Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли-продажи недвижимости: нюансы юридического оформления

Договор купли-продажи недвижимости: нюансы юридического оформления

Купля-продажа недвижимости – сложная процедура, которая может принести немало хлопот участникам сделки

Украинцы нередко на последние сбережения покупают недвижимость, но параллельно с этим рискуют остаться ни с чем. Купля-продажа недвижимости — сложная процедура, которая может принести немало хлопот участникам сделки.

Сделку по приобретению недвижимости необходимо осуществлять в строгом соответствии с требованиями законодательства Украины, а также следуя советам юристов и нотариусов, привлеченных к ее проведению, тогда результат будет положительным как для продавца, так и для покупателя.

Форма, удостоверение и виды договоров купли-продажи недвижимости

Для начала необходимо определиться с формой, в которой должна происходить сделка купли-продажи недвижимости. В соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге).

Порядок удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости регламентирован Законом Украины «О нотариате» и Порядком № 296 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины». Согласно статье 42 вышеуказанного Закона, нотариальные действия совершаются после их оплаты, а также после уплаты в бюджет государства налога с доходов физических лиц и в день подачи всех необходимых документов.

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости: предварительный и основной.

Цель предварительного договора — зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Такая необходимость возникает, например, когда объект недвижимости еще не построен. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения задатка, в качестве уплаты части стоимости объекта, являющегося предметом соглашения сторон. Ведь без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет почти невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем согласованные нюансы, а именно:

• Сумму обеспечительного платежа (задатка)

• Действия сторон в случае расторжения данного договора — отказ от покупки или продажи и порядок возврата задатка;

• Срок подписания основного договора;

• Дата, до наступления которой продавец недвижимости полностью освободит его от собственного имущества.

Необходимые документы

Какие документы нужны для продажи недвижимости в Украине? Документы для проведения сделки должны быть подготовлены заранее, до того, как будет найден покупатель, так как некоторые справки приходится оформлять неделями, а потенциальный покупатель может за это время потерять интерес к объекту недвижимости, который вы хотите продать.

Перечень необходимых документов для продажи недвижимости может меняться, в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней граждан и семейного положения продавца.

Обычно в стандартный список входят:

• Документ о праве собственности на продаваемую недвижимость — договор купли-продажи, документы о получении в дар жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство и др. — оригиналы документов;

• Удостоверение личности и ИНН всех лиц, являющихся собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних — свидетельство о рождении);

• При наличии несовершеннолетних или недееспособных лиц, имеющих право собственности на недвижимость, либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;

• Отчет об экспертной денежной оценке имущества;

• Технический паспорт на объект недвижимости;

• Если недвижимость приобреталась владельцем в браке или разорванном на момент проведения операции браке, то необходимо свидетельство о браке или о разводе и согласие супруга / супруги на продажу недвижимого имущества;

• При продаже жилья по доверенности — оригинал доверенности, паспорт и ИНН доверенного лица.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи недвижимости необходимо предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруга на заключении соглашения с предъявлением удостоверения личности и свидетельства о браке в оригинале, при невозможности личного присутствия — нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против заключения сделки.

В случае, если недвижимость была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство, приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супруга на продажу необходимо.

Очень важным действием на этапе подготовки документов является необходимость проверить отсутствие ограничений на отчуждение имущества. Их накладывают, если недвижимость арестована по решению суда, находится в банковском залоге, и так далее. Такую информацию может предоставить нотариус, осуществляющий оформление сделки.

В первом случае от покупки следует отказаться. Во втором — процесс можно продолжить, но надо получить разрешения от банка или иного ипотекодержателя на продажу. Не обязательно, но желательно получить документальное подтверждение об отсутствии у нынешнего владельца недвижимости задолженности по коммунальным платежам. Иначе прошлые долги перейдут новому владельцу.

Михаил Гурин

Придомовая территория

ГКУ устанавливает, что к покупателю вместе с домом и постройками переходит право собственности и на тот земельный участок, на котором они размещены. Из этого следует, что вместе с проверкой будущего жилья нужно уделить внимание документации, относящейся к земле. У продавца должно быть соответствующее право собственности, в частности акт на землю с указанием кадастрового номера.

Важно понимать, что бессрочное пользование не дает владельцу права продажи. Отсутствие кадастрового номера приведет к невозможности зарегистрировать договор купли-продажи. Если акт у продавца не содержит такого номера, он должен обратиться в местное управление земельных ресурсов за его получением.

Также нужно ознакомиться с кадастровым планом участка, сверить его границы, размеры и форму, проверить категорию землепользования, уточнить на местности расстояние от зданий до соседних территорий и так далее.

Все названные требования в равной степени относятся и к тем случаям, когда предметом договора является земля под застройку, без существующих зданий. Особенно важно уточнить целевое назначение участка. Возводить жилье можно только на тех участках земли, которые принадлежат к категории для жилой застройки. Если земля предназначена для ведения сельского хозяйства, на законных основаниях построить и зарегистрировать получится только садовый дом.

Читайте так же:
Ответственность квартиранта перед третьими лицами

А вот покупать земельный участок, на котором расположена неоформленное надлежащим образом здание (самострой), не рекомендуется. В реалиях нашей страны получить все необходимые документы постфактум все еще возможно. Но дополнительные сложности, затраты времени и финансов гарантированы. Так что первоначальная экономия при покупке может обернуться даже более высокими затратами.

Правильная оценка объекта недвижимости

Любая сделка купли-продажи недвижимости должна быть правильно оценена. Для этого продавцу на сайте Фонда государственного имущества необходимо найти контакты ближайшего сертифицированного оценщика и явиться к нему со всеми правоустанавливающими и личными документами.

Необходимость проведения оценки недвижимости вызвана тем, что, во время проведения операций по продаже физическими лицами объектов недвижимости, нотариус удостоверяет соответствующий договор только при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела I Порядка № 296).

Проведение операции и расчеты по ней

При совершении сделки покупатель должен проверить наличие у продавца оригиналов (а не копий) всех правоустанавливающих документов. Также надо проверить паспорт владельца и адрес его регистрации.

Покупать недвижимость нужно только на условиях купли-продажи. Существует практика оформления долгосрочного пользования зданием на правах доверенности (аналогичный способ есть и в сфере автотранспорта), но делать так очень нежелательно. Продавец по закону имеет право в любой момент отозвать свою доверенность. Кроме того, она перестает действовать в случае смерти владельца такой недвижимости.

Производить оплату (как авансовую, так и полную) ГКУ позволяет в наличной или безналичной форме. Касается это и тех случаев, когда расчеты производятся между физическими лицами. Аванс обычно передают наличными. Делать это лучше в присутствии нотариуса.

Окончательный расчет безопаснее вести в безналичной форме. Тем более что законодательство требует проводить все сделки стоимостью выше 50 тыс. гривен только таким образом. Это регламентируется постановлением № 148 Национального банка Украины (НБУ) «Об утверждении Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине». Расчеты нужно проводить путем перечисления средств с одного текущего счета (оформленного на физическое лицо — покупателя) на другой (оформлен на физическое лицо — продавца).

Второй вариант — внесение денег наличными на текущий счет в национальной валюте.

Третий способ — непосредственное участие в расчетах нотариуса. Покупатель перечисляет оплату на его счет, а тот переводит их на счет продавца. Правда, в таком случае стоимость нотариальных услуг растет. Этот метод рекомендуют, если покупатель одновременно выступает продавцом другой недвижимости и оплачивает новое имущество за счет продажи старого.

Однако, на практике пока наиболее распространена наличная форма оплаты, причем в валюте. В договоре при этом фиксируют переданную сумму в гривнах на момент оплаты, указывают обусловленный валютный эквивалент и метод визуализации (по курсу НБУ или межбанковскому).

Конечно, при передаче денег повышается вероятность обмана. Если делать так, то стоит нанять кассира, использующего соответствующее оборудование: счетчик купюр и детектор их подлинности.

Как видим, заключение сделки купли-продажи недвижимости является ответственным делом, предполагает значительную подготовительную работу. Стороны сделки должны обладать хотя бы базовыми юридическими знаниями, чтобы свести потенциальные риски к минимуму. В конце-концов, для оформления и сопровождения процесса стоит воспользоваться услугами профессионального юриста, который осуществит проверку подлинности всей документации на недвижимость.

Михаил Гурин,
адвокат, юрист ЮК Legal House

Читайте также:

Оцените возможности LIGA360 с функционалом договорной работы Contractum. Автоматически проверяйте содержание договоров и связанную нормативную базу, удобно систематизируйте все документы и формируйте тайм-лайн. Узнавайте больше о возможностях по ссылке.

Как продвигать юридический бизнес с нуля? Благодаря каталогу Liga:BOOK. Он создает аналог сайта-визитки, чтобы вас легко нашли клиенты. А еще не нужно тратить средства на раскрутку персонального бренда — ведь вы будете размещать новости на ЮРЛІГЕ. Зарегистрируйтесь в Liga:BOOK и сделайте шаг к успеху своего бизнеса.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

— Сколько максимально по времени занимает процедура совершения сделки купли-продажи (я нахожусь в другом городе)?

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Если клиент приобретает квартиру у застройщика, он может заключить договор долевого участия (ДДУ) в тот же день, когда выбрал будущее жилье. Также Вы можете забронировать квартиру на срок от трех дней до одного месяца.

После подписания ДДУ в течение пяти рабочих дней должна пройти фактическая регистрация в Росреестре. Кроме того, застройщик может еще около двух недель собирать договоры долевого участия других клиентов, чтобы затем одновременно подать их на регистрацию.

После того, как договор зарегистрирован, Вам необходимо оплатить полную стоимость квартиры или ее часть в течение пяти рабочих дней, перечислив денежные средства через банк. Если жилье приобретается в ипотеку, то перед заключением ДДУ следует оформить ипотечный договор, который не подлежит регистрации, но входит в общий пакет документов. На его заключение обычно уходит около недели.

Помимо этого, для приобретения квартиры требуются документы о согласии супруга на сделку с недвижимостью или справка о том, что Вы не состоите в браке, а также нотариально заверенная доверенность. На их оформление потребуется один-два дня.

Таким образом, на покупку жилья (без учета времени на продажу собственной квартиры) потребуется чуть больше месяца. Однако период, когда необходимо личное присутствие клиента, гораздо меньше. Для получения одобрения в банке (если квартира приобретается в ипотеку), нотариально заверенных документов, а также заключения кредитного договора и ДДУ потребуется около двух недель. Затем можно уехать на одну-две недели и вернуться уже к получению ДДУ из Росреестра. А оплату или первый взнос по ипотечному кредиту можно произвести межбанковским переводом из своего города. Так что «чистое» время присутствия составит около 16 дней.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Дарья Кашлева:

Проведение сделки купли-продажи недвижимости обычно не отнимает много времени, если к ней предварительно подготовиться. Тогда, прибыв на место совершения сделки, Вы потратите от 30 минут до часа.

Читайте так же:
Перепланировка квартиры московская область алгоритм

Предварительная подготовка к сделке купли-продажи включает в себя следующие действия:

  1. Проверка юридической чистоты сделки. Это означает, что Вам необходимо предварительно запросить у второй стороны все документы, связанные с объектом (основания приобретения объекта, свидетельство о праве собственности на объект или выписку из ЕГРП, документы ТБТИ, выписку из домовой книги и прочее). Сделать это можно дистанционно, запросив сканы или фото таких документов. На самой сделке Вам необходимо будет лишь проверить наличие оригиналов и их соответствие ранее присланным файлам.
  2. Подготовка самого договора купли-продажи недвижимости, то есть составление текста и необходимых приложений к такому договору, согласование существенных условий со второй стороной. Также заранее позаботьтесь о том, кто распечатывает договор и приложения к нему (обратите внимание на тот факт, что по одному экземпляру документов должно остаться у каждой стороны и один экземпляр передается в регистрирующий орган).
  3. Выбор места и времени совершения сделки. Если Вы ограничены во времени, то подписать все документы и встретиться со второй стороной Вы можете сразу в отделении Росреестра или в МФЦ для подачи всех документов на государственную регистрацию. Если же у Вас сделка с долями в объекте недвижимости, которая требует обязательного нотариально удостоверения, запишитесь на прием к предварительно выбранному нотариусу, прислав ему на согласование подготовленные Вами документы. Затем отнесите все в регистрирующий орган или МФЦ, которые находятся поблизости. Получить же документы после государственной регистрации Вы можете в течение нескольких месяцев в приемные часы соответствующей организации (МФЦ или Росреестра).

Отвечает партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Купля-продажа квартиры или частного дома занимает срок от одной недели до двух-трех месяцев. Все зависит от того, какие документы есть в наличии, какие обременения на это самое имущество возложены. Также отдельным вопросом является прописка граждан в этом доме. Часто бывает так, что в доме зарегистрированы неизвестные люди, которых бабушка предыдущего владельца прописала из глубокой благодарности.

Дальше начинается сбор справок. Вам необходимо увидеть справку о том, что в доме никто не проживает, и справки об отсутствии долгов. Если у продавца есть супруг(а), то его (ее) согласие на продажу также необходимо. Вопрос техпаспорта и незаконных застроек тоже весьма актуален. На моих глазах сносили веранду, потому что не могли продать дом. Могут быть вопросы и с перепланировкой квартиры. Вообще весь перечень документов с указанием платежей выдает помощник нотариуса либо сам нотариус. А сноровка в сборе документов зависит от конкретного человека или от желания бюрократов выполнять свою работу.

В любом случае, универсального ответа на Ваш вопрос не существует. Все зависит от состояния документов и долгов. Если у продавца с документами полный порядок, он имеет на руках все необходимые справки, свежий техпаспорт, у него нет долгов, то сама процедура занимает один рабочий день. При этом из восьми рабочих часов сама процедура занимает около часа.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Процедура купли-продажи квартиры состоит из нескольких этапов (поиск объекта, подготовка, подписание договора, расчеты, регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю и других), каждый из которых требует определенного количества времени. Продолжительность каждого данного цикла зависит от каждой конкретной ситуации. Так, достаточно длительное время может занять только поиск квартиры. Подготовка необходимых документов (согласие органов опеки, изготовление кадастровых и технических паспортов, нотариального согласие супруги и/или доверенностей) занимает от семи до 14 дней, а регистрация документов в Росреестре может составлять от пяти до 12 рабочих дней.

Если продавец или покупатель не может лично присутствовать на подписании и подаче документов в Регпалату, можно оформить нотариальную доверенность на человека, которому доверяет продавец или Вы. Кстати, все вышеперечисленные этапы покупки жилья можно поручить доверенному лицу и вообще не приезжать. Но все полномочия в обязательном порядке должны быть подробно прописаны в доверенности.

Минимальный срок, за который можно успеть посмотреть выбранную квартиру (с подготовленными заранее документами), подписать договор и внести задаток, а затем сдать документы на регистрацию, составляет один день. Можно также попросить продавца выслать необходимые документы в электронном виде по почте, чтобы предварительно их изучить. И теоретически уже через пять дней возможно получить готовые документы из Регпалаты. Но лучше, конечно, ориентироваться на более длительные сроки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Секреты построения квартирных «цепочек» на вторичном рынке

Фото: Светлана Никольская / АН « Ярмарка недвижимости »

Более половины сделок на рынке недвижимости Нижнего Новгорода являются альтернативными, когда взамен выставленной на продажу квартиры собственник сразу приобретает другое жилье. Поскольку продавцов и покупателей «в чистом виде» не так много, сделки проводятся по «цепочке». На одном конце такой «цепи», как правило, находится человек с «живыми» деньгами, на другом — «чистый» покупатель, остальные «звенья» — желающие разменять большую жилплощадь на две поменьше или заинтересованные в переезде в маленькую квартиру при условии получения доплаты.

Попробуем разобраться, как выстраиваются «цепочки», из-за чего денежно-квартирный обмен иногда так и не доходит до финала и как минимизировать риски при проведении многоступенчатой сделки.

Как возникают квартирные «цепочки»?

Сделку, в результате которой одна сторона хочет получить деньги за свою квартиру, а другая — просто приобрести жилье, традиционно называют «чистой продажей»: такой термин нередко встречается даже в объявлениях. По словам директора АН «Император» Ирины Кожевниковой, в подобных случаях речь идет о довольно простой схеме оформления сделки, участниками которой являются продавец с квартирой и покупатель с деньгами.

На практике такие сделки могут быть достаточно сложными со стороны продавца в части подготовки документов по квартире, включающей в себя и оформление наследственных прав, и согласование перепланировок, и получение разрешений на продажу, если таковые требуются. Да и покупателю иногда требуется привлечение заемных средств, либо часть суммы может оплачиваться различными сертификатами. Передача денег также может происходить в разных формах: наличные, аккредитивы, безналичные переводы, ячейка в банке. Но любой риелтор скажет, что самая простая сделка — это «чистая продажа».

Как правило, «цепочки» возникают тогда, когда участники сделки хотят не просто купить или продать квартиру: им интересно заполучить вместо нее другой объект недвижимости и сменить место жительства.

У меня в продаже была квартира, которую покупатель хотел приобрести за наличные деньги. «Наличными» оказалась его квартира, которую покупают клиенты с продажей своего жилья, у которых его берут клиенты с ипотекой. Так передо мной оказалось три сделки вместо одной.

Что нужно знать об альтернативной сделке?

  • Среди участников сделки должны быть «чистые» продавцы и прямые покупатели, иначе «цепочка» может оказаться слишком длинной, что существенно усложнит ситуацию.
  • Теоретически в «цепочке» может участвовать сколько угодно квартир, но все договоры следует заключать одновременно, чтобы сделка не затянулась и не сорвалась.
  • Договоры купли-продажи в альтернативной сделке являются юридически независимыми, поэтому если Росреестр зарегистрирует лишь один переход права собственности, а другие — нет, то «цепочка» разорвется.
  • Неподготовленным продавцам и покупателям квартир будет очень сложно выстроить «цепочку». Подготовку и проведение альтернативных сделок разумнее доверить агентству недвижимости.
  • Налогообложение при альтернативной сделке ничем не отличается от прямой продажи.
  • Порядок действий и пакет документов в альтернативных сделках соответствует обычной купле-продаже с двумя участниками.

Цепочка представляет собой обмен, в результате которого продавцы одной квартиры приобретают себе другую. У меня доля сделок с цепочками составляет более 70%, как правило, это жилье в городе. Самая большая в моей практике цепочка включала 12 квартир. Если мы говорим о загородных объектах — домах и дачах, то это как раз-таки в основном чистая продажа.

В практике Ирины Кожевниковой, возглавляющей агентство «Император», самая длинная «цепочка» состояла из 19 квартир и 40 человек. Чтобы сделка состоялась, пришлось получить четыре распоряжения управления образования, оформить восемь ипотечных кредитов и использовать три материнских капитала.

Читайте так же:
Узнать номер свидетельства на квартиру

Фото: Ирина Дмитриевна / АН « Император »

Как проводятся альтернативные сделки?

Квартирные «цепочки» принято считать весьма рискованным предприятием, поскольку такие сделки могут легко сорваться из-за несогласованных действий участников. Чтобы все шло по плану, ознакомьтесь с пошаговой инструкцией купли-продажи.

Шаг первый. Оценка своей квартиры и поиск нескольких вариантов обмена. На этом этапе нужно определиться с суммой доплаты. Сделка будет проще, если продавцы хотят получить деньги, а не обзавестись другой жилплощадью.

Шаг второй. Отыскав покупателя на свой объект, оформите договор задатка. В соглашении укажите условия его расторжения и договоренности на случай, если часть «цепочки» разорвется.

Шаг третий. Не стоит продавать свое жилье, не подобрав вариант для переезда. Если вы нашли подходящую квартиру, необходимо проверить ее юридическую чистоту (в том числе отсутствие обременений) и оформить на нее задаток.

Шаг четвертый. Когда определились все участники сделки, следует составить план ее проведения, включая нюансы подписания документов и регистрации.

Шаг пятый. Позаботьтесь о безопасности расчетов. Для этого можно взять в аренду банковскую ячейку или перевести денежные средства на аккредитивный счет для основной суммы и доплаты.

Шаг шестой. Одновременно подпишите договоры купли-продажи всех участвующих в альтернативной сделке квартир.

Шаг седьмой. Зарегистрируйте переход права собственности и подпишите акты приема-сдачи квартиры.

Если речь идет о ликвидной квартире, то вариант для переезда продавца мы подбираем параллельно с поиском покупателя. Когда объект является не слишком привлекательным (располагается в старом фонде без удобств или на крайнем этаже, отсутствует минимальный ремонт, проблемное оформление), в первую очередь, необходимо найти на него покупателя, взять с него аванс и начать присматривать обменные квартиры. Кстати, обменное жилье обычно стоит дешевле — продавец может сделать на него скидку или оставить будущим владельцам что-то из мебели/техники. Когда «цепочки» подобрана, можно вносить задатки — суммы со штрафом на случай, если кто-то из участников сделки вдруг откажется в ней участвовать. Когда готовы все справки и собраны другие необходимые документы, можно проводить сделку и идти на регистрацию. Без участия банка все сделки можно провести в течение одного дня.

Обязательные документы для проведения сделки купли-продажи

  • Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимого имущества
  • Договоры купли-продажи на всех участников сделки и один для Росреестра
  • Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.)
  • Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют несовершеннолетние)
  • Согласие супруга (даже бывшего) на продажу квартиры (если недвижимость была куплена в браке)
  • Выписка из домовой книги (фиксирует количество прописанных в квартире людей и их возраст)

Дополнительные документы, которые также могут быть запрошены:

  • Техпаспорт квартиры (позволяет понять, была ли проведена перепланировка)
  • Выписка из лицевого счета (подтверждение оплаты коммунальных платежей)
  • Выписка из ЕГРН (помогает убедиться в правах гражданина на продажу квартиры)
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (как гарантия дееспособности участников сделки)

Почему «цепочки» распадаются?

Для того чтобы понять, из-за чего альтернативная сделка может оказаться под угрозой срыва, GiperNN попросил директора АН «Ярмарка недвижимости» Светлану Никольскую поделиться случаем из собственной практики построения «цепочек».

Расскажу на конкретном примере. Молодая семья из четырех человек, которой стало тесно в малогабаритной двушке после рождения второй малышки, задумалась о переезде в большую квартиру. При этом заплатить первоначальный взнос по ипотеке они могли бы только после продажи собственного жилья. Поскольку мама находилась в декрете, заявку на кредит сразу в несколько банков пришлось подавать отцу. Все прошло успешно: даже нашлись покупатели с «живыми» деньгами. Теперь они сидят и ждут, когда мы подберем подходящее жилье. За три недели мы нашли вариант, но с обремением в банке и невыделенными долями у нотариуса, (так как использовался материнский капитал). К тому времени наши покупатели просят провести сделку по продаже, так как все согласованные сроки уже прошли. Продаем, разрываем цепочку, молодая семья съезжает на съемную квартиру. Тем временем вносим задаток, чтобы наш продавец снял обременение в банке и начал действовать по выделению долей детям. Агент покупаемой нами квартиры со скоростью света ищет, куда переедут его клиенты, где несовершеннолетние дети уже являются собственниками жилья после выделения долей. Здесь уже при продаже квартиры, необходимо взять разрешение органов опеки и попечительства, а это дополнительно еще две недели. Нашли! Третья квартира. У этой квартиры разъезд. Нужно из трешки расселить двух собственников в две однушки. Сделку провели одновременно в двух банках, так как покупатели и продавцы приобретали квартиры с помощью ипотечных средств. Итого: с начала желания улучшить жилищные условия до получения ключей прошло четыре месяца, причем еще не закончились поиски двух однушек. Но так как последняя квартира была в чистой продаже, сделки с однушками мы ждать не стали.

Благодаря профессионализму риелторов все желающие решить свой квартирный вопрос смогли справить новоселье. Однако альтернативные сделки далеко не всегда проходят без сучка и задоринки.

Нередко участниками цепочки становятся люди, принимающие решения на эмоциях. Например, супруги решили расторгнуть брак и разменять свою квартиру, а некоторое время спустя они помирились и передумали разъезжаться. Иногда банк отказывается выдавать ипотеку одному из клиентов, вследствие чего одно из звеньев «цепочки» размыкается. В таком случае нужно подавать заявку в другую кредитную организацию либо подбирать другого покупателя, а иногда квартиру, если у клиента обмен, иначе из-за одного участника под угрозой окажется вся сделка. То же касается и ситуаций, когда требуется разрешение управления образования на продажу квартиры: если получить его не удастся, то так же приходится менять звено, иначе вся «цепочка» распадется.

Фото: Светлана Никольская / АН « Ярмарка недвижимости »

Читайте так же:
Сколько стоит сделать дарственную на квартиру у нотариуса в москве

Как минимизировать риски?

По словам директора агентства «Ярмарка недвижимости» Светланы Никольской, вероятность разрыва «цепочки» растет параллельно с увеличением количества квартир, задействованных в сделке.

Альтернативные сделки могут длиться месяцами. Необходимо проверять документы по всем квартирам. Если регистрация перехода права собственности по какой-нибудь из квартир не пройдет, проблемы будут у всей «цепочки».

Сложности могут возникнуть и при расчетах: специалисты по недвижимости иногда сталкиваются с вымогателями, которые просят доплатить им, угрожая в противном случае разорвать «цепочку». Непросто приходится и покупателям квартир, в которых кто-то прописан. Если жители участвующих в сделке объектов не захотят выезжать, то переезд окажется под вопросом и у других клиентов.

Риелторы рассказывают, что участники альтернативной сделки могут отказаться от ее проведения в последний момент: например, резко повысить цену на свою квартиру или присмотреть более выгодный вариант покупки «на стороне». Если одно «звено» выпадает, то остальные участники «цепочки» вынуждены терять время, пока ищут ему замену.

Директор АН «Император» Ирина Кожевникова указала на ряд важных задач, которые приходится решать специалисту по недвижимости в процессе подготовки и проведения сделки, чтобы «цепочка» не распалась.

  • Тщательно проверять документы по каждой из квартир, при необходимости выполняя юридические действия, обеспечивающие законность ее продажи.
  • Учитывать сроки поступления денег к каждому «звену» (если в «цепочке» есть ипотека, средства маткапитала и прочие особенности расчетов).
  • Подготовить четкую схему по формам проведения расчетов по всей цепочке.
  • Составить четкий план по срокам проведения сделок по каждому из этапов и согласовать его со всеми участниками «цепочки», а при участии в каком-либо звене нотариального оформления — заложить в сроки время, необходимое нотариусу для подготовки сделки (оно, как правило, несколько больше, чем при подготовке сделки в простой письменной форме).
  • Разработать план по срокам освобождения и передачи квартир.
  • Скрепить все звенья «цепочки» взаимными договорами, в зависимости от ситуации авансовыми или предварительными с задатками, и так далее.

Чтобы минимизировать риски, когда «цепочка» собрана, стоит передать по всей «цепи» задатки: чем больше эта сумма, тем надежнее скреплена «цепочка». Чем меньше квартир участвуют в сделке, тем больше шанс на ее успешное проведение, поэтому лучше не строить длинных «цепочек». Немаловажную роль играют и сроки: опытный риелтор не будет растягивать процесс выхода на сделку на длительное время, стараясь подобрать варианты за несколько дней. Слаженная работа специалистов по недвижимости — один из основополагающих факторов проведения сделки по «цепочке».

Светлана Никольская также указывает на сложность самостоятельного проведения альтернативных сделок, поскольку даже опытные риелторы считают построение «цепочек» непростой задачей. Свести риски к минимуму, по ее словам, можно, обратившись к грамотному специалисту.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Как купить квартиру без риелтора

alt=»Найти квартиру самому онлайн — не проблема, сложнее отследить ее историю и оформить документы по всем правилам. Фото: Сергей Куксин» /> Найти квартиру самому онлайн - не проблема, сложнее отследить ее историю и оформить документы по всем правилам. Фото: Сергей Куксин

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

"Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры. Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж", — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании "Метриум". Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Читайте так же:
Технический паспорт для продажи квартиры в ипотеку в сбербанке

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Фото: iStock

Квартиры "с историей"

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину — 2000 рублей. Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая — нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив — суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

Фото: Алексей Сухоруков/РИА Новости

Но у банков появились и другие услуги. "Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, "Свое жилье" у Россельхозбанка, "Метр квадратный" у ВТБ и т.д.", — рассказывает главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий "Трансформация делового климата" Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У "Метра квадратного" от ВТБ есть бесплатный "Конструктор документов". Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене — от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Дело в деталях

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Алгоритм безопасной сделки

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Фото: Сергей Савостьянов

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector