоимости по другим схемам сделки на 5-7% из-за необходимости получения большего объема разрешительной документации до открытия продаж и обязательных расходов на страхование ответственности застройщика, регистрацию ДДУ.

2. Уступка прав по ДДУ

Уступка прав требования — это форма сделки, при которой дольщик продает строящуюся недвижимость до получения права собственности, и ДДУ перерегистрируется на третье лицо. Примером подобного вида сделок служит приобретение квартиры у инвестора или инвестиционного фонда, ранее заключившего ДДУ непосредственно с застройщиком.

В целом договор уступки прав по ДДУ обладает теми же достоинствами и недостатками, как и основной ДДУ. Стоимость квартиры по уступке, как правило, выше стоимости первоначального ДДУ, т. е. возникает доплата продавцу по договору уступки, которую получает продавец, и которая не отражена в ДДУ. Для покупателя это означает 2 вещи:

  • При банкротстве застройщика или при взыскании каких-то обязательств с застройщика (например, пени за срыв сроков сдачи) расчеты будут производиться, исходя из стоимости по ДДУ;
  • Налоги при перепродаже будут рассчитываться, исходя из первоначальный цены по ДДУ.

Переуступщиком прав по ДДУ может быть как физическое лицо, так и организация. Если при сделке с физическим лицом риски незначительны, то при покупке прав у организации будьте внимательнее. Существуют застройщики, которые продают большинство квартир на объекте по переуступке прав, и до 50% стоимости квартиры указывается как плата за уступку, а в договоре ДДУ, право на который получает покупатель, стоимость квартиры оказывается заниженной в 2 раза. Таким образом, штрафы и пени при задержках строительства, а также сумма возврата при банкротстве застройщика будут занижены в 2 раза.

Важно помнить, что ДДУ уже заключен с первым дольщиком, и поэтому вы не сможете изменить условия договора. Уступка допускается после полной оплаты средств, в ином случае новый дольщик принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга. Если квартира покупалась в ипотеку, для уступки прав она должна быть погашена.

Читайте так же:
Можно ли прописаться за 1 день в квартиру собственнику

Кроме того, часто для проведения уступки бывает необходимо получить согласие застройщика, которое выдается на возмездной основе и может составлять до 5% стоимости квартиры.

3. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

ЖСК представляет собой добровольное объединение граждан в целях строительства и управления многоквартирным домом.

ЖСК может выступать в качестве застройщика и обеспечивать строительство или реконструкцию дома. Нередко используется как форма объединения обманутых дольщиков, желающих достроить свое жилье после прекращения застройщиком строительства.

  • Квартиры по договору ЖСК продаются по более низкой цене, чем по ДДУ. Это происходит по трем основным причинам:
    1. Более низкие затраты застройщика на оформление документов для строительства;
    2. Возможность начать продажи и строительство раньше;
    3. Риски покупателя выше.

При этом можно выделить ряд существенных недостатков схемы ЖСК:

  • Множество юридических аспектов прописаны в уставе ЖСК, но не на законодательном уровне или в договоре, что делает сделку по покупке квартиры не полностью прозрачной;
  • Возможны «двойные» продажи, т. к. договор не регистрируется в Росреестре;
  • Итоговая цена квартиры и срок сдачи не зафиксированы и могут быть пересмотрены по решению собрания. В большинстве случаев члены ЖСК имеют право контролировать строительство и влиять на решения собрания лишь формально;
  • Члены ЖСК не могут претендовать на возмещение убытков и неустойки в случае задержки строительства или сдачи дома;
  • Меньше банков одобряют ипотеку по данным договорам, предлагая при этом повышенные процентные ставки.

Учитывая вышеизложенное, покупка квартиры в ЖСК оправдана, только если застройщик обладает хорошей репутацией, и вы готовы ему довериться, т. к. только его репутация является гарантом рисков. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

4. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Важно отметить, что предварительный договор купли-продажи разрешен законом только после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления права собственности на квартиру.

ПДКП заключается с застройщиком и необходим в том случае, если дом уже построен и сдан в эксплуатацию (с этого момента заключение ДДУ невозможно), но процесс оформления собственности не завершен и может длиться до года (т. к. включает постановку дома и квартир на кадастровый учет, а затем оформление свидетельств на право собственности), поэтому нельзя заключить договор купли-продажи. Заключение предварительного договора купли-продажи с физическими лицами не имеет смысла, т. к. такая схема является рискованной — проще дождаться оформления собственности на физическое лицо до совершения сделки.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже имущества, на предусмотренных предварительным договором условиях.

  • Предварительный договор не регистрируется, поэтому существует риск «двойных продаж»;
  • Законодательно форма договора не регламентирована, поэтому в нем могут быть указаны неточные параметры квартиры;
  • При заключении ПДКП у покупателя не возникает права собственности на квартиру;
  • Оформление ипотеки по ПДКП возможно только в некоторых банках и с повышенными процентными ставками.

В связи с тем, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, а форма договора может значительно отличаться у разных застройщиков и содержать риски для покупателя, при заключении предварительного договора рекомендуется привлечь юриста.

5. Договор купли-продажи (ДКП)

При покупке квартиры в новостройках данный вид сделки используется в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме с оформленным на застройщика правом собственности. Договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации, что минимизирует риски покупателя, кроме того, по ДКП приобретается уже готовая квартира, что исключает риски того, что объект не будет достроен.

Основные недостатки и риски покупки по договору купли-продажи вызваны залоговыми обременениями и наличием прав третьих лиц на квартиру, что проверяется путем получения выписки из домовой книги, справки жилищно-эксплуатационной организации и справки о лицах, имеющих право пользования квартирой.

Приобретение квартиры у застройщика в сданном доме

Застройщик сдал дом, остались непроданные квартиры. Предлагает купить по ДКП. При этом оплату предлагает оформить следующим образом: 50% после подписания ДКП, 50% после госрегистрации договора. Я так понимаю, после подписания ДКП, я и застройщик идем в МФЦ и подаем документы на регистрацию? То есть, процедура достаточно простая, или так кажется? Судя по небольшому количеству тем, ситуация нетипичная.

Заранее благодарю за ответы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владислав, если ситуацию видите простой, то значит для Вас она простая! А какие операции с недвижимостью не простые? У меня, за всю деятельность, не было ни одной простой сделки. Видимо, не везёт с этим :)). Удачи!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если Вы получили предложение от застройщика то могли бы у него и поинтересоваться обо всей схеме сделки. Ответили бы себе сами на вопрос. Коих много. А если не зарегистрируют как Вы 50 % первые будете назад забирать? А договор Вы проанализируете? И тд. Специалист Вам в помощь ну или попробуйте сами вникнуть в детали.

Договор прочитал. Передача квартиры по передаточному акту только после полной оплаты. Изначально, застройщик настаивал на 100% предоплате, я предложил аккредитив. В итоге они согласились только на формат: 50/50.

Читайте так же:
Если ипотечную квартиру подарить родственнику могут признать данную сделку ничтожной

Да, после подписания ДКП вы подаете его на регистрацию. Да, процедура достаточно простая.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Владислав, дом сдан и собственность получена, правильно? Ну если по ДКП. Первые 50% тоже аккредитив ? И в условиях доступа переход права, так?

Нет, 50% идут как предоплата безналом, после регистрации ДКП другие 50%. Другие варианты (в т.ч. аккредитив) они не рассматривают. Из 160 квартир осталось в продаже 72, делают акции сейчас чтобы быстрее все продать. В договоре прописано, что возврат денег по письменному требованию покупателя — в общем, это долгий процесс получается. Просто, изначально у них в ДКП была прописана 100% предоплата. Когда я предложил аккредитив, то они согласились только на обычную предоплату 50% после подписания ДКП и остальные 50% после госрегистрации.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Как показывает практика , самые «вкусные» квартиры(хорошая планировка, этаж. метраж, вид) расходятся в первую очередь..Не проданными остаются не совсем ликвидные квартиры.Соответственно я бы на Вашем месте поискал переуступки/либо продажи от частных лиц квартир в понравившемся Вам доме(как правило их цена существенно дешевле застройщика). Что до схемы покупки. Тут конечно все зависит от региона. В Санкт-Петербурге практикуется(и это правильно) оплата продавцу после регистрации сделки. Дело в том, как правильно Вам писали выше мои коллеги, что теоретически возможна ситуация когда договор не зарегистрируют. Вы оплатили 50% стоимости. Как забирать и как это отражено в договоре. А если за это время застройщик обанкротился. Мой Вам совет-наймите специалиста на сопровождение сделки, сэкономите время, нервы и возможно сможете купить аналогичную евартиру существенно дешевле

Александр, Из 160 квартир осталось в продаже 72, делают акции сейчас чтобы быстрее все продать. В договоре прописано, что возврат денег по письменному требованию покупателя — в общем, это долгий процесс получается. Просто, изначально у них в ДКП была прописана 100% предоплата. Когда я предложил аккредитив, то они согласились только на обычную предоплату 50% после подписания ДКП и остальные 50% после госрегистрации. ЖК в Подмосковье находится.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мой Вам совет: пообщайтесь со специалистами работающими по Москве и Московской области, коих на данном портале много. например с Даниилом Пятецким, Ринатом Мангушевым, Арманом Барекяном-выберете для себя того с кем будете работать..Вполне возможно что вообще брать в этом комплексе квартиру не стоит если из 160 квартир осталось в продаже 72. Если у застройщика осталось так много не проданных квартир то без сомнения он должен пойти Вам на встречу в части требований по оплате после регистрации(разница всего несколько дней-а нервов сэкономите килограммы). А вот если застройщик навстречу не идет-это Вас должно насторожить..В любом случае вести переговоры с застройщиком и согласовывать договор должен специалист

Нет, на встречу идти не собираются. Мне интересно, а в чем риск аккредитива в государственном банке? Продавец же получит средства по факту регистрации договора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Многое зависит от условий раскрытия аккредитива. Основной риск аккредитива в «государственном банке» банкротство банка и . потеря денег.. Если банк нормальный , условия раскрытия прописаны грамотно и застройщик согласен то все о.к.

Александр, немного не понял Вас — поясните пожалуйста, какое условие раскрытия Вы считаете рискованным? Предлагалось продавцу предоставить в банк зарегистрированный договор, в таком случае денежные средства банк перечисляет.

Как купить квартиру по переуступке

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажу, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.

Что такое переуступка права

По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.

По ДДУ, застройщик обязан передать дольщику квартиру с определенными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не квартира, а только права на нее. Но в статье для удобства буду называть такой объект квартирой.

Квартира может быть передана дольщику по акту приема-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Но часто квартиры покупают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи. В таких случаях покупатель, который купил квартиру по ДДУ, иногда продает ее до ввода дома в эксплуатацию и до оформления своего права собственности на нее. По факту он продает права на будущую квартиру. В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить свое право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).

Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве

Зачем покупать по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

Читайте так же:
Можно ли подарить десятую часть квартиры

В описании квартиры обычно указано, что дом — еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора квартир может не быть, так как часто они раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

  • район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
  • планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
  • цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.

После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Проверки при ДУПТ

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, то стоит провести несколько проверок.

  1. Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, то есть риск остановки стройки.
    Мы уже писали в R-Media о нюансах выбора квартиры в новостройке и как проверить застройщика.
  2. Проверить продавца (цедента). Так как вы покупаете уже «вторичное» право, то стоит сделать проверки, как при выборе вторичного жилья.
    Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры
  3. Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права на квартиру полностью принадлежат продавцу только после их полной оплаты, иначе все сделки проходят только с согласия застройщика. Чтобы проверить оплату, запросите у продавца подтверждающие документы, например платежные поручения об оплате на счет застройщика из банка либо справку от застройщика, что деньги получены. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, то в договоре уступки обязательство по выплате оставшейся части цены переводится на покупателя.
  4. Запросить оригинал ДДУ у цедента. Почитайте его на предмет неудобных пунктов. Например о том, что переуступка платная и за нее нужно внести определенную сумму застройщику.

Оформление договора переуступки

Сделка переуступки прав по договору долевого участия оформляется в форме договора уступки права требования. Еще его называют цессией. Я не буду вас путать этим понятием в статье, но полезно знать, что в таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.

В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.

Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.

Документы для регистрации ДУПТ в Росреестре обычно подают через МФЦ. Вот что понадобится:

  • заявления на регистрацию от всех сторон сделки;
  • договор об уступке права требования по ДДУ (по одному экземпляру на каждого участника договора и для Росреестра);
  • паспорта участников сделки;
  • финансовый документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены ДДУ — выдает застройщик или банк, через который проходила оплата;
  • могут понадобиться и другие документы, например согласие супруги продавца на продажу или согласие банка, если права в залоге.

По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 руб., это можно сделать прямо в МФЦ.

В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.

Пример договора уступки права

Нюансы оформления ДУПТ

Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права.

1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя. В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру, а затем оформить сделку по договору купли-продажи.

2. Если вы покупаете квартиру по переуступке, то нужно понимать, что если площадь квартиры после окончания строительства изменится, то доплачивать придется новому дольщику, то есть вам. Нюансы доплаты обычно прописаны в основном ДДУ.

3. Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счету. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Обычно согласовывать переуступку права с застройщиком не нужно. Достаточно письменно уведомить его о переуступке, то есть направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права.

Читайте так же:
Нормативы в снт для постройки дома

Иногда застройщики допускают переуступку за плату — это должно быть указано в основном ДДУ.

Если оплата по ДДУ была частичной, то придется письменно согласовать переуступку права с застройщиком. Также бывают случаи, когда особые условия, которые требуют согласования, прописаны в ДДУ, — читайте внимательно договор.

Пример пункта о письменном уведомлении застройщика в основном ДДУ

Переуступка с ипотекой

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, то от банка придется получить письменное согласие на сделку. Тут есть два момента:

  1. Банки обычно не дают такое согласие — им нужно, чтобы долг их заемщика был полностью погашен. То есть продавцу нужно найти деньги и погасить свой ипотечный долг, а уже потом проводить сделку. Иногда этот вопрос решается за счет аванса от покупателя. В этом случае стороны составляют, например, предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают порядок расчетов.
  2. Если банк все же даст согласие, то в этом случае происходит замена лиц в обязательстве. То есть покупатель становится на место продавца не только в ДДУ, но и в ипотеке. А значит, банк будет оценивать надежность покупателя, как своего ипотечного заемщика.

Если на оплату сделки покупателю не хватает своих денег и он берет ипотечный кредит. Сделки по покупке квартиры по переуступке с использованием ипотечного кредита ничем не отличаются от обычной ипотечной сделки покупки недвижимости на этапе строительства. Сначала банк оценивает покупателя как заемщика, а потом — приобретаемую квартиру. Если банк одобрил кредит, то можно проводить сделку.

Нужно понимать, что немногие банки выдают кредиты на квартиры, которые уже заложены в другом банке. Тем более, если эта квартира еще строится. Так делает, например, Райффайзенбанк — он кредитует и готовые квартиры, которые заложены в другом банке, и еще не построенные заложенные квартиры.

Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзенбанка:

  1. Одобрение заемщика и объекта. При оценке прав банк проверяет застройщика и его аккредитацию в банке.
  2. После одобрения проводится сделка. В рамках сделки открывается два аккредитива: один — для расчетов по остатку долга с текущим банком продавца, второй — на разницу между ипотечным долгом продавца и ценой объекта. Первый аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставит в банк расписку о сдаче документов на госрегистрацию и заявление о досрочном погашении ипотеки. После этого деньги отправляются в банк продавца в счет погашения его долга.
  3. Продавец организует процедуру снятия обременения первым банком. Для повышения его ответственности до окончания сделки он становится поручителем покупателя. Чтобы снять обременение старого банка, продавец относит в банк копию платежного документа о переводе денег в счет погашения своего кредита и получает у банка справку о полном погашении долга и погашенную закладную для самостоятельного снятия обременения. Если закладная не оформлялась, то снять залог может только кредитор.

Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.

Переуступка с материнским капиталом и господдержкой

При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.

Если хотите использовать маткапитал, то нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.

Поэтому если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги при том, что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.

Если хотите использовать программу с господдержкой, то тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе «Господдержка 2020» купить по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК

Фото: fizkes/shutterstock

Около 20% квартир в новостройках в Москве приходится на уже сданные в эксплуатацию ЖК. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под государственную программу льготной ипотеки под 6,5%. Минус в готовых новостройках только один — цены на жилье в них намного выше, чем были, когда дом только строился.

Рассказываем про подводные камни покупки квартир в готовых новостройках.

Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках

Как правило, в сданных в эксплуатацию новостройках нераспроданными остаются квартиры большого метража, нестандартной конфигурации, а также наименее ликвидные лоты. Например, это квартиры на первом-втором этажах, угловые, с неудачными планировками и т. д. Впрочем, это не аксиома: на конечном этапе реализации проекта застройщики могут «выбросить» на продажу и востребованные квартиры (видовые, с хорошими планировками), чтобы реализовать их по максимальной цене.

Средняя площадь квартир, оставшихся в сданных в эксплуатацию новостройках, по данным ЦИАН, составляет 80 кв. м, тогда как площадь средней квартиры, реализуемой на этапе строительства, не превышает 60 кв. м. Чаще остаются нереализованными и квартиры на первом и втором этажах — на них приходится 17% лотов в готовых домах, тогда как по рынку в целом доля такого предложения составляет 8%.

«Часто наблюдается картина, когда почти целый стояк корпуса с квартирами неудачных планировок остается нераспроданным, площадь квартир слишком большая, из-за чего бюджет покупки высокий (характерно для массового сегмента). Иногда ценовая политика застройщика не в рынке, и в результате остаются нераспроданными все типы квартир», — приводит пример руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. Часть застройщиков специально выводят квартиры в продажу только после завершения строительства. Это чаще всего наблюдается в сегментах люкс, премиум, но иногда можно увидеть и в других классах, отмечает эксперт.

«Впрочем, при грамотном управлении застройщиком ассортиментным остатком такого не происходит. Наиболее ликвидные и наименее ликвидные квартиры вымываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый золотой запас квартир (квартиры на верхних видовых этажах, с уникальными видовыми характеристиками), что позволит реализовать их с максимальной выгодой», — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Готовые новостройки в цифрах

Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. В компаниях «Азбука жилья», Est-a-Tet и «НДВ-Супермаркет Недвижимости» называют их долю от 18% до 20%. В цифрах это около 7 тыс. квартир из порядка 44 тыс. всех квартир и апартаментов в новостройках.

Больше всего нераспроданных квартир — в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019-м). В комфорт-классе таких квартир 30% (35% годом ранее). А в элитном сегменте, наоборот, доля увеличилась с 18% до 29%, отмечает Ярослав Дарусенков из «Азбуки жилья».

Доля остатков после сдачи новостройки зависит от успешности проекта, которая складывается из многих параметров — уровня цен, транспортной доступности, квартирографии, считает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. По его словам, если проект выводится в продажу на начальном этапе строительства, то, как правило, к концу стройки в реализации остается не более 10% лотов. Зачастую девелоперы стремятся как можно быстрее избавиться от подобных квартир путем предоставления скидок и других спецпредложений (например, отделка или кладовка в подарок), добавляет аналитик.

Сколько стоят готовые новостройки

Средняя цена квартир в готовых новостройках, по данным Est-a-Tet, находится на уровне 246,2 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента. С учетом элитки — 372,5 тыс. руб. за «квадрат».

Для сравнения: в целом по Москве средняя цена предложения на квартиры составляет 240,8 тыс. руб. за 1 кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом элитного сегмента. При этом стоимость 1 кв. м в домах на начальных этапах строительства составляет 207,3 тыс. руб. (без учета элитного сегмента), это на 16% ниже, чем в готовых новостройках.

Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках

Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.

«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.

Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector