Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продавец не освобождает квартиру после продажи в срок

Продавец не освобождает квартиру после продажи в срок

Когда с квартиры должен съехать продавец?

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону — срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок — условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры. Полное освобождение после продажи включает в себя:

— Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
— Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный». Как правило, "разумным" сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано.

В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию этот срок не превышает две недели с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.

Поэтому, при отсутствии допустимого срока освобождения продавцом жилья, особое внимание следует уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) удерживается покупателем и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры.
В особых случаях в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Особняком выступают «обменные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Здесь все зависит от опыта и профессионализма риэлторов обеспечивающих сделки.

Всё о физическом освобождении квартиры — сроки, тонкости, нюансы

Заключительный этап сделки купли-продажи вторичной недвижимости — физическое освобождение квартиры и передача жилья новому собственнику, с подписанием соответствующего акта. Только после успешного завершения этой стадии, сделку можно считать полностью состоявшейся.

Физическое освобождение квартиры после продажи

Однако, на практике многие собственники и риэлторы пренебрегают данным моментом, в уме пересчитывают нули на сделке и потирают руки, считая дело решённым, а физическое освобождение вопросом символичным. А зря, ведь именно освобождение и передача квартиры может стать камнем преткновения во всей сделке, из-за несоблюдения соглашения продажу можно будет оспорить в суде.

Читайте так же:
Расписка о получении денежных средств в качестве задатка за квартиру

Вообще, освобождение квартиры может быть юридическим и физическим.

Под юридическим освобождением понимают выписку из квартиры, т.е. снятие с регистрационного учёта по месту жительства.

На физическом же освобождении квартиры передают квартиру новому собственнику и подписывают акт приёма-передачи, в котором говорится, что стороны никаких претензий друг к другу не имеют, а для этого, заблаговременно, проводят следующие действия:

  • Необходимо удостовериться в технической поверке счётчиков холодной и горячей воды
  • Убедиться в отсутствии долгов за капремонт
  • Произвести полный расчёт по коммунальным платежам
  • Убедиться, что квартира передаётся в надлежащем, ранее оговоренном состоянии
  • Освободить помещение от личных вещей и физического присутствия
  • Передать ключи новому собственнику
  • И только после этого, подписать акт приёма-передачи

Очень часто договоренности, достигнутые и прописанные в предварительном договоре купле-продаже или авансовом соглашении, не соблюдаются и нарушаются по ходу сделки, очень часто продавцы выкручивают руки покупателям в самый последний момент — именно на физическом освобождении.

На авансе, в ходе переговоров между моей доверительницей-покупателем и продавцом, было достигнуто соглашение о том, что в квартире остаётся дорогостоящий кухонный гарнитур и сантехника. Эти детали были прописаны в предварительном договоре. На деле же — на физическом освобождении квартиры, оказалось, что кухни нет, а сантехническое оборудование демонтировано. По моему наставлению и рекомендации, покупательница отказалась подписывать акт приёма-передачи и пригрозила расторгнут сделку в судебном порядке, в итоге, продавцу ничего не оставалось, как вернуть всё на свои места и приносить свои извинения.

Какие сроки физического освобождения прописать в договоре

В том случае, когда продажа квартиры свободная, вы продаёте и одновременно ничего покупать не собираетесь, у вас давно вывезены все вещи или вы всё оставляете и ничего забирать не собираетесь, то над сроками физического освобождения особо думать нечего. Квартира по акту приёма-передачи может быть передана в день сделки в банке, но для перестраховки можно указать сроки физического освобождения при свободной продаже квартиры неделю-другую, этого вполне будет достаточно на переезд.

Всерьез стоит задуматься над сроками физического освобождения квартиры при альтернативной продаже, когда продавцы и покупатели выстраиваются в сложную много ходовую цепочку сделок — чтобы съехать с одной квартиры, продавцу сначала необходимо заселиться в другую, и так далее. В случае альтернативы, заранее предугадать сроки физического освобождения квартиры практически невозможно, каждый конкретный случай необходимо рассматривать отдельно, но и месяца здесь может не хватить.

Сроки физического освобождения квартиры при альтернативной продаже иногда растягиваются на несколько месяцев.

Как прописать в договоре купли-продажи физическое освобождение квартиры

Над сложными формулировками голову ломать не стоит, можно прописать в произвольной форме, что продавец до такого-то числа обязуется передать квартиру покупателю.

Если вы сомневаетесь в том, что квартиру вам передадут в установленный в договоре купле-продаже срок, то как вариант, можно заложить в отдельную банковскую ячейку определенную сумму денег, тысяч 200, под физическое освобождение и выписку. Такие условия стимулируют продавца строго придерживаться сроков освобождения по договору.

Что делать, если не успел физически освободить квартиру?

Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?

Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно.

Читайте так же:
Оформление собственности на дом ижс

В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.

А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним — штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.

Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры

Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению договора задатка прибегают в том случае, когда у продавца недостаточно средств для оплаты коммунальных платежей и оформления документов, необходимых для продажи квартиры.

Составляя договор задатка, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, пока не получит за нее всю сумму. Покупатель, в свою очередь, не сможет въехать в квартиру до полного расчета. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.

После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег, причем сделать это лучше, написав ее от руки (это поможет в случае судебных разбирательств: подпись подделать легко, а почерк сложно).

В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. В них также следует обязательно указать следующие пункты:

  • ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговая цена квартиры;
  • точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
  • сумма задатка;
  • сроки исполнения обязательств каждой из сторон.

Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).

Образец договора задатка при покупке квартиры предоставлен директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной.

*Слова, выделенные курсивом, являются пояснениями к договору.

при покупке квартиры.

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Читайте так же:
Реально ли продать долю в квартире в лазаревском

1. Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5. Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6. Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?

Купля-продажа недвижимости предполагает отчуждение права собственности от продавца к покупателю и передачу объекта во владение нового собственника. Соответственно, бывший хозяин квартиры обязан освободить её, выселив и выписав всех членов своей семьи и забрав принадлежащее ему имущество. Эта процедура происходит не только по договорённости сторон, но и имеет регламент, основанный на нормах закона.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Сколько времени дается по закону, чтобы освободить жилье?

Продажа квартиры завершается после того как сторонами заключён договор купли-продажи квартиры (ДКП). Но так как эта сделка подлежит обязательной регистрации в Росреестре, то договор вступает в силу после проведения регистрирующих действий.

Соответственно, когда покупатель получает на руки договор с отметкой о регистрации и выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), он вступает в права собственности и вправе притязать на вселение в принадлежащую ему квартиру.

Однако в этом случае нельзя нарушать и интересы его контрагента, продавшего своё жильё. Переезд на новое место жительства требует времени, которое учитывается при процедуре купли-продажи. Сторонам необходимо обсудить этот вопрос заведомо, до составления договора, чтобы достичь компромисса и не вступать впоследствии в судебные тяжбы.

Читайте так же:
Покупатель не подписывает акт приема квартиры

Статья 457 ГК РФ утверждает регламент передачи товара в срок, установленный сторонами в договоре купли-продажи. Поэтому в договор нужно внести отдельный пункт о сроках выписки и выезда бывшего собственника и членов его семьи. А в процессе проведения сделки следовать установленному положению.

Статья 457 ГК РФ. Срок исполнения обязанности передать товар

  1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.
  2. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Если стороны проигнорировали или не учли данное правило, упустив внесение в ДКП соответствующего положения о сроках, им следует придерживаться норм статьи 314 ГК РФ. Они определяют, что приобретённый товар должен быть передан в «разумный» срок. Конечно, ориентироваться на данное понятие сложно, так как оно имеет размытую, нечёткую форму.

В этот срок можно засчитать время, требующееся для следующих действий:

  • выписки всех жильцов;
  • сбора вещей;
  • решения вопросов, связанных с новой жилплощадью;
  • вывоза вещей и выезда бывших хозяев.

Принято отводить на освобождение квартиры бывшим собственником один календарный месяц. Некоторые законодатели рекомендуют ориентироваться на недельный срок, требующийся для выписки и прописки.

Если в договоре не указано иное, то предполагаемый разумный срок отсчитывается с момента завершения регистрации собственности в Росреестре. Если за это время квартира не освобождена, новые владельцы могут ходатайствовать о принудительном выселении.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как происходит выселение?

Алгоритм освобождения жилья после сделки состоит из нескольких стандартных действий, которые выполняются в определённой последовательности. Они скомпонованы в схемы, которые могут классифицироваться на следующие виды:

  • оптимальный вариант;
  • стандартный;
  • нестандартный;
  • принудительный.

Выписка всех жильцов при оптимальном варианте завершается в кратчайшие сроки – до получения документации из Росреестра. Иногда квартиры продают после того как из неё выписались и выехали все бывшие жильцы.

Этот вариант может быть актуальным только при условии, что у продавца имелось другое место проживания, что на практике встречается не так часто. При таких условиях все стороны остаются в выигрыше, а в ДКП вносится положение, что жильцы выписаны и на территории квартиры не проживают.

Стандартный вариант предусматривает, что выписка и сбор вещей может начаться не раньше, чем новый собственник получит правоудостоверяющий документ из Росреестра. Поэтому ему даётся срок от недели до месяца на то, чтобы он успел решить все вопросы, связанные с переездом. В этом случае выписка и сборы могут проходить одновременно.

Для того чтобы стандартная схема не принесла неудобств покупателю, можно предпринять следующие меры:

  1. Если сделка проводится с привлечением риэлтора или соответствующей фирмы, в договоре услуг следует указать, что компания получает вознаграждение только после освобождения квартиры продавцом.
  2. В ДКП допустимо указать, что за каждый день просрочки продавец уплачивает соразмерную сумму денег или процент от стоимости жилья в виде штрафа за просрочку. Это положение вносится в пункт «Ответственность сторон купли-продажи».
  3. Срок освобождения должен указываться непротиворечиво и не допускать интерпретаций и разночтений.

Нестандартный вариант возникает при проведении альтернативной сделки, когда купля-продажа включается в цепочку имущественных сделок. В этом случае стороны должны договариваться заранее о том, что срок может быть дольше положенного.

Например, можно установить срок не больше двух месяцев. А лучше всего решить вопрос с продавцом: как он поступит, если цепочка разорвётся и его сделка не вступит в силу. Решение, которое он примет в ситуации форс-мажор требуется внести в положение договора.

В таких сделках важны все нюансы. Они требуют высокой организации и определённых навыков и компетенций у специалистов риэлтерской службы, которые их проводят. Поэтому нужно детально проработать в свете данного вопроса такие положения договора:

  1. условия передачи квартиры покупателю;
  2. сроки передачи квартиры покупателю;
  3. права и обязанности сторон;
  4. ответственность сторон;
  5. действия в случае форс-мажора;
  6. расторжение договора.

А при оформлении и передаче объекта следует действовать в рамках установленных договором положений. Так как альтернативная сделка несёт максимальный риск, в договоре должны быть учтены все нюансы проведения купли-продажи, чтобы регулировать имущественные интересы всех участников.

Принудительный вариант осуществляется через суд и исполнительное производство. Эта мера применяется, когда покупатель добросовестно выполнил все условия договора, но продавец не соблюдает регламент освобождения помещения.

Какой период можно жить без прописки?

Постановление Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 г. о правилах регистрации, постановки и снятия с регистрационного учёта, устанавливает регламент срока, который недопустимо превышать, проживая без регистрации по месту жительства.

В п.16 данного закона указано, что срок постановки на учёт по постоянному месту жительства составляет 7 дней, а отметка в паспорте должна быть поставлена в течение 8 дней. Эти нормы должны распространяться и на сделки купли-продажи.

При купле-продаже, после которой продавец выезжает в другой населённый пункт, или продавец приезжает из другого города, в силу вступают нормы временной прописки, которые предусматривают срок проживания без постоянной регистрации до 90 дней. В этом случае временную регистрацию следует оформить не позднее 7 дней. Такие же правила распространяются на граждан, прибывших из-за рубежа.

За проживание без прописки может вменяться административная ответственность и назначаться административный штраф на основании статьи 19.15.1 КоАП РФ.

Что делать, если продавец не освобождает жилплощадь?

Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.

Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:

  • оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
  • указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
  • уведомить, что возбуждается исковое производство.

Уведомление должно быть передано под роспись или отправлено заказным письмом с уведомлением. Отправить его можно через неделю после вступления в права собственности, но суд не примет иск раньше, чем пройдёт один месяц после отправки уведомления, ведь продавец может ответить положительно и выехать из проданной им квартиры после получения официальной бумаги.

Если такого не произойдёт, то через месяц следует подать исковое заявление, в котором указаны исковые требования об освобождении принадлежащего покупателю жилого помещения.

Заявление подаётся в районный или городской суд по месту расположения приобретённой квартиры. К заявлению прилагается :

  1. пакет документации, оформленный при сделке с квартирой;
  2. подтверждение передачи или отправки уведомления;
  3. свидетельство того, что продавец не выехал из проданной квартиры;
  4. квитанция об уплате пошлины в 300 рублей.

По решению суда недобросовестный продавец обязан освободить квартиру. Если он продолжает упорствовать, то на основании решения суда нужно обратиться в территориальное отделение Службы судебных приставов и оформить исполнительное производство о принудительном выселении.

После вступления покупателя в права собственности, ему необходимо предоставить приобретённый объект. Срок освобождения жилья должен быть указан в положении договора или считаться разумным. Если продавец нарушил интересы покупателя и вовремя не освободил квартиру, следует обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector