Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения с арендатором

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения с арендатором

Порядок действий зависит от того, на каком основании вы требуете освободить нежилое помещение: из-за прекращения договора аренды (в том числе его расторжения), признания его недействительным или незаключенным. Например, если договор прекратился, вы можете подать иск о понуждении арендатора к возврату помещения. Если же договор признали недействительным или незаключенным, вы можете потребовать вернуть помещение по правилам о неосновательном обогащении. Также учтите, что, если арендатор уклоняется от возврата нежилого помещения, вы можете воспользоваться правом на самозащиту и ограничить его доступ в помещение, например сменить замки, аннулировать цифровой пропуск.

В каких случаях арендодатель может выселить арендатора из нежилого помещения

Выселить арендатора вы можете, если договор аренды прекратил свое действие либо его признали недействительным или незаключенным. Рассмотрим подробнее каждое из этих оснований.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Специальных оснований, по которым прекращается договор аренды именно нежилого помещения, Гражданский кодекс РФ не устанавливает.

Нежилое помещение относится к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Следовательно, прекращение договора аренды нежилого помещения возможно по тем же основаниям, по которым прекращается договор аренды недвижимости.

Например, если закончился срок договора аренды (а договор не возобновлялся и не пролонгировался) или одна из сторон расторгла его через суд.

Так, например, арендодатель может требовать расторжения договора аренды в предусмотренных законом или договором случаях, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Обязанность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды следует из ст. 622 ГК РФ и не зависит от оснований прекращения договора.

Признание договора аренды нежилого помещения незаключенным

Незаключенным договор аренды можно признать по тем же основаниям, что и договор аренды иного имущества.

Если нежилое помещение передано во владение без заключенного договора аренды и иных правовых оснований, его можно потребовать возвратить по правилам о неосновательном обогащении.

Также в судебной практике встречается позиция, когда арендодатель истребовал помещение, переданное по незаключенному договору аренды, из чужого незаконного владения и суд удовлетворил такое требование (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2019 N Ф05-5405/2019).

Признание договора аренды нежилого помещения недействительным

Недействительным договор аренды может быть признан по ряду оснований. В частности, это возможно при определенных условиях, если ваш представитель заключил договор аренды нежилого помещения в ущерб вашим интересам (п. 2 ст. 174 ГК РФ).

Нежилое помещение, переданное в пользование по недействительному договору аренды, подлежит возврату.

Такая обязанность следует из общего правила о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). По общему правилу в этом случае помещение также можно истребовать как неосновательное обогащение (пп. 1 ст. 1103 ГК РФ).

В каком порядке возвращается арендуемое помещение

При прекращении договора аренды порядок возврата помещения может следовать из самого договора. В частности, договор может предусматривать порядок оформления документов, подтверждающих возврат помещения, и срок его возврата.

В этом случае руководствуйтесь условиями договора (ст. 309, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Если таких условий в нем нет, руководствуйтесь общим порядком, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, а именно: при прекращении договора арендатор возвращает, а арендодатель принимает арендуемое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Такой порядок предусмотрен для передачи здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ).

Но полагаем, что он применим и к нежилому помещению, поскольку оно является объектом недвижимости и представляет собой часть здания (сооружения), в котором находится (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Так как возврат арендованного помещения в данном случае является следствием прекращения договора, важно, чтобы порядок прекращения договора аренды недвижимости также был соблюден.

При признании договора аренды недействительным или незаключенным руководствуйтесь порядком возврата неосновательного обогащения в натуре.

Если помещение возвращают добровольно, рекомендуем оформлять возврат передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Так вы сможете зафиксировать, когда и в каком состоянии арендатор вернул вам имущество.

Как выселить арендатора, который не освобождает нежилое помещение после прекращения договора аренды

Вы можете действовать в том же порядке, в котором требуют исполнения обязательства в натуре. Дело в том, что обязанность вернуть нежилое помещение даже после прекращения договора аренды продолжает оставаться договорным обязательством. Такой вывод можно сделать из п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35.

Чтобы понудить арендатора возвратить арендованное помещение, обратитесь к нему с требованием (претензией), а если он откажется удовлетворить ваше требование добровольно, обращайтесь в суд.

Если арендатор не возвращает нежилое помещение и по решению суда, вы можете обратиться в службу судебных приставов. Судебный пристав-исполнитель в рамках исполнительного производства может, в частности, принудительно освободить нежилое помещение от пребывания в нем должника и его имущества (ч. 2, п. 10 ч. 3 ст. 68 Закона об исполнительном производстве).

Может ли арендодатель подать виндикационный иск об истребовании нежилого помещения у арендатора

В судебной практике встречается позиция, когда суд удовлетворяет требование о выселении из нежилого помещения после прекращения договора аренды, руководствуясь в том числе ст. 301 ГК РФ (см., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.04.2021 N Ф04-864/2021).

Читайте так же:
Договор аренды автомобиля с ооо на физ лицо

Однако также встречается позиция, что ст. 301 ГК РФ не подлежит применению по спорам об истребовании арендованного имущества в связи с прекращением аренды (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.02.2018 N Ф03-5553/2017). Подобную точку зрения высказывал еще ВАС РФ (п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).

Вы вправе выбрать, какими нормами обосновать свое требование о возврате имущества. Однако учитывайте неоднозначность судебной практики по этому поводу. Но даже если в исковом заявлении вы укажете не подлежащие применению в данном случае нормы права, это само по себе не является основанием для отказа. Суд определит, какие нормы следует применить в вашем случае (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать

Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен.

Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно.

Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.

Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.

Как составить требование (претензию) о возврате нежилого помещения после прекращения договора аренды

Закон не предусматривает специальных правил, по которым составляется требование о возврате нежилого помещение после прекращения договора аренды. Вы можете руководствоваться общими правилами составления претензий по договорам. В частности, укажите:

1) свои требования. В первую очередь укажите требование возвратить нежилое помещение, а также данные, позволяющие идентифицировать помещение (например, адрес, кадастровый номер). Одновременно с возвратом нежилого помещения вы можете предъявить арендатору дополнительные требования:

• внести арендную плату в размере, установленном договором аренды, за все время просрочки обязательства возвратить помещение (ст. 622 ГК РФ, п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);

• возместить убытки, если арендная плата за время просрочки их не покрывает. По общему правилу требовать возмещения убытков можно сверх неустойки и в полном размере, включая упущенную выгоду (ст. ст. 15, 622 ГК РФ);

• уплатить неустойку за несвоевременный возврат арендованного имущества, если ее предусматривает договор аренды (п. 1 ст. 330, ст. 622 ГК РФ);

• уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму просроченной арендной платы, начисленной за период с момента прекращения договора аренды до возврата нежилого помещения арендодателю;

2) обоснование требования. Вы можете обосновать свои требования тем, что договор аренды нежилого помещения прекратился, но арендатор не возвратил имущество, и сослаться на ст. 622 ГК РФ. А если договор содержал условия о порядке возврата, то укажите пункты договора, которые нарушил арендатор.

Рекомендуем также указать основания, по которым прекратился договор аренды, и дату прекращения.

Может ли арендодатель ограничить доступ арендатору в нежилое помещение после прекращения договора аренды

Полагаем, что да. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендуемое помещение арендодателю (ст. 622 ГК РФ).

В связи с этим, а также учитывая, что пользование арендованным имуществом в силу ст. 606 ГК РФ носит временный характер, использование помещения арендатором после прекращения договора аренды нарушает права арендодателя. А защиту нарушенных прав арендодатель может, в частности, осуществлять путем самозащиты (ст. ст. 12, 14 ГК РФ).

Однако учтите, что, ограничивая доступ в помещение арендатору, вы обязаны вернуть принадлежащее ему имущество, которое осталось в помещении.

В связи с этим рекомендуем, прежде чем применять меры самозащиты, направить арендатору письменное уведомление о вашем намерении ограничить доступ в помещение и предложить ему вывезти принадлежащее ему имущество, которое находится в помещении.

В судебной практике встречается позиция, когда поведение арендодателя, препятствующего вывозу имущества, посчитали недобросовестным и расценили как незаконный захват чужого имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2020 N Ф10-2284/2020).

В то же время, если у арендатора есть задолженность по арендной плате, вы вправе удерживать его имущество в обеспечение обязательства по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

ВС разобрался в обязательствах по устному договору

ВС разобрался в обязательствах по устному договору

Артем Садовничий* оставил свой автомобиль КАМАЗ в боксе ремонтной мастерской Сергея Павлова*, своего знакомого. О том, что машину можно держать в помещении, Садовничий и Павлов договорились по телефону. В боксе произошел пожар, и автомобиль сгорел. Тогда его владелец потребовал от собственника помещения возместить ущерб в размере 1 млн.

В первой инстанции ему отказали. Суд обосновал свою позицию тем, что стороны не заключали договор хранения в письменной форме и ответчик не принимал на себя обязательств относительно автомобиля. Кроме того, отметили в суде, не было никаких доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности или его вины в возникновении пожара. Так что возложить на Павлова ответственность за последствия пожара нельзя. В апелляции согласились с таким подходом.

Читайте так же:
Заявление о выселении квартирантов без договора

– Для любых сделок между юридическими лицами.
– Для сделок между физическими и юридическими лицами.
– Для сделок граждан между собой на сумму, превышающую 10000 руб.
– Сделки, для которых законодатель предусмотрел обязательную простую письменную форму вне зависимости от суммы и сторон сделки (договор поручительства, кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости, договор аренды, договор найма жилого помещения, договор страхования и др.).

Однако коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова заключила, что позиция судов ошибочна (дело № 66-КГ18-9). По договору хранения одна сторона обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной, и возвратить ее в сохранности, напомнил ВС ст. 886 ГК. При этом в случаях, указанных в ст. 161 ГК, договор хранения должен быть заключен в простой письменной форме, но договор может быть и устным.

"Если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания", – указал Верховный суд в определении по делу.

Так, использовать свидетелей для подтверждения сделки и её условий при устном соглашении нельзя – но можно приводить письменные и другие доказательства. Также при договоренности на словах стороны по-прежнему имеют право ссылаться на свидетельские показания при споре о тождестве вещи, принятой на хранение, и возвращенной вещи.

При этом недействительным без простой письменной формы договор будет в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон.

– Сохранную расписку, квитанцию, свидетельство или другой документ, подписанный хранителем.
– Номерной жетон (номер), иной знак, удостоверяющий прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.

ВС обратил внимание, что ответчик не оспаривал, что машина истца находилась в его здании и признавал, что в телефонном разговоре он позволил пользоваться боксом. Но эти обстоятельства суд не учел, делая вывод о том, что договорных обязательств не было вообще. Кроме того, в сложившейся ситуации именно ответчик должен доказать, что исполнял обязательства надлежащим образом. То есть сам Павлов, как собственник здания, в котором произошёл пожар, должен был доказать, что не виноват в причинении ущерба. Дело в итоге отправили на новое рассмотрение в апелляцию (еще не рассмотрено).

Действительно, отсутствие письменной формы договора лишь запрещает сторонам ссылаться на свидетельские показания, подтверждает Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × . При этом лица, не участвующие в этом договоре, могут ссылаться на показания очевидцев, отмечает он: этим правом часто пользуются налоговые органы в спорах о переквалификации отношений и доначислении налогов, а также кредиторы в процессах о банкротстве при оспаривании сделок.

По словам Быканова, для действительности договора необходимо доказать не наличие подписи – письменной формы договора, а наличие волеизъявления.

В отношении формы договора судебная практика не отличается единообразием, несмотря на общую тенденцию формализма и опоры на письменные доказательства, которая укоренилась еще в советский период. Нежелание судов учитывать другие доказательства, помимо самого договора, породило множество сопутствующих проблем, которые частично были разрешены в ходе реформы гражданского законодательства. Это касается преддоговорной ответственности, сопутствующих договору заверений и гарантий, регистрации сделок и ряда других договоров.

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers

В гражданских делах не так часто используют аргументы о заключении договора в устной форме. Судебная практика исходит из того, что устный договор должен быть подтвержден каким-либо документами, отмечает Надежда Попова, юрист Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × : "Например, устный договор займа, заключенный между гражданами на сумму свыше 10 МРОТ может быть признан таковым судом, а в пользу займодавца взыскана задолженность по договору, но для этого заявителю необходимо доказать, что правоотношения между ним и заёмщиком возникли". В таких делах доказательствами служат документы, подтверждающие сложившиеся между сторонами правоотношения: расписка, график платежей, чек подтверждающий направления денежных средств заемщику с соответствующим назначением платежа и другие документы, позволяющие идентифицировать отношения между сторонами. Взыскать же сумму по договору займа, заключенному в устной форме при наличии только чека без назначения платежа, не получится (см. апелляционное определение Мосгорсуда от 30 мая 2018 года по делу № 33-23683/2018, апелляционное определение Ульяновского областного суда от 26 сентября 2017 года по делу № 33-4043/2017).

Когда не удалось предоставить письменных доказательств о цене и других условиях договора, можно поднимать вопрос о заключении договора конклюдентными действиями, а цена должна определяться исходя из аналогичных сделок, отмечает Быканов.

Необходимая в определенных случаях нотариальная форма сделки не может быть заменена никакой иной формой, предупреждают юристы: несоблюдение нотариальной формы приводит к признанию сделки ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК).

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Как признать договор аренды недействительным

признание аренды недействительным

Признание договора аренды недействительным возможно по общим основаниям, указанным в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ для всех видов сделок. Но в законе есть и специальные основания, предусмотренные для данного договора п. 1 ст. 651 ГК, п. 2 ст.295 ГК и т.п. В статье поговорим о ситуации, когда договор признается крупной сделкой, о ситуации, когда что-либо сдается в аренду без согласия собственника и других. Если дочитаете статью до конца — вы узнаете о правовых последствиях признания договора недействительным.

Читайте так же:
Договор цессии от юридического лица физическому лицу

Содержание:

Если договор является крупной сделкой

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

Например, Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

  • сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
  • стоимость имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
  • не получено одобрение общего собрания участников;
  • договор не выгоден обществу;
  • арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2019 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Сдача в аренду без согласия собственника

Распоряжение имуществом — одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Такая ситуация может сложиться, если арендатором является государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, так как они не являются собственниками имущества (Определение ВС РФ от 17.0.2020 по делу А24-4810/19).

Договор, заключенный коммерческими организациями, тоже может быть признан недействительным по этой причине, если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя (Определение ВС РФ от 25.10.2019 по делу А73-10648/17).

В этом случае сделка ничтожна, так как нарушает интересы третьего лица, подавайте в арбитражный суд иск о применении последствий ее недействительности.

Признание договор недействительным, если недвижимость в долевой собственности

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Заключение сделок без согласия компании — собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2019 года по делу А56-113789/2017).

Несоблюдение письменной формы договора

Обязательно заключайте письменный договор в виде одного документа , подписанного обеими сторонами.

Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.

Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)

Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Россреестре, иначе он считается незаключенным.

Если имущество в залоге

А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие — вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).

Претензионный порядок и судебная практика

Вопрос о необходимости направления претензии ответчику до обращения в суд решается судами неоднозначно, так как в ст. 4 АПК в перечне исключений из правил об обязательном претензионном порядке иск о признании договора аренды недействительным не упоминается.

Как признать договор аренды недействительнымТак как признает оспоримую сделку недействительной только суд, то не обязательно направлять претензию (А41-25017/2016, А09-2048/2017), претензия обязательна только по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она ничтожна независимо от признания ее таковой судом, а требования, связанные с ее недействительностью, могут быть удовлетворены ответчиком и до суда (А47-4834/16);

Как признать договор аренды недействительнымНаправление претензии — формальное требование по искам о признании сделок недействительными, поэтому ее отсутствие не является препятствием к принятию иска (А14-5141/14);

Как признать договор аренды недействительнымНаправление претензии — обязательное требование закона и должно соблюдаться всегда (А29-2322/16, А32-25628/16).

Опытный адвокат разберется, оспоримая ваша сделка или ничтожная, подскажет Вам, как действовать в той или иной ситуации, проанализирует судебную практику вашего региона, поможет составить исковое заявление, обосновать недействительность договора.

Пропуск срока исковой давности

По оспоримым сделкам срок исковой давности — год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.

Пропуск срока исковой давности — безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.

Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2019 по делу А72-11007/2018).

Последствия признания договора аренды недействительным

Решение суда в случае признания договора его недействительным, содержит правило о реституции.

Читайте так же:
Договор на услуги перевода образец

Это означает, что арендатор возвращает арендодателю имущество и оплачивает стоимость пользования ею (если не оплачивал ранее). Эта стоимость может соответствовать арендной плате.

Как признать договор аренды недействительным

Адвокаты бюро «Правовая гарантия» рады помочь Вам в защите ваших прав и интересов в арбитражных спорах по договорам аренды.

Адвокаты Бюро представляют интересы в арбитражных судах по всей России, имеют опыт оспаривания решения вышестоящих инстанций в Верховном суде РФ.

Закажите консультацию онлайн прямо сейчас — не бездействуйте!

Срочная помощь адвоката по арбитражным спорам

Мы свяжемся с Вами и проанализируем перспективы Вашего судебного спора.

Как признать договор аренды недействительным

ТОП полезных материалов по договору аренды и смежным арбитражным спорам:

Признание договора аренды недействительным

DETAIL_TEXT_TYPE] => text [PREVIEW_TEXT] => По недействительности оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор.
Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами, или если государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.
Порядок признания договора недействительным стандартный: нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.
Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.
Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в ГК РФ.
Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды зданий и сооружений, а также земельных участков.
Можно требовать признания договора аренды недействительным, даже если он не прошел обязательную государственную регистрацию.
Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:
— договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
— договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника;
— имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки.
Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора. Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов;
— договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку.
Для признания договора аренды недействительным необходимо подать иск в суд.
Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности.
Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью. Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору. При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное. Это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате.
Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата.
Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде.
Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по на сумму неосновательного обогащения.
Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.
Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды.
[

PREVIEW_TEXT] => По недействительности оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами, или если государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду. Порядок признания договора недействительным стандартный: нужно обратиться с иском или встречным иском в суд. Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им. Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в ГК РФ. Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды зданий и сооружений, а также земельных участков. Можно требовать признания договора аренды недействительным, даже если он не прошел обязательную государственную регистрацию. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи: — договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами. Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится; — договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника; — имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки. Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора. Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; — договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку. Для признания договора аренды недействительным необходимо подать иск в суд. Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности. Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью. Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору. При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное. Это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате. Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде. Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по на сумму неосновательного обогащения. Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды. Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды. [PREVIEW_TEXT_TYPE] => text [

Читайте так же:
Договор гпх на представление интересов и поиск инвесторов

PREVIEW_TEXT_TYPE] => text [DETAIL_PICTURE] => [

DETAIL_PICTURE] => [TIMESTAMP_X] => 30.07.2021 09:07:48 [

TIMESTAMP_X] => 30.07.2021 09:07:48 [ACTIVE_FROM] => 02.08.2021 [

ACTIVE_FROM] => 02.08.2021 [LIST_PAGE_URL] => /gosudarstvennye-uchrezhdeniya-v-severskom-rayone/severskiy-rosreestr/ [

LIST_PAGE_URL] => /gosudarstvennye-uchrezhdeniya-v-severskom-rayone/severskiy-rosreestr/ [DETAIL_PAGE_URL] => /gosudarstvennye-uchrezhdeniya-v-severskom-rayone/severskiy-rosreestr/?ELEMENT_ID=55907 [

DETAIL_PAGE_URL] => /gosudarstvennye-uchrezhdeniya-v-severskom-rayone/severskiy-rosreestr/?ELEMENT_ID=55907 [LANG_DIR] => / [

CODE] => [EXTERNAL_ID] => 55907 [

EXTERNAL_ID] => 55907 [IBLOCK_TYPE_ID] => news [

IBLOCK_TYPE_ID] => news [IBLOCK_CODE] => Novosti Severskogo rosreestra [

IBLOCK_CODE] => Novosti Severskogo rosreestra [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [

IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => sa [

LID] => sa [NAV_RESULT] => [DISPLAY_ACTIVE_FROM] => 02.08.2021 [IPROPERTY_VALUES] => Array ( ) [FIELDS] => Array ( ) [PROPERTIES] => Array ( [FILES] => Array ( [ID] => 301 [TIMESTAMP_X] => 2018-10-30 15:18:51 [IBLOCK_ID] => 175 [NAME] => Файл [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => FILES [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => F [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => Y [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [

DEFAULT_VALUE] => ) [OLD_ID] => Array ( [ID] => 302 [TIMESTAMP_X] => 2018-10-30 15:18:51 [IBLOCK_ID] => 175 [NAME] => Старый id новости [ACTIVE] => Y [SORT] => 500 [CODE] => OLD_ID [DEFAULT_VALUE] => [PROPERTY_TYPE] => S [ROW_COUNT] => 1 [COL_COUNT] => 30 [LIST_TYPE] => L [MULTIPLE] => N [XML_ID] => [FILE_TYPE] => [MULTIPLE_CNT] => 5 [TMP_ID] => [LINK_IBLOCK_ID] => 0 [WITH_DESCRIPTION] => N [SEARCHABLE] => N [FILTRABLE] => N [IS_REQUIRED] => N [VERSION] => 1 [USER_TYPE] => [USER_TYPE_SETTINGS] => [HINT] => [PROPERTY_VALUE_ID] => [VALUE] => [DESCRIPTION] => [VALUE_ENUM] => [VALUE_XML_ID] => [VALUE_SORT] => [

NAME] => Старый id новости [

DEFAULT_VALUE] => ) ) [DISPLAY_PROPERTIES] => Array ( ) [IBLOCK] => Array ( [ID] => 175 [

ID] => 175 [TIMESTAMP_X] => 30.10.2018 15:18:51 [

TIMESTAMP_X] => 30.10.2018 15:18:51 [IBLOCK_TYPE_ID] => news [

IBLOCK_TYPE_ID] => news [LID] => sa [

LID] => sa [CODE] => Novosti Severskogo rosreestra [

CODE] => Novosti Severskogo rosreestra [NAME] => Новости Северского росреестра [

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector