Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Риски при покупке квартиры от подрядчика

Фото: pixabay.com

Если Покупатель хочет приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, то он может рассмотреть предложения от подрядчиков. Обычно компании-подрядчики реализуют недвижимость по более выгодным ценам, чем головные Застройщики. Однако такая купля-продажа одновременно несет в себе больше рисков. Так о чем же необходимо знать Покупателю, чтобы заключить безопасную и успешную сделку?

✅ Чем занимается подрядчик

Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ. Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.

Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами).

С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика. Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом? Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д.

Существуют подрядчики и другого типа. Например, компания может не выполнять никаких строительных работ, а просто взять на себя обязательство по продаже некоторого числа квартир. Если Застройщик не может самостоятельно реализовать жилые помещения, он продает какую-то их часть заинтересованному подрядчику. А тот уже начинает заниматься продажами – устраивает рекламные акции, привлекает клиентов и т.д.

✅ Как можно приобрести квартиру у подрядчика

Существует 3 основных варианта покупки квартиры у компании-подрядчика. Это:

  1. Приобретение подоговору купли-продажи квартиры (ДКПК).
  2. Приобретение по договору о переуступке прав, являющемуся приложением к договору долевого участия (ДДУ).
  3. Приобретение квартиры по договору соинвестирования.

Наиболее безопасный, простой и надежный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. В этом случае сделка проводится на общих основаниях. Сначала подрядчик приобретает квартиру у головного Застройщика по ДКПК, а затем – продает ее заинтересованному человеку по новому ДКПК. В качестве Продавца по договору обычно выступает юридическое лицо (т.е. вся компания-подрядчик), однако в некоторых ситуациях Продавцом оказывается и физическое лицо (например, руководитель компании).

Следующий вариант, также несущий минимальное количество рисков, – это заключение с подрядчиком договора о переуступке прав (или договора цессии). Согласно ст. 388 ГК РФ, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием». Переуступка прав возможна при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Исходный договор долевого участия не запрещает подрядчику перепродать квартиру другому лицу. Если такой запрет указывается в тексте ДДУ, который уже был подписан подрядчиком, то подрядчик не сможет уступить свое право на жилое помещение заинтересованному Покупателю.
  2. Дом еще не был сдан в эксплуатацию. Если дом уже был сдан в эксплуатацию, то переуступка прав оказывается более невозможной.

Договор о переуступке прав требует обязательной регистрации в органах Росреестра. Также большой плюс для Покупателя – порядок проведения расчетов. Цессионарий должен уплатить деньги цеденту только после того, как данные будут изменены и актуализированы в Росреестре. Это значит, что цедент не сможет получить деньги и быстро исчезнуть, не выполнив всех своих обязательств.

Для этого вы можете обратиться в Росреестр и сделать запрос по адресу жилого помещения. Также помните, что на руках у действующего праводержателя должны иметься следующие документы: оригинал исходного договора ДДУ, оригинал договора о переуступке прав на свое имя, копии всех предыдущих договоров о переуступке прав (если заключались).

Последний вариант, который оказывается для Покупателя максимально рискованным и ненадежным, – заключение с подрядчиком договора соинвестирования. Договор соинвестирования оформляется в том случае, если изначально между подрядчиком и головным Застройщиком также был заключен договор соинвестирования. Основная проблема этого договора – его «авансовая» и «предварительная» юридическая сила.

Обычно договор соинвестирования заключается между Застройщиком и подрядчиком еще на том этапе, когда не были выполнены никакие профильные работы. Однако нанятая компания обещает, что она выполнит эти работы в указанный срок и на указанных основаниях. Взамен на это Застройщик обещает рассчитаться с нанятой компанией квартирой или несколькими квартирами.

Сразу после взаимных обещаний подрядчик может начать искать заинтересованного Покупателя, ведь на это требуется время. Получается, что компания заключит договор соинвестирования с новым приобретателем тогда, когда никакие работы еще не будут выполнены. Может ли после этого подрядчик вообще не выполнять заявленных работ? Разумеется, и именно так поступают недобросовестные мошеннические фирмы. Они получают деньги от нового приобретателя и исчезают. Т.к. условия изначального договора оказываются не выполненными, квартира остается в ведении головного Застройщика и не достается новому Покупателю. Сам договор соинвестирования (как первый, так и второй) расторгается.

Читайте так же:
Продажа квартиры выше кадастровой стоимости 2022

✅ Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

  1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
  2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
  3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

✅ Как избежать проблем при покупке

Чтобы не разочароваться в своем приобретении, Покупатель может воспользоваться инструкцией для минимизации рисков. Вот, какие действия Покупателю понадобится выполнить для собственной безопасности:

  1. Изучить репутацию головного Застройщика. Именно от Девелопера будет зависеть ход всей стройки и итоговый результат. Вы можете ознакомиться в Интернете с отзывами людей, которые уже приобретали квартиры у выбранного Застройщика. Важно проследить, чтобы Застройщик не был вовлечен в судебные разбирательства или крупные скандалы (связанные с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
  2. Проверить документацию Застройщика и документацию подрядчика.
  3. Внимательно изучить исходный договор, который был заключен между Застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКПК или ДДУ, то вы должны убедиться, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
  4. Уточнить у головного Застройщика, имеет ли подрядчик право совершать перепродажу без разрешения учредителей, акционеров и т.д.
  5. Не доверять предложениям с неоправданно низкими ценами. Возможно, за выгодной стоимостью скрывается серьезный недостаток юридического или технического характера, который все равно обнаружится – рано или поздно.
  6. Провести визуальный осмотр дома, квартиры, стройплощадки. Если здание находится на начальном этапе возведения, то вам понадобится оценить развитость окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен располагаться в чистом и ухоженном районе, а сама стройка должна проходить активно. Если же здание уже построено, то вам понадобится произвести осмотр самой квартиры, а также сверить документальную планировку с реально существующей планировкой. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.

✅ Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:

  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектный план на дом.
  • Документы на землю.
  • Бухгалтерская отчетность.
  • Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
  • Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в счет выполненных работ.
  • Выписка из ЕГРН (не предоставляется только в случае с договором соинвестирования). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право на квартиру уже было зарегистрировано в Росреестре. Также здесь содержатся сведения об ограничениях, наложенных на квартиру. Для Покупателя желательно приобретение только юридически «чистого» жилья без каких-либо обременений.
  • Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате тепло-, водо-, электро- и газоснабжения.
  • Письменное согласие от Застройщика на проведение сделки или письменное уведомление Застройщика (в зависимости от того, чего требует изначальный договор).

✅ Пошаговый порядок действий

Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:

Что такое квартиры от подрядчика? Плюсы и минусы для жителей Перми

Покупка квартиры – очень важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Оформление сделок по приобретению недвижимости вызывает множество вопросов и зачастую требует сопровождения грамотного юриста. В последнее время все большую популярность приобретает покупка жилья в новостройках, ведь их здания отличаются яркой архитектурой, квартиры – современной отделкой, а дворы – прекрасным благоустройством. Немногие знают, что приобрести такую недвижимость можно не только напрямую от компании-застройщика, но еще и от подрядных организаций. Однако в этом вопросе стоит учесть и ряд нюансов, связанных с большим количеством рисков при осуществлении договора с подрядчиком. Стоит ли бояться сделок с подрядчиками, преимущества и недостатки такой покупки рассмотрим далее в статье.

Читайте так же:
Подача встречного иска третьему лицу

Что такое «квартира от подрядчика»?

Для начала нужно определить, что означает термин «подрядная организация» и кто к таковым относится. Застройщик объекта – это компания, которая получила в собственность земельный участок и получила разрешение на строительство здания на нем. Для осуществления различного рода строительных работ девелопером будут привлечены различные организации, которые и станут подрядчиками.

  • поставку стройматериалов (щебня, песка, кирпича и так далее);
  • подвод инженерных коммуникаций (водоснабжение, газификация участка, электрификация и энергообеспечение дома);
  • монтаж несущих конструкций;
  • отделка помещений (остекление, установка дверей и другие работы);
  • аренда строительной техники (например, подъемных кранов).

Преимущества покупки квартир от подрядчиков

  • подрядчики получают квартиры от застройщика по более низкой стоимости, чем обычные покупатели;
  • строительная организация стремится продать недвижимость максимально быстро, чтобы покрыть понесенные затраты;
  • подрядчик получает от девелопера, как правило, самые дешевые апартаменты. Например, в случае возведения трехсекционногодевятиэтажного дома, застройщик вряд ли отдаст «ходовые» квартиры на четвертом и пятом этажах среднего подъезда. Подрядная компания получит недвижимость на верхних этажах в крайних подъездах.

Вторым немаловажным преимуществом заключения такой сделки является возможность максимально быстро заселиться в квартиру и снизить риски, связанные с тем, что дом будет возводиться слишком долго. Это связано с тем, что договор передачи прав требования жилого имущества заключается обычно на конечных этапах строительства объектов.

  • Спортивный микрорайон «Ива»;
  • ЖК «Первоцветы»;
  • ЖК «Боровики»;
  • ЖК «Белые Росы»;
  • ЖК «Весна»;
  • ЖК «Медовый»;
  • ЖК «Лазурный»;
  • ЖК «Июль»;
  • ЖК «Новый центр»;
  • ЖК «Навигатор»;
  • ЖК «Краски».
  • договор цессии (соглашение об уступке прав требования жилого имущества у застройщика);
  • переуступка прав требования (что возможно при приобретении квартиры у субподрядчика);
  • договор купли-продажи (если строительная организация уже зарегистрировала права на владение имуществом);
  • договор соинвестирования.

Главный недостаток сделок с подрядчиками – их повышенная рискованность. Во-первых, риски возникают в связи с отсутствием официальных сведений между отношениями компании застройщика с подрядной организацией. Покупатель не может точно оценить, насколько качественно осуществляются строительные работы, продвигается ли строительство в срок, произведены ли между фирмами необходимые финансовые расчеты. В случае, если качество или объем выполненных работ не устроит девелопера, он может расторгнуть договор с подрядчиком, что повлечет за собой большие проблемы для тех покупателей, которые заключили с ним соглашение о передачи прав требования на жилье. По оценкам опытных риелторов, риски при данном виде приобретения недвижимости увеличиваются в два раза по сравнению со стандартной покупкой жилья у застройщика.

Риски при покупке квартир напрямую зависят от вида соглашения, в соответствии с которым проводится сделка. Наиболее часто проводятся два типа сделок – по договору цессии и по предварительному договору. Рассмотрим особенности каждого из них.

Договор цессии представляет собой соглашение о передачи прав требования на квартиру от подрядной организации к покупателю. Это довольно распространенный способ проведения сделок, с его помощью заключается около трети договоров о покупке недвижимости. Такое соглашение используется, когда квартиры уже зарегистрированы на подрядчика. Особое внимание следует уделить тому, что к покупателю переходят именно права требования, а не владения имуществом, что само по себе подразумевает наличие определенных рисков. Все договоры цессии требуют обязательной регистрации в органах государственного реестра, что сводит к минимуму риски двойной продажи недвижимости. Поэтому обязательно стоит проверить сведения о регистрации существующего договора долевого участия, чтобы убедиться в том, что квартира не была ранее оформлена на другого покупателя.

«Наша семья не располагает большими денежными накоплениями, поэтому мы долго искали способы приобрести жилье с минимальными затратами. Решили взять однокомнатную квартиру от подрядчика в ЖК «Белые Росы» по улице Весенней, потому что так можно сэкономить 200 тысяч рублей. Оформили ипотечный кредит, проблем с этим не возникло, новостройка аккредитована во многих крупных банках. Застройщик «СтройПанельКомплект» работает более пятидесяти лет, надеюсь, что подрядчиков он выбирает надежных. Очень переживаем, что сделка сорвется…» — поделилась своими переживаниями жительница Перми Анастасия.

  • зарегистрированный в органах государственного реестра договор долевого участия между фирмой-застройщиком и подрядчиком, который подтверждает права на недвижимость;
  • справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к подрядному предприятию.

Избежать «бумажной волокиты» иногда предлагает сам застройщик, который берет на себя все обязательства по оформлению договоров переуступки. Однако такая услуга платная и обойдется примерно в 10-15 тысяч рублей. В любом случае, согласно Гражданскому кодексу РФ, после того, как новый договор будет зарегистрирован в соответствующих органах, об этом нужно уведомить компанию-застройщика.

Читайте так же:
Как найти хозяина квартиры по адресу безплатно

С точки зрения рисков, более безопасным является второй способ заключения сделок – по предварительному договору. В этом случае при получении недвижимости от застройщика, подрядчик не регистрирует свои права на нее, а сразу ищет покупателя. Такая сделка будет совершена непосредственно через девелопера – после того, как покупатель найден, предварительный договор долевого участия на компанию-подрядчика расторгается и напрямую с застройщиком заключается новое соглашение. При таком способе заключения договора можно не беспокоиться о наличии финансовых задолженностей между организациями. Все вопросы по строительству объекта можно решать напрямую с застройщиком, оплата происходит также на его счет, после чего он сам рассчитывается с подрядной организацией. В этом случае нужно проверить минимальное количество документов, важно также узнать о репутации и надежности девелопера.

Что предусмотреть при покупке квартир у подрядчиков?

Есть определенныйряд мер, выполнение которых сможет максимально обезопасить покупателей недвижимости у подрядчиков от возможных проблем. Во-первых, необходимо изучить историю и репутацию компании-застройщика, ее финансовый статус. Во-вторых, убедиться, что у девелопера есть права собственности на земельный участок и разрешение на ведение строительства, заключен договор с подрядной организацией. Третье и самое главное правило – потребовать справку о полном финансовом расчете подрядчика с застройщиком по соответствующему договору. Важно также проверить, не была ли покупаемая квартира ранее продана и зарегистрирован ли договор долевого участия подрядчика – в этом вопросе помогут органы государственного реестра, которые фиксируют все сделки с недвижимостью.

Однако и в случае выполнения всех вышеуказанных правил, никто не застрахован от непредвиденных ситуаций и признания сделки недействительной. Поэтому при покупке недвижимости от подрядчиков все-таки стоит воспользоваться услугами компетентного юриста, который имеет опыт работы в данной сфере и поможет разобраться с нюансами сделки.

Все нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке – достаточно выгодный способ решения жилищных проблем. Купить ее можно у застройщика, инвестора или подрядной организации. В последнем случае цена часто оказывается самой низкой. Но у такой сделки, как покупка квартиры у подрядчика по договору переуступки, риски существуют серьезные. Стоит разобраться, как себя обезопасить и есть ли смысл покупать недвижимость у подрядчиков.

В чем состоит суть сделки

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Этапы покупки жилья у подрядчика

Схема покупки квартиры у подрядной организации выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящее предложение. При этом необходимо изучить репутацию застройщика, его историю, проверить учредительные и другие документы. Не стоит соблазняться очень низкими ценами: слишком велика вероятность мошенничества или задержки сдачи объекта.
  • Внимательно изучается ДДУ между строителями и подрядной компаниями. Нужно выяснить, зарегистрирован ли он в Регистрационной палате, нет ли в тексте запрета на передачу прав или ограничений, требующих выплаты вознаграждения застройщику. Также необходимо узнать, не наложены ли на объект обременения.
  • Осматривается жилое помещение. Если речь идет о недвижимости на ранних этапах строительства, визуальный осмотр придется ограничить знакомством с инфраструктурой и проверкой, не затягивается ли строительство. При покупке квадратных метров в сданном доме производится полная проверка состояния квартиры и ее соответствия проекту.
  • Подписывается соглашение. В случае с недостроенной квартирой это будет договор цессии. Готовые квадратные метры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Покупатель принимает у подрядчика квартиру с ключами (конечно, если она достроена). Результат приемки оформляется передаточным актом.

Таким образом, при заключении договора в процессе строительства будущему владельцу передается не само жилье, а право его требовать.

Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Необходимые документы

Если все-таки принято решение приобрести квадратные метры у подрядчика, понадобится не так много документов. Для оформления договора достаточно паспорта покупателя. Если он состоит в браке, также нужно приготовить нотариальное согласие на сделку от супруга или супруги.

Читайте так же:
Максимальный вычет по ндфл при приобретении квартиры

Что касается государственной регистрации перехода прав, она потребует предоставления следующих документов:

  1. Чек об оплате госпошлины (в большинстве случаев эти расходы несет покупатель). Стоимость такой услуги составляет 2 000 рублей. Можно оформить через МФЦ.
  2. Заявление о том, чтобы уполномоченные органы произвели регистрацию.
  3. Договор цессии, заключенный покупателем и подрядной организацией.
  4. Первичное соглашение, которое было заключено подрядчиком и строителями.
  5. Справка о том, что у подрядчика отсутствуют долги перед застройщиком. В противном случае может быть произведен перевод долга на покупателя.

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Возможные риски

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

  1. Строительная компания может обанкротиться до момента сдачи объекта. Покупатель остается без квартиры, а расторжение соглашения и возврат денег – дело непростое.
  2. Существует вероятность, что застройщик предъявит претензии к подрядной организации и расторгнет ДДУ. Результатом может стать длительная судебная тяжба. Если подрядчик окажется не в состоянии возместить убытки, последует процедура банкротства. Кроме того, некоторые подрядные компании просто исчезают в неизвестном направлении, не дожидаясь суда.
  3. Есть риск того, что окажутся не в порядке документы: разрешение на строительство, бумаги на земельный участок.

Еще пример – ДДУ не зарегистрирован в Росреестре, хотя по закону это необходимо. Если соглашение не проходит регистрацию, возможны двойные продажи и другие мошеннические схемы.

Налоговый вычет и другие особенности

Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит. Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.

Несколько правил безопасной сделки

Хоть купить квартиру совсем без риска проблематично, но можно снизить вероятность оказаться в числе пострадавших. Особенно внимательными должны быть покупатели, заключающие сделку без агентства или помощи опытного юриста. Есть несколько рекомендаций, которые помогут избежать потерь и получить долгожданное жилье:

  1. Необходимо получить как можно больше информации о застройщике. Стоит выяснить все подробности относительно его деятельности: как давно работает, сколько объектов построил, в скольких судебных процессах участвовал. Конечно, насторожить должны и жалобы инвесторов на застройщика, если такие есть.
  2. Репутация подрядчика тоже должна вызвать живой интерес. Если есть возможность, желательно найти в интернете его финансовую отчетность. Обязательно нужно поинтересоваться, чем объясняется низкая цена на недвижимость и почему подрядная организация так спешит с ней расстаться. Покупателю важно понять, способен ли подрядчик выполнить свои обязательства перед строителями или это не входит в его планы.
  3. Не стоит стесняться досконально изучать каждый документ. Это и первоначальный договор, и соглашение цессии, и бумаги на строительство здания. Надо уделить внимание и договору подряда, на основании которого исполнитель выполняет работы. Из него можно узнать, какую часть услуг подрядчик уже успел оказать, а сколько еще предстоит сделать.
  4. Необходимо запросить у подрядной компании справку о полной стоимости жилого помещения и о том, что оплата за него была произведена (если была). Еще один полезный документ – справка о зачете стоимости жилья актами выполненных подрядчиком работ. Добросовестный контрагент не откажет в предоставлении такой документации. Для покупателя это особенно важно: подрядчики-аферисты часто используют схемы, позволяющие перевести задолженность на конечного покупателя.

Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП — egrul.nalog.ru

егрюл

Проверка в налоговой

Проверить долги подрядчика — fssprus.ru

ФССП

Федеральная служба судебных приставов

Проверить на банкротство и арбитражные процессы — kad.arbitr.ru

Кадастр и арбитраж

Арбитражные процессы

Поиск по судебным делам (выбираете районный суд, где компания строит недвижимость) — mos-gorsud.ru

проверка на судебные процессы

Московский суд, поиск по судебным делам

Кроме того, нужно помнить, что в составлении договора участвуют обе стороны. Если покупателя смущают какие-то его пункты, он имеет право настаивать на внесении изменений.

Перед тем как купить у подрядчика готовое или недостроенное жилье, стоит тщательно изучить все нюансы. На рынке недвижимости возникает немало случаев мошенничества, и невнимательность может обойтись слишком дорого.

Читайте так же:
Что делает старший по дому 2022

Подрядные квартиры: риск или выгода?

LIVING выяснил, насколько безопасно приобретать квартиру не у застройщика, а у подрядной организации, и насколько дешевле в этом случае обойдется жилье в новостройке.

На строительном рынке существует практика, когда компания-застройщик привлекает к возведению того или иного объекта подрядные организации. Чаще всего их задача состоит в том, чтобы выполнить какие-то специализированные работы, например, заливка фундамента, фасадные работы или внутренняя отделка. Регулярно при таком сотрудничестве расчёт происходит не «живыми» деньгами, а квартирами.

Подрядные квартиры: риск или выгода?

В итоге, определённое количество жилых объектов строящегося дома переходит к компании, которая выполняла часть строительных работ. Такое имущество является приятным, но непрофильным активом. Чаще всего такие квартиры выходят к покупателю с хорошим дисконтом для того, что максимально быстро превратить метры в деньги. LIVING выяснил, насколько безопасно приобретать такую недвижимость, и сколько можно сэкономить, покупая квартиру у подрядной организации?

Проверяем документы

Основной опасностью при покупке объекта у подрядчика является то, что продавец может выставить объект на продажу ещё до момента получения прав на неё. «Подрядчики нередко начинают реализацию квартир, которые передаются им за поставляемые материалы и работы до полного выполнения своих обязательств, а, соответственно, есть опасность, что сделка может быть оспорена», – отметил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Чтобы избежать проблем, необходимо всего лишь проверить документы и запросить нужные справки. Об этом рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никита Сверчков. «Во-первых, необходимо проверить регистрацию Договора долевого участия и особое внимание уделить документу, обычно он предоставляется в виде справки, который подтвердит выполнение финансовых обязательств перед застройщиком. Её также стоит запросить и у самого застройщика. Во-вторых, стоит попросить оформить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив такой документ, станет понятно, не уступлена ли эта квартиры ещё кому-то», – сказал эксперт.

Также покупателям стоит обратить внимание на объём предложения подрядных квартир от одного застройщика. «Если объем предложения от подрядчика гораздо больше, чем у самого застройщика, это означает, что объект строится исключительно на деньги от реализации указанного объема. Такие объекты строятся медленнее и обычно с существенной задержкой по срокам ввода объекта», – подчеркнула представитель группы компаний «Садовое кольцо» Светлана Борисова.

Подрядные квартиры: риск или выгода?

Ещё одним недостатком покупки квартиры у подрядчика является риск приобрести менее ликвидный вариант. Застройщики чаще всего расплачиваются со вспомогательными организациями квартирами, которые не обладают видовыми характеристиками или попросту на нижних этажах. Правда в данном случае всё зависит от выбора клиента.

Экономия в деталях

Если соблюдать нехитрые правила, то приобрести квартиру можно с достаточно хорошим дисконтом. По разным оценкам скидка может быть от 5 до 15 процентов. Правда бывают и исключения. «Стоимость квартир от подрядчиков вовсе не обязательно должна быть ниже цен от девелопера. Все зависит от договоренностей. Для снижения внутренней конкуренции, при бартерной схеме в договоре может быть прописано условие о том, что подрядная организация не имеет права демпинговать или снижать цены более чем, к примеру, на 5%», – отметила управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

По её словам, достаточно распространенной практикой является передача подрядчиком полученных им же квартир для реализации девелоперу, который, в свою очередь, реализует этот объём квартир, так же, как и собственные. Таким образом, клиент, выбирая квартиру, может и не узнать о том, что остановился на объекте, который реализуется не застройщиком.

Дополнительно стоит отметить, что уже в офисе менеджеры по продажам застройщика, всё-таки пытаются переориентировать клиента на лоты строительной компании. Логика здесь достаточно проста, ведь за реализацию жилья от подрядчика продавец получает только вознаграждение в размере комиссии, а не всю стоимость квартиры.

Для того, чтобы понять, есть ли на сайте застройщика предложения от подрядчиков, достаточно позвонить в офисе и спросить, представлены ли у него объекты по переуступке.

Также эксперты отмечают, что ещё одним минусом могут быть сложности с ипотечным кредитованием для таких объектов. «Проценты по кредиту при покупке по переуступке обычно выше, чем, в случае, когда сделка проходит напрямую с застройщиком. Ведь девелоперы часто совместно с банками снижают проценты по ипотеке. Столь же лояльные условия подрядчики предложить не могут», – отметила генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector