Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выселить бывшего собственника из жилья

Как выселить бывшего собственника из жилья

Как выселить бывшего собственника из жилья

Казалось бы, после заветных подписей в договоре купли-продажи и его регистрации, эпопея с покупкой квартиры заканчивается. Можно наконец выдохнуть и начать новую жизнь в новой квартире. Но не тут-то было. Бывший собственник не спешит перевозить свои вещи и съезжать с родной жилплощади. Знакомая ситуация?

Судя по вопросам в рубрике «Вопросы и ответы» на портале kn.kz, а также по рассказам риелторов, ситуаций, когда продавцы недвижимости отказываются освобождать помещение, не столь уж редка. В данном материале попробуем разобраться, когда продавец обязан освободить жилплощадь, как избежать конфликта, и если уже приходится обращаться в суд, то каков алгоритм действий.

Истории о задержавшихся бывших

Студенты из Караганды, брат и сестра Байгалиевы, рассказали свою историю покупки квартиры. После трех лет проживания у тети студентам родители наконец смогли купить двухкомнатную квартиру. До начала очередного учебного года оставалось два месяца и молодые люди спешили сделать ремонт.

Но не тут-то было. Бывшие хозяева не торопились забирать свою мебель и вещи и каждый раз просили подождать. Но время шло, и ничего не менялось. Причем у молодых людей были ключи от квартиры, но начинать ремонт мешала чужая мебель. Ребята уже подумывали вынести ее на улицу, но побаивались конфликта. В итоге квартиру освободили через месяц, когда часть каникулярного времени была потеряна.

Специалист агентства недвижимости «ЦАН» г. Караганды Ольга Качкан говорит, что такая ситуация не редкость. Причем пострадать могут обе стороны.

— В моей практике были ситуации, когда клиенты договариваются между собой о сроке освобождения квартиры, но не указывают это в договоре, — рассказывает специалист. — А потом покупатели приходят раньше времени и говорят: все, мы решили заехать сейчас. Безусловно, в данной ситуации они имеют на это полное юридическое право. Но для продавцов — это неудобство.

Поэтому сейчас Ольга Качкан всегда рекомендует всем своим клиентам прописывать в договоре купли-продажи срок выезда, и тогда никто уже не сможет ни выселить, ни заселиться. А когда срок не указан, то попросить освободить жилплощадь могут в любой момент.

— У меня была сделка, когда условия в договоре были такие, что продавец будет еще 3 месяца жить в проданной квартире, — вспоминает риелтор. — Клиент согласился, и в купленную квартиру покупатель заехал только через 3 месяца.

Когда по закону нужно освободить жилье

Новый собственник вправе требовать выселения всех проживающих лиц

Адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Нурланова отмечает, что в законе такого срока нет. Согласно гражданскому законодательству, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Но при отчуждении собственником своего имущества другим лицам право собственности прекращается.

— Таким образом, пока квартира находилась в собственности продавца, он имел право жить в ней, — поясняет адвокат. — Но с тех пор как имущество было продано, он утратил право собственности. Согласно статьи 30 Закона РК «О жилищных отношениях», при прекращении права собственности на жилище по воле собственника при продаже, дарении члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное.

Читайте так же:
Принятие квартиры от застройщика с нарушением срока сдачи

Жазира Нурланова уточняет, что, как следует из вышеуказанной статьи закона, продавцы могут проживать в квартире столько, сколько указано в договоре купли-продажи, в зависимости от того, какой срок в нем прописан продавцу на освобождение и передачу квартиры. Но, если такой пункт отсутствует в договоре, то в разумные сроки с момента отчуждения жилья новый собственник вправе требовать выселения всех проживающих лиц в принадлежащем ему жилом помещении без исключения.

Что прописать в договоре купли-продажи

Существенное условие договора купли-продажи — это сроки, в которые продавец обязуется полностью освободить проданную им квартиру. Так что этот момент важно прописать, в том числе и в предварительном договоре.

Бывает, что бывший хозяин просит на время что-то оставить в квартире. Что именно и на какой срок также необходимо указать в договоре.

Квартира может быть занята физически, то есть в ней кто-то проживает, и юридически, то есть в ней кто-то прописан, может и без проживания. Поэтому в документе важно отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами.

Можно даже использовать такие формулировки.

Если в квартире никто не прописан

«В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные

«В квартире зарегистрированы (ФИО всех, данные документов, удостоверяющих личность), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».

Если продавец будет занимать квартиру и после заключения сделки

«Продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру до (дата)».

Если бывший владелец съезжать не спешит

Выселения происходят строго по решению суда

Каждая сторона сделки имеет свои обязательства: покупатель — заплатить и принять квартиру, а продавец — ее передать. Если покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он становится должником.

— Если продавец нарушил свое обязательство по сделке и не передал квартиру новому собственнику, то предусмотрена ответственность, — подчеркивает адвокат Ж. Нурланова. — И для взыскания неустойки кредитор должен доказать только факт нарушения обязательства. Рекомендую направить продавцу письменное уведомление — претензию — заказным письмом с отметкой о принятии адресатом или ознакомить лично под расписку в присутствии свидетелей с указанием срока исполнения обязательства, чтобы в последующем отстоять свою позицию в суде.

Адвокат считает, что, если продавец не реагирует на ваши просьбы, то единственный законный выход — обратиться в суд, так как согласно статье 8 Закона РК «О жилищных отношениях», выселение граждан и юридических лиц из занимаемых ими жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным настоящим законом, в судебном порядке.

Читайте так же:
Документы на продажу части дома с земельным участком в 2016 году

— Сначала необходимо грамотно составить исковое заявление с приложением правоустанавливающих документов, — перечисляет Жазира Нурланова. — Также необходимо предоставить суду доказательства в обоснование своих требований или возражений и оплатить госпошлину.

Гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом в срок до двух месяцев со дня окончания подготовки дела к судебному разбирательству. Также срок устанавливается судом с учетом разумности и достаточности.

— Если суд примет решение в пользу покупателя, то после вступления решения в законную силу можно будет принудительно освободить квартиру от незаконных жильцов при помощи частных судебных исполнителей согласно исполнительного документа, — заключает специалист.

Вызывать полицию в таких случаях бессмысленно — выселять задержавшегося бывшего собственника она не будет: это не в ее компетенции и не ее зона ответственности. Выселения происходят строго по решению суда.

Можно договориться об аренде

Еще один способ прийти к компромиссу — договориться с бывшим владельцем об аренде. Прав на проживание в проданном жилье у него уже нет, но, если он хочет в нем еще какое-то время находиться, то пусть снимает. В таком случае заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законном основании.

Однако эта схема не пройдет, если новый владелец хочет заехать максимально быстро. Но, если квартира покупалась под наем, то такой расклад вполне удобен: арендаторов искать не нужно! Но не всегда продавец захочет оплачивать проживание в своей бывшей квартире.

Когда продавец должен выехать из квартиры?

Представьте, вы приобрели квартиру на вторичном рынке недвижимости. Спустя некоторое время после сделки вы решаете начать процесс заезда в новое жильё, но сталкиваетесь с проблемой. Собственник утверждает, что пока не готов освободить помещение, и вообще, по закону он якобы может проживать в квартире ещё два месяца. Таким образом, напрашиваются логичные вопросы: когда продавец должен съехать из квартиры, снятся с регистрационного учёта и какое наказание ждёт его за задержку? В данной статье мы попытаемся найти ответы на эти и другие вопросы, связанные с выездом из квартиры.

Юридический аспект

Насчёт выезда бывших постояльцев из квартиры в договоре должен быть предусмотрен специальный пункт. Законодательство Российской Федерации не предусматривает точные сроки выезда из квартиры, а лишь указывает на неопределённый срок (обычно он составляет 1 месяц). Иначе такой срок называется — “разумный” (указан в статье 314 ГК). Если по истечению установленного срока гражданин не покинул жилплощадь, покупатель имеет право обратиться в суд. Кроме того, в договоре указывается, что сумма от продажи квартиры (до 10% от общей стоимости), которая вернётся к продавцу только после факта полного выезда из квартиры. Иногда в договоре устанавливаются условия выплаты штрафа за нарушение сроков. Полным освобождением квартиры считается как освобождение с физической точки зрения (съезд жильцов), так и с юридической (снятие с регистрации).

Читайте так же:
Можно ли выписать бывшего супруга из квартиры без его согласия

Варианты освобождения квартиры после продажи

Всего возможно три варианта развития событий:

  • Заезд после оформления договора купли-продажи. О съезде предыдущих постояльцев после регистрации договора купли-продажи мечтают практически все, кто приобретает квартиры на рынке вторичного жилья. Такой исход вполне возможен. Но возможен он в том случае, когда продавец указывает в договоре пункт о том, что он должен освободить жилплощадь в течение двух дней. Обычно это происходит, когда в квартире никто не проживает.
  • Стандартный период. Упомянутый выше вариант, как уже говорилось, происходит нечасто. Как правило, собственникам нужно время, чтобы подготовиться к отъезду. Поэтому покинуть жилплощадь после подписания документов могут немногие. В таком случае в договоре должно быть указано, в течение какого периода бывшие собственники должны съехать. Рекомендуется указывать максимально точное время выезда.
  • Альтернативные квартиры. Вариант с альтернативными квартирами — сделка, в которой участвует 2 или более объектов недвижимости. Вероятнее всего, одна из квартир окажется проблемной, так как собственники будут её освобождать в течение неопределённого периода. Владельцы устанавливают условные сроки для таких сделок. Такое развитие событий необходимо немедленно пресекать, так как передача собственности затянется на очень долгое время. Дабы избежать торможения в процессе передачи, настаивайте на точной дате в договоре. В ином случае привлекайте на помощь профессионального риэлтора, имеющего опыт в подобных сделках.

Чтобы не допустить задержки продавцом передачи квартиры, стоит обратиться к профессиональному и опытному риэлтору. Именно такие специалисты работают в агентстве “Руснедвижимость”. Здесь вы получите консультации не только риэлторов, но и юристов, которые помогут вам в юридическом сопровождении сделки. Если вы ещё только находитесь на начальном этапе поиска нового жилья, то к вашим услугам обширный каталог недвижимости Кирова и Кировской области, а также экскурсии к строящимся объектам.

Сроки проживания продаца после продажи квартиры.

Это называется не «Пункт о сроках проживания», а сроки передачи объекта.Неужели ничего нет?

Артём, понимаете в чем дело, у нас существует регистрационный учет по месту пребывания, т.н. временная регистрация, и месту ЖИТЕЛЬСТВА, т.н. постоянная прописка. Место жительства — это место где гражданин постоянно проживает. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться за изменением регистрации. Вы договором предусмотрели, что они снимаются с регистрационного учета по месту постоянного проживания в течении месяца, т.ч. если договором не оговорено иное, то даже в суде, скорее всего, можно поставить тождество между снятием с регистрации и сроком постоянного проживания. А вообще все эти вопросы решаются при переговорах и отражаются в ДКП, а не после. У вас есть пункт по порядку передачи квартиры и срокам этого действия?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наличие регистрационного учета по месту проживания (прописки) = праву пользования жилым помещением. Никакого нарушения в данной ситуации нет, поскольку договор Вы подписали. а следовательно с такими условиями согласились.

Читайте так же:
Можно ли прописаться за 1 день в квартиру собственнику

Пункт обязанностей продавца:
3.1.3. Сняться с регистрационного учёта в течение одного месяца с момента подписания настоящего договора.

Полностью пункт 3. из ДКП:

3.1. ПРОДАВЦЫ обязуются:
3.1.1. С даты заключения настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЯМ не ухудшать состояния вышеуказанной КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наём, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членов семьи ПРОДАВЦОВ.
3.1.2. В течение 5 календарных дней с даты заключения Договора предоставить в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по Договору на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЯМ.
3.1.3. Сняться с регистрационного учёта в течение одного месяца с момента подписания настоящего договора.
3.1.4. В случае невозможности зарегистрировать переход права собственности к Покупателям и ипотеку в силу закона в Регистрационном органе, в течение 14 календарных дней с момента получения уведомления об отказе Регистрирующего органа вернуть денежные средства, полученные по настоящему Договору, на счёт ПОКУПАТЕЛЕЙ, открытый у КРЕДИТОРА.
3.2. Продавцы имеют право:
3.2.1. Требовать полной оплаты за КВАРТИРУ по цене, указанной а п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в п.2. настоящего Договора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Артем, добавить к сказанному выше больше нечего. Подписанный Вами договор дает полное право продавцам в течение 1 месяца с момента подписания договора купли-продажи быть зарегистрированными в квартире и проживать в ней.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры, дома или земельного участка, находившихся в собственности менее 1 года

Многие знают, что при продаже квартиры, дома или земельного участка, которым владели менее 1 года у продавца возникает обязательство оплатить 10% налога в бюджет. Однако не все знают некоторые нюансы этой процедуры.

Нюанс №1

Формулировка пунктов 1 и 2 ст.180-1 Налогового кодекса РК, которая являются правовыми нормами для возникновения обязательства по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН), такая:

"Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом. возникает при реализации . жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности. а также земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены указанные выше объекты (жилищ, дачные строения и т.д.)".

Обращаем внимание на фразу "с даты регистрации права собственности". Часто продавцы недвижимого имущества (а иногда и налоговый орган) ошибаются, считая датой регистрации дату нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома. Это неверно!

На недвижимое имущество права возникают и прекращаются с момента их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество").

Читайте так же:
Что такое доходный дом в 19 веке

Следовательно, даты отсчёта возникновения и прекращения права на недвижимое имущество у продавца этого имущества считаются ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по датам регистрации возникновения и прекращения этих прав в Департаменте юстиции соответствующего города или района, а не по датам договоров купли-продажи, мены, дарения и любых других гражданско-правовых сделок.

Договор купли-продажи

Что касается самого договора купли-продажи, даже его заключение у нотариуса с соответствующим нотариальным удостоверением не влечёт само по себе правовых последствий до того момента, пока эта купля-продажа не будет зарегистрирована в органе юстиции. Иными словами — покупатель квартиры, дома или земельного участка не станет собственником с юридическом смысле до тех пор, пока не зарегистрирует своё право по этому договору в органе юстиции.

Следовательно, только даты, указанные в государственном правовом кадастре объектов недвижимого имущества, а не даты договоров, включая нотариальных, являются единственными законными "точками отсчёта" для исчисления 1 года, по истечение которого ИПН с реализованной квартиры, дома или земельного участка не платится.

Нюанс №2

Допустим, продавец продал квартиру, дом или земельный участок в течение 1 года с того момента, когда сам стал собственником недвижимости. Даже в этой ситуации он не всегда обязан платить 10%!

Обращаемся к первой части п.1 ст.180-1 НК — "доход от ПРИРОСТА стоимости. ". Для уплаты налога должен быть прирост стоимости, т.е. стоимость продажи квартиры, дома или земельного участка должна быть выше стоимости их приобретения. Только в этом случае с положительной разницы между стоимостью продажи и покупки (приобретения в иной форме) продавец должен оплатить 10% ИПН.

При этом в данной ситуации есть 2 варианта:

  • если стоимость приобретения продавцом имущества известна (например, продавец купил по договору купли-продажи дом, который через 10 месяцев перепродал подороже) — тогда ИПН оплачивается как указано выше, то есть с положительной разницы между указанными в договорах купли-продажи сумм,
  • если стоимость приобретения продавцом имущества неизвестна (например, продавец сам построил дом, или унаследовал его). В этом случае продавец должен заказать в оценочной компании так называемую "ретроспективную оценку" (т.е. оценку за прошлый период) недвижимого имущества на момент возникновения права собственности на него. Эта оценка будет являться документом, устанавливающим первоначальную стоимость дома или квартиры, которая затем будет вычитаться из стоимости продажи и положительная разница, если будет иметь место, будет облагаться 10% ИПН. Такая ретроспективная оценка должна быть проведена не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимого имущества.

В этом случае, при отсутствии прироста стоимости между данными ретроспективной оценки и договором купли-продажи ИПН не оплачивается.

Уважаемые пользователи! Информация в статье соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector