Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Реконструкция многоквартирных домов

Реконструкция многоквартирных домов

Реконструкция многоквартирных домов потребует помощи профессионалов

Реконструкция многоквартирных домов подразумевает изменение параметров капитального строительства или их частей – высоты, этажности, общей площади, объема и качества инженерно-технических коммуникаций. Реконструкцию жилых помещений следует не путать с переустройством и перепланировкой.

Так переустройство представляет собой установку заново, полную замену или перенос инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. Причем эти изменения требуют внесения в технический паспорт данного жилого помещения.

Перепланировка позволяет изменение конфигурации помещения и может включать разборку и перенос перегородок, устройство или перенос дверных проемов, укрупнение многокомнатных квартир, оборудование дополнительных кухонь или санузлов, увеличение жилой полезной площади за счет сноса вспомогательных помещений. Сюда можно отнести перенос кухонь без естественного освещения и входов в них через квартиры или жилые комнаты, переоборудование или устройство тамбуров. Проведение перепланировки или переустройства не требует согласия всех жильцов многоквартирного дома, если эти действия проходят без присоединения части общего имущества многоквартирного дома.

Реконструкция многоквартирных домов может проводиться только на основании решения общего собрания всех собственников. Согласно требованиям существующего законодательства, обязательно необходимо разрешение на реконструкцию зданий (строительство). Процедура получения такого документа довольно сложная, емкая и длительная. Но, тем не менее, проведение реконструкции многоквартирных домов без официального разрешения невозможно, а при самовольном проведении работ могут возникнуть негативные последствия и санкции, вплоть до разрушения самостроя. Происходит это потому, что непросчитанные правильно нагрузки при строительстве могут привести к разрушению капитального сооружения и даже к жертвам.

Реконструкция многоквартирных домов регулируется ГСК РФ (Градостроительным кодексом РФ) и имеет множество нюансов и особенностей. Можно выделить несколько основных этапов организационно-правовых действий для осуществления реконструкции и в частности реставрации зданий в легальном порядке:

  • Следует получить градостроительный план земельного участка;
  • Заказать и провести инженерные изыскания для подготовки проектной документации;
  • Произвести разработку проектной документации;
  • Обеспечить прохождение государственной экспертизы и проектной документации, и результатов инженерных изысканий;
  • Наличие разрешения на реконструкцию (строительство);
  • Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию измененного многоквартирного дома.

Но в некоторых случаях прохождение всех этапов не является обязательным, более того по действующему законодательству многие объекты оформляются в собственность без наличия разрешения на реконструкцию и ввода в эксплуатацию. В ситуациях, когда получить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию необходимо обязательно, градостроительный план земельного участка необходим в обязательном порядке, и он потребуется при прохождении каждого этапа, поэтому эпопею реконструкции многоквартирного дома начинать следует именно с него.

На сегодняшний день очень многие многоквартирные дома нуждаются в реконструкции и реставрационные работы, но финансовую помощь государство, к сожалению, оказать не может, поэтому все расходы ложатся на плечи жильцов. Такая реконструкция многоквартирных домов может включать: замену покрытия крыши, утепление и декоративное оформление фасада, замену окон, обеспечивающих проветривание и рекуперацию, утепление технического этажа, утепление перекрытий подвала и его санация, санацию балконов и подъездов, монтаж лифтов и другие мероприятия.

Минстроем России изложена позиция по вопросу реконструкции, перепланировки жилых помещений

Минстроем России в письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 «О порядке переустройства, перепланировке жилых помещений» представлены разъяснения порядка переустройства, перепланировки жилых помещений.

Читайте так же:
Где можно узнать данные жильцов многоквартирного дома

В указанном письме отмечается, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 Жилищный кодек Российской Федерации (далее – ЖК РФ)).

В состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции) (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является реконструкцией объекта капитального строительства (ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)).

Реконструкция объекта капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 – 55 ГрК РФ.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Следовательно, демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера общего имущества, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки жилого помещения регулируются нормами гл. 4 ЖК РФ, согласно которым:

переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

перепланировка жилого помещения – изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство либо перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Таким образом, утепление балкона или лоджии будет производиться по согласованию с органом местного самоуправления.

Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.

Реконструкция МКД: понятие и процедура

Реконструкция мно­го­квар­тир­ного до­ма пред­став­ля­ет со­бой гло­баль­ную про­це­ду­ру по из­ме­не­нию жи­ло­го до­ма. В соответ­ствии с нор­ма­ми Гра­до­строи­тель­но­го ко­дек­са РФ (далее — ГКС РФ), ре­кон­струк­ция вклю­ча­ет в се­бя из­ме­не­ние па­ра­мет­ров объек­тов ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства (зда­ний, строе­ний, соо­ру­же­ний), их частей (вы­со­ты, ко­ли­чест­ва эта­жей, пло­ща­ди, по­каза­те­лей про­из­вод­ствен­ной мощ­нос­ти, объё­ма), в том числе над­строй­ка, пе­ре­строй­ка, рас­ши­ре­ние объек­та ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства, а так­же за­ме­на (вос­ста­нов­ле­ние) не­су­щих строи­тель­ных кон­струк­ций объек­та ка­пи­таль­но­го строи­тель­ства, за ис­клю­че­ни­ем за­ме­ны отдель­ных эле­мен­тов та­ких кон­струк­ций на ана­ло­гич­ные или иные улуч­шаю­щие по­ка­за­те­ли, эле­мен­ты (вос­ста­нов­ле­ния ука­зан­ных эле­мен­тов).

Читайте так же:
Акт осмотра дома после ремонта

Примером реконструкции может быть создание пристройки к дому, надстройка ещё одного этажа и т.д. Естественно, что такие значительные изменения в конструкции сооружения должны сопровождаться соблюдением большого количества правил — получением согласований и разрешений из различных инстанций и т.д. Так же, большое значение имеет мнение собственников квартир, относительно реконструкции их дома. Итак, поговорим обо всех нюансах реконструкции многоквартирных домов подробнее.

Права и обязанности собственников многоквартирного дома при реконструкции

Для того, чтобы реконструкция дома была законной, необходимо обязательно пройти ряд важных этапов. Хотелось бы заметить, что процедура реконструкции, в своих общих чертах, регламентируется Градостроительным кодексом РФ. А вот детали данного процесса уточняются нормативно-правовыми актами регионального уровня — таким образом, в отдельных регионах некоторые процедурные моменты данного мероприятия могут немного различаться между собой. В данной статье, мы будем говорить об общих положениях, касающихся реконструкции многоквартирных домов.

Поскольку собственники квартир в многоквартирных домах являются носителем прав и обязанностей в отношении, как своих квартир, так своей доли в общем имуществе дома, они принимают активное участие в инициировании и утверждении необходимости проведения реконструкции дома. Решение о том, будет ли проводиться реконструкция или нет, принимают, прежде всего, собственники дома. По инициативе одного из собственников дома, может быть проведено общее собрание жильцов дома (в очной или заочной форме – при этом, в зависимости от выбранной формы, должны быть соблюдены правила голосования), на повестке которого, должен решиться вопрос о целесообразности реконструкции дома (ст. 44 п. 2 ЖК РФ). В отношении проводимого собрания, должны быть соблюдены следующие правила:
— на собрании должны присутствовать собственники всех помещений (как жилых, так и не жилых) — о проведении собрания должно быть извещено каждое из указанных лиц не позднее, чем за 10 дней до его проведения (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);
— в сообщении о проведении собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого оно созывается, форма, дата, место, время проведения собрания (при заочном голосовании — дата окончания приёма решений собственников, место, куда должны передаваться решения), повестка дня, порядок ознакомления с информацией (материалам), которые будут представлены на данном собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться;
— общее собрание должно быть правомочно (иметь кворум), т.е. в собрании должны принять участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;
— в сообщении о проведении собрания и в поставленном на голосовании вопросе должна быть одна и та же формулировка — из которой можно было бы сделать однозначный вывод о том, что в доме будет проводиться реконструкция, а не перепланировка (переустройство).

Собственники должны иметь возможность ознакомиться с проектной документацией по реконструкции их дома, из содержания которой они смогли бы сделать вывод о том, какие последствия для их дома будет иметь предполагаемая реконструкция. Необходимо учитывать, что если реконструкция невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, т.е. повлечёт за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 4 п. 2 ЖК РФ). В остальных же случаях, решение о реконструкции дома должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Читайте так же:
Документы необходимые для покупки садового участка с домом

В соответствии с вышеизложенными правилами собственниками многоквартирного дома принимается решение о реконструкции их дома. Поговорим теперь о необходимых для реконструкции документа и согласованиях.

Документы, необходимые для реконструкции многоквартирного дома

Прежде чем принять решение о целесообразности реконструкции, собственники многоквартирного дома должны ознакомиться с проектной документаций. Поэтому, уместно начать разговор о документах, необходимых для реконструкции, именно с данной документации.

Проектная документация является самым важным документом реконструкции, поскольку на её основании выдаётся разрешение на строительство. В проекте должны быть отражены конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции, результаты инженерных изысканий, перечень мероприятий по охране окружающей среды и по обеспечению пожарной безопасности и т.д. Подготовке проектной документации обязательно предшествует этап инженерных изысканий, в ходе которых собирается и анализируется информация о природных условиях территории, где расположен объект реконструкции, о необходимых мероприятиях по охране окружающей среды, о возможной компоновке здания и проведения земляных работ, информация для проведения необходимых расчётов и иных инженерных исследований и т.д. Хотелось бы отметить, что в зависимости от конкретного случая реконструкции, изменяется состав инженерных исследований. Инженерные изыскания могут выполняться как самим застройщиком, так и привлекаемым им для этих целей квалифицированным в данной области специалистом (физическим или юридическим лицом).

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с п. 4 ст. 48 ГСК РФ, виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

После разработки проектной документации она должны быть утверждена застройщиком или заказчиком. До утверждения проектной документации застройщиком (заказчиком) она, а так же инженерные изыскания, предваряющие разработку данной проектной документации, должны быть отправлены на государственную экспертизу (за исключением ряда случаев, предусмотренных ГСК РФ — ст. 49). После положительного заключения экспертизы, данные документы могут быть утверждены окончательно.

Так же, чрезвычайно важным документом, помимо проектной документации, является градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). ГПЗУ содержит необходимую информацию о допустимости проведения реконструкции на данном земельном участке (в частности, например, прилегающем к многоквартирному дому) реконструкционных работ. Правообладатели земельного участка (реконструируемого объекта недвижимости) должны обратиться в уполномоченный орган власти с заявлением о выдаче ГПЗУ. Разработанная проектная документация реконструкции, должна соответствовать ГПЗУ.

Ещё одним документом, необходимым для начала реконструкции дома, является разрешение на строительство. Оно необходимо, если в ходе реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта и превышаются предельные параметры разрешённой реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Для получения данного разрешения следует предъявить в уполномоченные органы (ст. 51 п. 4-в ГСК РФ) все вышеперечисленные документы: ГПЗУ, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённой реконструкции (если необходимо), согласие всех правообладателей объекта капитального строительства. После получения данного документа можно приступать к реконструкции.

Читайте так же:
Могу я выписать человека из дома без его согласия

После завершения реконструкции, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Выдаёт данное разрешение тот же орган, что и разрешение на строительство. Данный документ подтверждает соответствие реконструированного объекта объёму разрешённых работ, а так же его соответствие ГПЗУ и проектной документации. Чтобы получить разрешение, следует представить следующие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— ГПЗУ;
— разрешение на строительство;
— акт приёмки объекта (в случае осуществления реконструкции на основании договора);
— документ, подтверждающий соответствие реконструированного объекта:
— требованиям технических регламентов (с подписью лица, осуществлявшего строительство)
— проектной документации;
— техническим условиям;
— схему расположения реконструированного объекта и инженерно-технического обеспечения;
— заключение органа государственного строительного надзора (при необходимости) о соответствии реконструированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для внесения изменений в документы государственного учёта реконструированного объекта.

Таковы основные моменты, касающиеся реконструкции многоквартирных домов. Данная процедура достаточно сложна и длительна по времени, к тому же, сопряжена с необходимостью получения множества разрешений в различных инстанциях. В данной статье дан краткий обзор основных моментов процесса реконструкции.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома Споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество голосов необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Читайте так же:
Справка о нахождении на работе вахтовым методом

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст. 36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector