Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа земли ниже кадастровой стоимости налоговые последствия

Продажа земли ниже кадастровой стоимости налоговые последствия

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Читайте так же:
Как посчитать налог на имущество калькулятор

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

15 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить НДФЛ. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре и тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов. Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Ниже мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется по старинке — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход и налог исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2020 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн рублей. В том же году Королев продает квартиру за 4 млн рублей. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн руб. (цена продажи) — 3 млн руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн рублей — это 130 тыс. рублей. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта и цена в договоре не будет играть роли.

Читайте так же:
Как узнать и оплатить налог на землю

Пример: В 2020 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в том же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн рублей. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн рублей (10 млн х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн рублей, ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 рублей = 13% х (7 млн — 1 млн).

Пример: В 2020 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн рублей и продал её за ту же сумму 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. Скворцову К.К. придется заплатить налог (70% х 5 млн руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн руб. (затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс. рублей.

На какой момент берется кадастровая стоимость, если кадастровая стоимость была изменена?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн рублей, а в июле 2020 года была обновлена и составила 10 млн рублей. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн рублей. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн рублей (5 млн руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2020 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года). Основание: п.5 ст.217.1 НК РФ.

Пример: В 2020 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн рублей. По данным ГКН на 1 января 2020 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн рублей, как в договоре. Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн руб. (стоимость жилья) — 1 млн руб. (стандартный вычет) = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Сделка с недвижимостью ниже кадастровой стоимости. Какие могут быть последствия: суд и штрафы?

Необходимо разобраться с рисками, связанными с продажей объектов недвижимости между различными компаниями по цене ниже кадастровой стоимости. Ведь на данный момент кадастровая стоимость — это некий ориентир. Доначислит ли штрафы и пени налоговая после такой продажи и в каком случае?

Читайте так же:
Налоговые льготы военным пенсионерам в московской области в 2022 году

Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены кадастровую стоимость объекта. Сделка купли-продажи может пройти по любой величине, и рыночная цена может быть значительно ниже кадастровой.

Данная сделка не подлежит контролю со стороны ФНС. Но очень важно отметить, что, если установление такой заведомо низкой цены связано с получением налоговой выгоды, то в этом случае возможно доначисление налога.

Кадастровая стоимость по изначальным задумкам законодателя была введена в качестве некого мерила рынка. То есть предполагалась, что кадастровая стоимость будет изменяться со временем, и что она будет максимально приближенной к рыночной стоимости. Поэтому любые сделки с изъятием имущества будут происходить по кадастровой стоимости и даже не потребуется привлечение независимых оценочных компаний.

К сожалению, пока еще кадастровая стоимость не отражает действительность. Например, в Санкт-Петербурге в 2020 году была проведена массовая кадастровая переоценка всех объектов недвижимости. Важно отметить, что датой оценки является 1 января 2020 года. Это значит, что в кадастровую стоимость не были включены риски, связанные с пандемией, самоизоляцией, падением спроса и всем тем кризисом, который сейчас до сих пор развивается. Поэтому та стоимость, которая была определена, не всегда адекватна и в ней не отражены текущие изменения.

Кроме того, по многим объектам кадастровая стоимость повысилась в разы. В некоторых объектах наблюдается повышение в 5 раз. Средняя кадастровая стоимость по всей недвижимости в Санкт-Петербурге возросла на 25% за последние годы. На вопрос о том, почему кадастровая стоимость по этим объектам так сильно выросла, ГБУ отвечает, что на самом деле все правильно, просто была проведена смена методики расчета.

Кадастровая стоимость не всегда отражает рынок. И по общему правилу при совершении сделки и при заключении договора купли-продажи стороны в праве самостоятельно устанавливать цену сделки, исходя из своих соглашений.

При этом законодатель не относит продажу недвижимости между частными физическими или юридическими лицами к случаям, когда цена сделки должна быть урегулирована на уровне законодательства. Нормы налогового кодекса также не устанавливают ограничения, чтобы в обязательном порядке использовалась кадастровая стоимость. При этом согласно правилам налогового кодекса при определении налогообложения должна использоваться рыночная стоимость.

Важный момент: цены, которые используются в сделках между не взаимозависимыми лицами, признаются рыночными. При этом, если речь идет о взаимозависимых аффилированных сделках, то есть операциях между материнской и дочерней компанией или между двумя компаниями, которые принадлежат одному и тому же человеку, то эти лица признаются взаимозависимыми, и операции будут особо тщательно проверены со стороны налогового органа. Однако цены даже между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не подала в суд и не доказала обратное.

Рассмотрим пример. В компанию «1Капиталь» обратился человек с просьбой провести оценку его автозаправочного комплекса, который находится на балансе юридического лица. Этот человек является генеральным директором данной компании. Он хотел перевести комплекс на себя на физическое лицо с минимальными налогами. Поэтому он попросил оценочную компанию осуществить оценку по минимальной цене. Цена этого комплекса была порядка 40 миллионов рублей по кадастровой стоимости, по рынку она была еще больше. Он попросил оценить это в 15 или даже в 10 миллионов рублей. В предоставлении такой услуги ему отказали.

Если внимательно изучить Налоговый Кодекс и последние решения Верховного Суда, то можно найти информацию о том, что налоговая не в праве контролировать подобные сделки. Но на самом деле реальность обстоит иначе. Суд подтвердил законность доначисления налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям.

Так, например, налоговая служба решила проверить деятельность компании «Дискурс» за период с 2011 по 2013 год и доначислила 30 млн рублей дополнительных налогов из-за того, что компания получила необоснованную налоговую выгоду. «Русинвест» купила у «Дискурса» землю и здание за 30 млн рублей, при этом экспертиза показала, что рыночная цена сделки должна быть 130 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет порядка 146 млн рублей. Поэтому эта сделка была проведена без какого-либо обоснования. В данном случае, отчет оценщика являлся бы хорошим и значительным аргументом.

Читайте так же:
Какие документы нужны для налоговой для возврата денег лечение 2022

Компания попыталась оспорить это решение в арбитражном суде, но в рамках разбирательства было выявлено, что «Дискурс» сократила активы со 136 млн рублей до 500 тысяч, перевела все активы и часть сотрудников в адрес компании «Русинвест», также обе компании перечисляли деньги за налоговое сопровождение одному подрядчику. Руководителями и учредителями являлись одни и те же лица. Компании не удалось скрыться от претензии налоговой. Причиной этому стало то, что сделка была совершена ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям не удалось доказать, что цена была рыночной.

Если сделка совершается на открытом рынке по цене ниже кадастровой стоимости, то теоретически нечего бояться. Но в последние годы в России происходит ужесточение налогового Законодательства. Налоговая мониторит абсолютно все, поэтому резонно подстраховываться и заказывать отчет оценщика. Тем более, что подобный отчет стоит несопоставимо дешевле, чем возможные проблемы с доначислением налогов.

1 раз в месяц

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости — что и как надо делать

Продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости стала особенно актуальна, во время кризисной ситуации на рынке недвижимости. В ситуации, когда органы государства присваивают частным территориям более завышенную стоимость относительно действительной текущей цены. В статье дается краткие тезисы про формирование и значение кадастровой оценки.

Понятие кадастровой оценки

Кадастровой стоимостью именуется оценочная сумма земельной территории, которую определяют уполномоченные государственные представители. Такие процессуальные правила были приняты 1 января 2016 года в Налоговом Кодексе РФ.

Утвержденная в бумагах кадастровая стоимость требуется для проведения многих операций с участком, как формой недвижимого имущества. Во время начала торгов на аукционах, стартовая цена равняется оценке в государственном реестре. В случае, если на участке проводятся качественные изменения в благоустройстве, соответственно и растет значение кадастровой оценки. При продаже земельного надела за средства, превышающие государственную стоимость, ответственные органы не будут проявлять повышенный интерес.

Во время продажи земли, собственник участка должен заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если недвижимое имущество было приобретено после 1 января 2016 года, необходимо при формировании суммы налога учитывать кадастровую оценку.

При этом если указанная в договоре сумма сделки на 70% больше от государственной оценки, то налог рассчитывается на основе документа. Иначе, стоимость сделки игнорируется, а для начисления налога берут во внимание 70% от текущей государственной стоимости.

Распространен вариант когда кадастровая оценка земли не проводилась до момента совершения сделки, налог вычисляется из суммы, указанной в договоре. Государственная оценка земли может изменяться ежегодно. Актуальное значение, которое необходимо учитывать в документах должно сходится с суммой утвержденной 1 января текущего года.

Легальная продажа земли ниже государственной стоимости

Законодательство РФ не ограничивает субъекта правовых отношений в продаже участка ниже кадастровой стоимости.

До реформы 2016 года, многие сделки между продавцом и покупателем проводились с минимизированными сумами в бумагах, с целью уменьшения налогового бремени. Тем не менее для проведения законной операции государство требует уплаты налога исходя из 70% кадастровой оценки.

Налоговая полиция может обратить внимание на сделки проведенные по сниженной стоимости. В случае, если обнаруживается попытка уменьшения суммы налога, субъект сделки будет вынуждены оплатить весь требуемый налог и пеню за факт махинации.

Важно! Налоговая проверка особенно актуальна для случаев, когда для покупки используются заемные банковские средства. После проверки кредитного условия и рыночной стоимости недвижимости, будет легко определить актуальную сумму налога.

Ввиду наличия обязательного налога по ставке от 70% от кадастровой оценки, продажа надела по стоимости ниже государственной цены невыгодна. Тем не менее, существуют способы позволяющие легально снизить налоговое обложение, после проведения торговых операций с недвижимостью.

С 2019 года вводится законодательная норма, по которой налоговый инспектор в обязательном порядке должен сверить сумму продажи с актуальной кадастровой стоимостью в обязательном порядке.

Если представитель государства обнаружит занижение цены, будет произведен перерасчет налога из 70% кадастровой суммы. Такие изменения касаются случаев продажи земельного участка после 1 января 2019 года. Использование такого порядка не распространяется на случаи, где отсутствует кадастровая оценка площади.

Покупка и продажа территории ниже кадастровой оценки

Если субъект сделки с земельным имуществом предоставит документы подтверждающие факт завышения государственной оценки, возможно снижение кадастровой цены на законных обстоятельствах.

Читайте так же:
Заполнение документов для налогового вычета

В случае, если собственник участка хочет продать землю государству по оценочной стоимости, как правило, она либо завышена или занижена и сильно отличается от рыночной цены.

Если собственник получил разрешение со стороны государственных органов на продажу территории, стоит обращаться к независимым экспертам для приобретения объективной оценки, перед самим фактом продажи.

Продажа участка ниже кадастровой цены- последствия налогового регулирования

Существует несколько случаев, где возможно освобождение от уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. Право использования 3 – летнего периода для отказа характерен:

  • во время приватизации;
  • в случае наличия ренты;
  • при дарении участка членом семьи или родственником;
  • после вступления в силу наследства.

В иных вариантах присвоения земельного участка, право на отсутствие от НДФЛ станет реальным лишь через 5 лет после приобретения права на территорию. Таким образом, если право собственности наступило в 2019 году то право на налоговые льготы станут доступны в 2021 году.

Субъект сделки может применить один из вариантов налогового имущественного вычета до наступления 5 летнего периода (3 летнего периода для вышеназванных категорий). Вычет может проявляться как выплата определенной суммы исходя из значения конкретного объекта, либо в эквиваленте произведенных затрат, при совершении торговой операции.

Особенности продажи кадастровой стоимости в 2019 году

С 1 января 2019 года входит в правовое действие №382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую НК РФ». Таким образом, вошли в действия новые правила начисления налогов.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей. В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Во время кризисной ситуации цены на рынке недвижимого имущества падают, также снижается потребительская способность населения. Тем не менее кадастровая цена остается прежней, кроме того, зачастую такая стоимость неприемлемо большая. Причинами отличительного оценивания могут быть:

  • Игнорирование особенностей конкретного земельного участка, его координат, наличия трассы;
  • Понижение реальной стоимости участков;
  • Ошибки оценщиков во время ревизии;
  • Начало масштабных строительных работ, уменьшающих стоимость объекта.

Вопрос, можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости, является особенно существенным при наличии строений на участке: домов, подсобных строений. В таком случае каждая отдельная постройка становится отдельным объектом правовых отношений и зачастую с разными сроками перехода в приватную собственность продавца. Например, участок земли уже перешел 5 летний период, однако дом еще несколько лет строился и, таким образом, налог будет платиться только со стоимости земельного участка.

Составление кадастровой стоимости

Порядок присвоения кадастровой цены территории подробно регламентирована нормативно-правовыми актами, на основе которых государственные органы осуществляют оценку. Такая операция должна осуществляться каждые 5 лет. В основе оценки лежит классификация земель и целевое назначение конкретного участка.

Единицей измерения, которой осуществляется определение кадастрового значения утвержден удельный показатель кадастровой стоимости на один квадратный метр. Такая мера измерения переопределяется для нового кадастрового квартала. Значение по государственному кадастру получают путем умножения площади надела на удельную величину по кадастровой цене, для конкретного вида разрешенного использования. В случае если разрешены несколько вариантов деятельности, для исчисления выбирается удельный показатель с наибольшей цифрой.

На кадастровую оценку государственными представителями влияют следующие факторы:

  1. Вид использования;
  2. Общая площадь территории;
  3. Наличие коммуникаций;
  4. Месторасположение территории;
  5. Уровень развития территории, в пределах которых расположена земля;
  6. Средняя стоимость площади в районе размещения;
  7. Присутствие строений.

Видео описание

Еще несколько слов о понижении кадастровой стоимости в следующем видео:

Коротко о главном

Вышеуказанная информация показывает, что продажа земельного участка ниже кадастровой стоимости возможна. Рекомендуется, прежде всего, беспокоиться о легальности такого приема. Следует беспрекословно выполнять все требования налогового законодательства и оплатить налог исходя из минимальной кадастровой цены в эквиваленте 0,7 от цифры в государственном реестре.

Ещё немного внимания!

Напишите в комментариях, как думаете – различная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector