Law36.ru

Юридический журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру без налога

Как продать квартиру без налога

В этой статье мы разберем, в каких случаях платить ничего не требуется и как продать квартиру без уплаты налога.

Картинка на тему Как продать квартиру без налога

Кто-то покупает квартиру, а кто-то продает. В первом случае вы расходуете деньги, а во втором вы их получаете. Значит, это доход. А с дохода по закону положено заплатить налог.

Что такое налог с продажи

По закону, когда вы получаете какой-то доход: зарплата, продажа имущества, сдаете квартиру в аренду и т.д., вы должны заплатить 13% НДФЛ в бюджет государства. И продажа квартиры не исключение.

Согласно НК РФ, вы обязаны задекларировать свой доход и заплатить НДФЛ.

Но есть некоторые случаи, когда вы можете продать недвижимость и не платить налог. Разберемся, что это за случаи.

В каких случаях платить налог не требуется

Если вы решили продать жилье, которое было в вашей собственности дольше предельного минимального срока владения, то вы не должны платить НДФЛ.

Что же это за предельный минимальный срок владения? Для квартир минимальный срок владения бывает 3 года и 5 лет.

Три года считается минимальным сроком для недвижимости, которое попадает хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника
  • Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственная недвижимость. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Пример:
Иванову досталась квартира по наследству от матери в 2016 г. В 2020 он решил продать ее. Иванов не будет платить налог с продажи, так как три года минимального срока владения уже истекли.

При наследовании началом срока владения является дата смерти наследодателя, а не дата переоформления документов на наследника. То есть по идее, Иванов мог оформить квартиру на себя только в 2018г., но в 2020г. все равно бы смог продать ее без налога, так срок владения считается с 2016г. – даты кончины его матери (наследодателя).

Пример:
Петрову брат подарил квартиру в 2017 году. В 2018 он решил ее продать. И Петров должен будет заплатить налог с продажи, так как срок владения недвижимостью для освобождения от налога еще не истек.

Для всех остальных случаев приобретения квартиры, минимальным сроком владения считается 5 лет.

Пример:
Селиванов купил жилье в 2017 году. Если он решит продать его до 2022 года, то тогда придется заплатить 13% с продажи.

То есть освобождение от налога при продаже квартиры является 3 года или 5 лет.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Как считается налог от продажи квартиры

То есть если вы решили продать квартиру, например, за 2 миллиона рублей, то налог будет 13% от этой суммы – 260 000 рублей (2 000 000*13%).

Что делать, если квартира продается ниже 70% ее кадастровой стоимости? Иногда бывает так, что нужно продать жилье быстрее, и приходится занижать цену, чтобы ускорить процедуру продажи. В этом случае НДФЛ будет считаться по минимальному коэффициенту – от 70% от ее кадастра.

Пример:
Селиванову нужно быстрее продать квартиру, кадастровая стоимость которой 10 млн рублей. Он продает ее за 5 000 000 руб. Налог с продажи он будет платить не с 5 000 000 руб., а с 70% от ее кадастровой стоимости – 7 000 000 руб. (10 000 000*13%). Таким образом, НДФЛ с продажи составит 910 000 руб. (7 000 000*13%).

Читайте так же:
Изменения в нк рф с 2022 года по налогу с продажи недвижимости

Как продать квартиру и использовать налоговый вычет

Если вам предстоит продать квартиру, можно уменьшить сумму дохода с помощью налогового вычета. Он составляет 1 000 000 руб. На эту сумму вы можете уменьшить доход с продажи.

Пример:
Иванов решил продать недвижимость за 1.5 млн руб. Если он не будет использовать вычет, то ему придется платить налог с 1.5 млн. А используя налоговый вычет, он заплатит налог с 500 000 руб. (1 500 000 – 1 000 000).

Петров решил продать комнату за 1 миллион рублей. Используя вычет в том же размере, Петров вообще не будет платить 13% с продажи, так как 1 000 000 – 1 000 000 = 0.

Но заполнить и подать декларацию ему все равно будет нужно.

Также если вы хотите продать квартиру и заплатить налог меньше или не платить его вообще, можно использовать уменьшение дохода на фактически произведенные расходы, и заплатить налог с разницы в сумме.

То есть если вы ранее покупали эту квартиру, а соответственно, несли расходы, и можете это документально подтвердить, то когда решите ее продать, можно уменьшить доход на расходы и заплатить 13% НДФЛ с разницы.

Пример:
Захаров два года назад купил жилье за 1.7 миллиона рублей. Сейчас он решил его продать за 1.8 млн. Используя вычет, он бы платил налог с 800 000 руб. (1 800 000 – 1 000 000), но так как он может документально подтвердить расходы, то он воспользуется уменьшением дохода на понесенные ранее расходы и платить НДФЛ будет со 100 000 руб. (1 800 000 – 1 700 000).

Иногда этот вариант даже предпочтительнее, потому что более выгоден.

Теперь вы знаете, в каких случаях можно продать квартиру и не заплатить налог, или хотя бы его уменьшить. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять.

Должны ли самозанятые платить налог с продажи жилья?

После введения режима самозанятости многие арендодатели стали им повсеместно пользоваться. Рассмотрим ситуацию, вокруг которой последнее время ведутся споры. Представим, что гражданин приобрел квартиру, сдает ее как физическое лицо и использует НПД. Через некоторое время он решается продать свое жилье. Должен ли он уплачивать налог? Уплата НПД с продажи недвижимости не предполагается, однако НДФЛ платить нужно, но не в каждой ситуации. Разберемся, когда доход с продажи будет облагаться налогом.

Самозанятость и налоги

Физическое лицо имеет возможность сдать квартиру, но с прибыли от аренды оно обязано платить налоги. Так, обычные граждане всегда смогут выбрать НПД или НДФЛ. Режим для самозанятых сегодня разрешен во всех российских областях. Прибыль физических лиц, не имеющих ИП, облагается налогом в 4%. Однако благодаря налоговому вычету сначала ставка будет поменьше на 1%. Очевидно, что это более выгодно, чем платить НДФЛ по ставке 13% для обычных граждан и 30% для тех, кто находится на территории Российской Федерации меньше 183 дней ежегодно. Однако уплатить НПД с продажи имущества не получится, так как данным налогом сделка не облагается. В таком случае придется платить НДФЛ. Если же жилье, сдаваемое ранее в аренду, желает продать предприниматель на УСН, то с полученной суммы можно заплатить налог на том же режиме.

Сроки владения недвижимостью: что это

В НК РФ существует такое понятие, как минимальный срок владения. После окончания срока помещение можно продавать без последующей уплаты НДФЛ. Если собственник владел недвижимостью 3-5 лет, он освобождается от необходимости уплатить налог при продаже жилья. Если гражданин продает недвижимость, полученную по реновации, суммируется владение как новой, так и старой квартирой. Приведем перечень ситуаций, в которых достаточно владеть недвижимостью сроком от 3 лет, если квартира:

  • была получена в подарок от близких родственников;
  • была получена по наследству;
  • была получена по приватизации;
  • была получена по договору ренты.
Читайте так же:
Налоговый вычет на рефинансирование ипотеки

Однако стоит запомнить, что при покупке новой квартиры и одновременной продаже старой, в случае, если старая недвижимость была единственным жильем, она будет считаться таковым еще 3 месяца, если гражданин продает ее именно в этот срок.

Расскажем о другом исключении. Все квартиры, купленные до 2016 года, имеют минимальный срок владения от 3 лет. Поэтому, если вы приобрели недвижимость до указанного года, то через определенный срок вы сможете ее продать без необходимости уплачивать налог с полученного дохода. В других случаях, гражданин сможет продать квартиру без налога лишь через срок от 5 лет с момента ее владения. К примеру, вы продали квартиру, приобретенную в 2017 году, в 2020 году. В собственности у вас имелось еще одно жилье. В такой ситуации доход от продажи не освобождается от НДФЛ.

Недвижимость, использовавшаяся для предпринимательской деятельности

Представим, что гражданин купил недвижимость будучи физическим лицом. Однако позже он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В этот момент он начал использовать свою недвижимость в коммерческой деятельности. Через определенное время он решил ее продать, оставаясь при этом ИП по упрощенке. Конечно, было бы хорошо продать имущество без необходимости платить налог с прибыли, однако так не выйдет. Если индивидуальный предприниматель на УСН, в его обязанности входит плата соответствующего налога с продажи недвижимости, использовавшейся в коммерции. В данном случае минимальный срок работать не будет, так как он работает исключительно для НДФЛ. Таким образом, нужно учитывать, что в НК РФ для продажи недвижимости, которая была использована ИП, не предусматривается минимальный срок владения, однако, если вернутся к случаю, описанному в начале статьи, есть определенные исключения. К примеру, квартиру, дачу, машину можно продать с учетом данного срока, даже в том случае, если гражданин имел с них заработок. Так, при сдаче квартиры в аренду лицом, зарегистрированным в качестве самозанятого, после минимального срока, ее можно будет продать без необходимости выплачивать НДФЛ.

Оповещение налоговой

Если гражданин продает недвижимость после того, как прошло 3 года или 5 лет, то у налоговиков не возникнет вопросов. Декларировать доход при этом не придется. НДФЛ уплачивать также не требуется. Однако в ситуации, когда порог минимального срока не пройден, помещение уже продано, а доход не задекларирован, то уплатить НДФЛ придется. Налоговая служба в любом случае узнает о состоявшейся продаже из Росреестра. Если доход облагается НДФЛ, его необходимо задекларировать и уплатить налог. В противном случае будет грозить штраф и за отсутствие декларации, и за неуплату НДФЛ.

Налог при продаже недвижимости: когда заблуждаться вредно

Продав квартиру, придется заплатить налог – тут ничего не попишешь. Как известно, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в России немаленький – 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. Но при этом существуют и законные способы уменьшения налога при продаже недвижимости, иногда и до ноля.

Первым делом надо учесть, сколько времени квартира была у вас в собственности. Налоговый кодекс России (НК РФ) устанавливает «минимальный предельный срок владения». Он указан в пунктах 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ и составляет в большинстве случаев пять лет, а в ряде исключений (в частности, при продаже единственного или унаследованного жилья) – три года. Указанный срок прошел? Отлично: налог при продаже недвижимости платить не нужно, причем даже в подаче налоговой декларации (3-НДФЛ) нет необходимости.

Читайте так же:
Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Как определяется срок владения недвижимостью?

– С момента государственной регистрации перехода права собственности

– При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя)

– При покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи

– При покупке жилья в новостройке исчисление срока владения происходит с даты полной оплаты ДДУ

Срок еще не прошел? Смотрим пункт 2 статьи 220 НК РФ, где регламентировано право на имущественный налоговый вычет. Вариантов предлагается два – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости. Выбирает один из двух вариантов сам налогоплательщик: как ему выгоднее.

И еще одна вводная. Любой налоговый вычет складывается из дохода. А что конкретно считается доходом? Налогооблагаемая база – это цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Есть и нюансы: она должна быть не меньше 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Если ваша цена продажи ниже, то за налогооблагаемую базу государство возьмет более высокий показатель. Такая вот защита от желающих «продать» шикарную квартиру в центре Петербурга за миллион рублей, чтобы не платить налогов.

Два варианта

Почему именно «за миллион»? А это и есть размер предоставляемого налогового вычета при первом варианте. Читаем пункт 2.1 статьи 220 НК РФ: с дохода, то есть от налогооблагаемой базы, можно отнять 1 млн руб. Если продаваемая недвижимость (к примеру, комната в коммуналке) стоит не больше этого самого миллиона, то и налога не будет ни копейки. Правда, всё равно придется писать заявление на вычет и подавать нулевую 3-НДФЛ. Но это, согласитесь, хлопоты даже приятные.

А что при втором варианте (пункт 2.2 статьи 220 НК РФ)? От налогооблагаемой базы, то есть от дохода, можно отнять расходы по приобретению квартиры. Разумеется, при условии, что все эти расходы имелись и их можно документально подтвердить. Тогда налог будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи. Этот вариант уместнее использовать, если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости). Но опять же, повторимся, чтобы налог не платить совсем, надо будет документально доказать, что никакого дохода вы не получили.

Когда запутался в расходах

Конкретных ошибок в применении законных налоговых льгот/вычетов для продавца бывает немало. Рассмотрим одну из самых распространенных – ее иногда допускают и люди, читавшие приведенные выше статьи НК РФ, но невнимательно. Как показывает реальная практика, примерный ход рассуждений у них такой: «Я же не лишнюю квартиру продаю: у меня встречная покупка. И я покупаю квартиру дороже – в другой локации и побольше. То есть у меня не только нет прибыли, но я еще и добавлю приличную сумму. Так что и налога у меня никакого не будет. Ура!»

Логично? Вроде бы да… Продал квартиру за 10 млн – купил за 14 млн руб. О какой прибыли тут речь? Одни убытки получаются. Но вот закончился год (в том числе налоговый), закончился апрель следующего (срок подачи 3-НДФЛ), и продавцу неожиданно прилетает из налоговой инспекции «просьба» зайти для выяснения, по каким причинам он не заплатил вовремя 1,17 млн руб., которые ему насчитали.

Так в чем же подвох? А дело в том, что продавец продал один объект недвижимости, а купил другой. Продажа одной квартиры – сама по себе, покупка другой – сама по себе. Это два разных юридических действия. И расходы нужно подсчитывать не какие вздумается, а только те, которые были по приобретению той же квартиры, которая и была продана.

Может быть, для кармана продавца, сразу ставшего покупателем (бывает, что два ДКП подписываются в один день и даже одной авторучкой за одним столом), никакого дохода/прибыли нет. Но вот для государства, представленного в данном случае налоговой инспекцией, – налицо. Получили доход – извольте заплатить с него налог.

Читайте так же:
Есть ли льготы пенсионерам по уплате транспортного налога в Крыму

Платят все

«Народных» заблуждений, связанных с незнанием или неправильным пониманием нюансов налогового законодательства, очень много. К примеру, не нужно забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья.

Вот, в заключение, еще одно из самых популярных заблуждений: «Пенсионеры налогов не платят». Платят, еще как платят! Не платят пенсионеры только с пенсии (она не считается доходом) и ежегодный имущественный налог при владении жилой недвижимостью. Причем только с одной квартиры: если их несколько, то налог можно не платить только за одну – по выбору, а за все остальные, сколько бы их ни было, имущественный налог придется платить. Налог же на доходы физлиц, при продаже недвижимости (если минимальный предельный срок владения не прошел и вычет «не помог»), платят и пенсионеры, и малые дети (за них это делают «законные представители»). И все-все-все, кто получил доход. Поэтому выясняйте всё заранее, будьте аккуратны и внимательны!

Можно ли продать квартиру сразу после покупки

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

  • квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
  • в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
  • продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

  • если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
  • если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

  • жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
  • квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
  • право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

  • оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
  • оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Читайте так же:
Транспортный налог на инвалида 2 группы более 250

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ, но есть исключения.

Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).

Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

  • Например, как быть, если жилье приобреталось на средства от материнского капитала?
  • Через сколько после покупки можно продать квартиру, взятую в ипотеку?
  • С какой даты отсчитывается пятилетний срок, после которого продавец освобождается от налога?

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

  • жилье выкупает сама кредитная организация;
  • по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
  • ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры

Выписка из ЕГРН — необходимый документ при совершении любых юридических действий с недвижимостью, в том числе для продажи. Этот документ позволяет сверить список собственников, установить законных владельцев и узнать о наличии обременений и ограничений.

Если хотите сохранить время и сэкономить, закажите выписку на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Для этого необходимо указать адрес объекта или кадастровый номер. Документ будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что он будет иметь юридическую силу при предъявлении в различные инстанции.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector