Law36.ru

Юридический журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что делать, если земля в собственности, а дом нет

Что делать, если земля в собственности, а дом нет?

Что делать, если земля в собственности, а дом нет?

Что делать, если земля оформлена в собственность, а дом нет

При возникновении подобной ситуации надо в срочном порядке получать свидетельство о праве собственности на жилое здание. Если отсутствуют документы на здание, значит, с юридической точки зрения его просто нет в природе.

Обратите внимание! Проживать в юридически несуществующем здании гражданам никто не запретит, но вот производить какие-либо действия, связанные с отчуждением его на возмездной или безвозмездной основе, нельзя. Именно по такой причине надо в первую очередь зарегистрировать имущество.

Самый простой вариант — получить регистрацию на жилое здание, которое находится на территории дачного участка. Ведь именно в этом случае применяется процедура, которая называется упрощенной в рамках дачной амнистии.

Сложнее обстоит процесс оформления прав на собственность в отношении жилого здания, которое располагается на участке индивидуального жилищного строительства.

Регистрацию проводят государственные служащие отдела Росреестра в соответствии с представленными документами:

  • кадастровый паспорт;
  • акт о разрешении ввода здания в эксплуатацию;
  • заявление о регистрации права собственности.

В случае ввода в эксплуатацию дома до наступления 2018 года для обращения в отдел Росреестра не обязательно предоставлять акт о вводе в эксплуатацию.

Если у собственника отсутствует разрешение на строительство, то регистрация жилого здания будет проходить после согласования построенного здания с кадастровой службой. Когда кадастровый паспорт получен владельцем, можно приступать к регистрации права собственности.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как оформить дом в собственность, построенный на своей земле

Приобретение права собственности на жилое здание, которое возведено на участке земли, осуществляется в несколько этапов:

  • получение заключения бюро технической инвентаризации с составлением техпаспорта на жилое здание. Кадастровый план в этой ситуации не обязателен, он требуется, только если здание построено на участке, который принадлежит к дачному или садоводческому кооперативу. Обратите внимание, что у земельного участка имеет значение целевое назначение его выдела. Например, под дачу или огородничество, ИЖС в составе небольших населенных пунктов;
  • оформление декларации, которая упоминает все здания и сооружения, находящиеся на земельном участке. При ее заполнении в обязательном порядке надо указывать не только сами сооружения и здания, но и их расположение, характеристики и назначение. Для оформления ипотечного кредита это является обязательным условием. Причем если на земельном участке присутствует незарегистрированная недвижимость, это будет препятствием к получению ипотеки. Обратите внимание, что подобная процедура может применяться только к дачным домикам;
  • если строительство дома происходило до наступления 2015 года по индивидуально составленному проекту с благоустройством, тогда потребуется разрешение на строительство жилого здания и акт, вводящий его в эксплуатацию. Эти документы будут подтверждением, что дом готов к проживанию, и к нему подведены все инженерные сети;
  • когда у владельца на руках имеются все документы: свидетельство о праве собственности на земельный надел, документальное подтверждение наличия построенного жилого здания с его техническими характеристиками — можно обращаться в отделение Росреестра для старта процедуры регистрации жилого здания по упрощенной системе;
  • дождаться назначенного дня и явиться в Росреестр для получения пакета документов, которые заверены госслужбой, выписки из Единого государственного реестра недвижимости и выписки о внесении данного объекта в кадастровую базу недвижимых объектов.

Важно! Только по завершении пятого этапа регистрации собственник может проводить любые юридические действия с жилым домом, который находится на земельном участке.

Обратите внимание, что теперь недвижимый объект — одно целое с участком земли, на котором он располагается, поэтому и отчуждение их будет происходить как одного объекта.

Документы для оформления дома в собственность

Для получения документального подтверждения права собственности на дом надо:

  • документальное подтверждение права собственности на земельный участок;
  • кадастровый план и технические документы на жилое здание, которое выстроено на участке земли, которым владеет хозяин постройки;
  • декларация, описывающая все объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном наделе;
  • документальное подтверждение личности гражданина;
  • заявление о регистрации права собственности, которое составляется по определенной форме и госслужащим отделения Росреестра. Хотя подписывается лично гражданином, желающим зарегистрировать постройку;
  • в случае подачи документов через представителя у него должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указаны полномочия на подачу документов, подписание заявления и получение выписки;
  • документальное подтверждение оплаченной государственной пошлины (физические лица – две тысячи рублей, юридические лица – двадцать две тысячи рублей).

Запомните! Перечень документов, требуемый для оформления права собственности в порядке дачной амнистии:

  • документальное подтверждение оплаченной государственной пошлины (350 рублей);
  • документальное подтверждение личности гражданина;
  • декларация на объекты недвижимого имущества;
  • разрешение на стройку (если строительство не завершено);
  • документальное подтверждение права собственности;
  • выписка из хозяйственной книги.

В случае проведения регистрации земли раньше для этого перечня документов не будет необходимости.

Способы подачи документов для регистрации жилья

Заявление подается с приложенными документами через МФЦ или отделения Росреестра. Кроме этих способов есть еще возможность направления документов с заявлением в электронном виде через портал Госуслуги (только в этом случае прикладываются сканы документов). Какой бы способ ни был выбран, для получения выписки необходимо будет придти в отделение Росреестра.

Обратите внимание, что когда есть право собственности на земельный участок и недвижимое имущество, придется оплачивать налоги в местный бюджет.

Посмотрите видео. Как оформить дом в собственность:

Стоимость оформления дома в собственность, если в собственности участок

Бесплатная консультация юриста

Цена регистрации жилого здания на земельном участке, находящемся в собственности, установлена в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Статья 333.33 НК РФ устанавливает размер государственной пошлины для оформления прав собственности на жилое здание в 2018 году — 2000 рублей.

Читайте так же:
Перепланировка квартиры штрафы 2022

Госпошлина оплачивается всеми владельцами участка земли в одинаковых частях. Например, двоим владельцам земельного участка в соответствии с НК нужно оплатить государственную пошлину, равную одной тысяче рублей.

Учтите! Во время оплаты государственной пошлины каждый владелец отдельно оплачивает свою долю, что подтверждается отдельными квитанциями. Государственная пошлина за оформление права собственности в рамках дачной амнистии равна 350 рублям.

Сроки оформления различных документов

Сроки для выдачи документов на жилое здание стандартны:

  • оформление техдокументации и вызова кадастрового инженера для замеров помещений и определения технических характеристик здания – происходит в течение срока до трех дней. В случае оплаты срочного оформления техпаспорта устанавливается повышенная ставка. Для того чтобы процесс оформления занял несколько недель, надо оплатить услугу по тарифу. Цена в зависимости от региона может быть установлена от 400 рублей (стандартные сроки) и выше 1200 рублей (ускоренная процедура);
  • для изготовления кадастрового плана предусмотрены такие же сроки и оплата, что и для предыдущего пункта. При стандартном оформлении (3 дня) стоимость услуги от 400 рублей в зависимости от региона, при ускоренном оформлении — от 1500 рублей. Обратите внимание, что на стоимость влияет удаленность земельного участка и жилого здания от города;
  • регистрация права собственности, когда предоставлены все документы в отделение Росреестра, по общему правилу осуществляется в течение десяти дней. Если документы передаются через многофункциональный центр или через сайт Госуслуги, срок составляет 15-20 дней. В результате завершения госрегистрации собственнику выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в который вносятся сведения о статусе недвижимого имущества, всех ограничениях и обременениях на жилое здание. Когда земельный участок не передан на праве собственности, и данные о нем не размещены в едином реестре недвижимого имущества и в кадастровом учете, срок для регистрации права собственности на жилое здание будет увеличен.

Внимание! Чтобы получить право собственности:

  • обращение в муниципалитет за выделом земельного участка для строительства жилого здания и ведения хозяйства. Предоставление услуги занимает около месяца, по завершении выдается акт о выделении земельного участка в частную собственность гражданина;
  • передача акта в отделение Росреестра для оформления права собственности на земельный участок;
  • оформление жилого здания.

Если нет четких границ земельного участка, или по этому вопросу ведется спор, надо обратиться за услугой размежевания земельного участка. В этом случае срок составляет от 30 дней до 12 месяцев.

Такие широкие временные границы связаны с поиском владельцев участков, соседствующих с данным наделом. После их нахождения они должны подписать акт согласования границ земельного участка и отсутствия претензий.

Если в ходе ведения переговоров договоренность не достигнута, разрешение вопроса переходит в судебную инстанцию.

Что делать, если дом построен самовольно

Когда на земельном участке собственник построил здание самовольно, для его регистрации надо выполнить следующие действия:

  • заказать технический план здания у инженера в кадастровой палате;
  • произвести оплату госпошлины;
  • передать заявление с документами через многофункциональный центр в Росреестр.

Обратите внимание, что оформление жилого здания на собственном земельном участке, который был построен самовольно, очень редко происходит вне суда.

Важно! Для разрешения спора в судебной инстанции владелец пишет исковое заявление, приложением к которому будет следующее:

  • иск и его копия по кругу лиц, участвующих в судебном разбирательстве;
  • письменный расчет цены иска;
  • документальное подтверждение права собственности на землю;
  • документальное подтверждение оплаты госпошлины;
  • документальное подтверждение безопасности самостроя.

Обратите внимание, пункт 16 статьи 396 НК РФ гласит, что недвижимость, которая не поставлена на учет собственниками в десятилетний срок, должен быть оплачен двойной налог за просроченный период времени.

Если сумма иска меньше 50 тысяч рублей, дело будет рассматриваться мировым судьей, если больше, то федеральным судьей. Если решение суда принято в пользу ответчика, самострой должен быть снесен (статья 222 ГК РФ).

Посмотрите видео. Как оформить дом в собственность в 2018 году без разрешения на строительство:

консультация юриста бесплатно онлайн и по телефону горячей линииДорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7-495-899-01-60

Москва, Московская область

+7-812-389-26-12

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8-800-511-83-47

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Что мне грозит если не оформить дом?

Отзыв ЗАО «ЛИМАН» о компании Земельный Юрист‎

Оформление дома

В настоящее время строительство жилого дома, дачи, бани и прочих сооружений обычная практика всех россиян. Кто-то переезжает из квартиры за город, покупая участок с домом или возводит его сам, кто-то продолжает дело родителей, заканчивая стройку. Но главным итогом всегда должны быть регистрация и кадастровый учет жилого дома, нежилых строений. Миллионы людей не регистрируют имущество с целью уклонения от налога. И если вы думаете, что в 2021 году можно так легко обмануть государство, то вы глубоко ошибаетесь. По всей стране проводится аэрофотосъемка, по которой определяют, где и какие дома расположены, не стоящие на учёте.

Какие могут быть последствия?

Повышенный земельный налог за нецелевое использование земель

Важно понимать, что постоянно скрываться не получится и придётся рано или поздно платить, возможно, дороже.

Последствия, которые вас настигнут, могут проявится в:

  • штраф за самовольную постройку;
  • штраф за строительство без получения разрешения;
  • претензионные действия государственных органов (предписание вернуть в исходное состояние);
  • повышенный земельный налог за нецелевое использование земель.

Если вы считаете, что просто так проверки не проводят, то вот вам наглядный жизненный пример:

Читайте так же:
Где узнать кому принадлежала кватира с момента постройки дома

Предписание об устранении выявленного нарушения

Москва и Московская область являются наиболее густонаселенными регионами страны, и надзор со стороны государственных органов активно проводится в выявлении не зарегистрированных объектов, самовольных построек.

Какой налог пришлют, если выявят нарушения?

Какой налог, если выявят нарушения

В случае выявления вашей постройки, за которую вы не платите налог, вам пришлют уведомление за 3 года и штраф 20%. Не думайте, что от вас просто отстанут, казна должна пополняться налогами и государство будет все для этого делать. Налоги — это ваша обязанность.

Последствия, кроме налогов и штрафа

Кто не страшится налогов и думает, что штраф не настигнет, подумайте о дальнейшей судьбе вашего дома, строения.

Не зарегистрированные здания:

  • нельзя продать;
  • невозможно подарить, так как юридических прав вы на него не имеете;
  • не получится никому завещать;
  • обменять его вы тоже не в силах;
  • не можете распоряжаться землёй.

Совсем другое дело, если вы дом зарегистрировали, поставили на кадастровый учет, но налог так и не приходит. В данном случае вы обязаны в соответствии с п. 2.1 ст. 23 Налогового Кодекса РФ сообщить о вашей недвижимости в налоговый орган.

Крайние меры, которые предлагает законодатель — это изъятие земельного участка за самовольные постройки (которые несут риск гибели имущества или человека). Если строите дом — будьте правопорядочны, доводите дело конца, берите на себя налоговые последствия — регистрируйте недвижимость. Ведь ваши затраты на строительство дома не сравнимы с ежегодным налогом, а выделить средства на юридическую помощь экономически целесообразнее, чем жить с неоформленным домом или вовсе попасть под снос.

Земельный участок есть, а документов на него нет. Или как восстановить документы и оформить собственность на землю? Часть №2

В первой части статьи разбиралась ситуации, когда наследнику достается в наследство земельный участок, предоставленный в 70-90-е годы ХХ века наследодателю на праве собственности (или пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования), и на который были утеряны правоустанавливающие документы, а данные о правах наследодателя на недвижимость не регистрировались в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

По этой причине у наследников земли возникают трудности с оформлением наследства, а также с включением такого земельного участка и построек на нем в наследственную массу, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы на него.

Практика показывает, что в похожей затруднительной ситуации оказывается и правление СНТ, не зная, что делать с годами заброшенным участком после смерти его владельца, где искать наследников и куда обращаться.

Земельный участок есть, а документов на него нет. Или как восстановить документы и оформить собственность на землю? Часть №2

Особо усложняется ситуация, когда в правлении СНТ нет даже информации об умерших владельцах-садоводов заброшенных участков, а не то что о потенциальных наследниках.

Это случается, когда при смене Председателя и правления СНТ не передаются архивы сада вновь избранному Председателю: не сохраняются материалы по отводу и нарезке наделов, протоколы общих собраний о приеме в члены товарищества, а также в реестре СНТ отсутствует контактная информация о ее участниках.

На практике очень много ситуаций, когда людям надо или найти владельца, или выяснить на основании какого документа принадлежит ему ранее учтенный земельный надел, права на который изначально не регистрировались в ЕГРН, а документы утеряны.

Весь интернет забит советами суть которых сводится только к тому, чтобы лицо, заинтересованное в поисках такой информации, заказало выписку из ЕГРН или заглянуло на публичную кадастровую карту на сайте Росреестра. И все.

Но данный совет является бессмысленным для розыска владельцев участков, ранее учтенных и оформленных до 1998 года, поскольку информация о гос.регистрации участков изначально отсутствует в ЕГРН. В лучшем случае в такой ситуации выписка из ЕГН поможет узнать отмежеван или нет интересующий Вас участок (то есть, уточнены ли его границы), а также выяснить кадастровый номер участка, но никак не имя владельца или документ-основание.

Куда обращаться за информацией о владельцах участков и дубликатами документов на них в случае утери?

В 1-й части статьи были перечислены правоподтверждающие документы, которые выдавались в разное время первым владельцам земельных участков до 1998 года. Это территориальные Советы народных депутатов, главы местной администрации, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству или сельсоветы. В настоящее время архивные копии и дубликаты утерянных оригиналов на землю можно получить:

1. В архиве государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ).

Ведение архива ГФДЗ осуществляется Росреестром. Для получения документов из архива ГФДЗ следует обратиться в Управление Росреестра или его территориальные отделы (по месту хранения запрашиваемого материала) где расположен интересующий участок.

Для этого гражданину или представителю юр лица надо подать заявление о предоставлении в пользование из ГФДЗ, например, землеустроительного дела по межеванию границ интересующего участка (проведенного до 01.03.2008, до вступления в силу Закона № 221-ФЗ от 24.07. 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким же способом председатель СНТ, подав заявление, может получить из ГФДЗ ранее утраченные материалы по отводу и распределению среди членов СНТ всех земельных участков, находящихся в границах земель общего пользования СНТ.

Земельный участок есть, а документов на него нет. Или как восстановить документы и оформить собственность на землю? Часть №2

2. Обращение за архивными документами в местные органы самоуправления.

Те же самые архивные копии постановлений и актов, выданных главами администраций на ранее учтенные земельные участки, можно получить по запросу из архивов местных органах самоуправления.

При этом следует знать, что дубликаты и архивные копии документов на земельный участок наследодателя могут быть предоставлены наследнику только при условии предоставления им соответствующей справки от нотариуса, открывшего наследственное дело. Также данные документы могут быть выданы и на основании официального запроса от нотариуса.

Также имеет смысл обратиться к инспекторам по муниципальному земельному контролю на территории того муниципального образования, где находится интересующий земельный участок. В полномочия инспекторов как раз входит контроль за использованием земель, оформление прав на муниципальные земельные участки и организация заключения договоров с заявителями.

Читайте так же:
Иск на домогательство

3. С 29.06.2021 года информации может быть получена на основании запросов местных органов самоуправления, уполномоченных управлять муниципальным имуществом.

29.06.2021 вступает в силу ФЗ -518 от 30.12.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее- ФЗ-518), на основании которого органы местного самоуправления получают дополнительные полномочия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (правоустанавливающие документы на которые были оформлены до 31.01.1998 года и сведения о которых не зарегистрированы в ЕГРН).

На основании вышеуказанного закона с 29.06.2021 года сбор сведений о подлежащих выявлению правообладателей будет осуществляться органами местного самоуправления, в том числе путем направления запросов в ЗАГСы, органы ОВД, налоговые органы, а также нотариусу по месту открытия наследства — в целях получения сведений о лицах, у которых возникли права на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости) (п.3 ст.5 ФЗ-518).

4. Если имеется информация, что правоустанавливающим документом на землю являлся договор по гражданско-правовой сделке (например, купли-продажи), то заменить утерянные оригиналы документов, удостоверенные в 90-е годы у государственных нотариусов, могут только их дубликаты, полученные там же, у нотариусов.

Информацию об архивах нотариусов, сложивших свои полномочия, можно получить в нотариальной палате по месту нахождения недвижимости. По своему юридическому значению дубликат документа приравнивается к подлинному документу и имеет одинаковую с подлинником юридическую силу.

Земельный участок есть, а документов на него нет. Или как восстановить документы и оформить собственность на землю? Часть №2

Что делать, если у гражданина оформлено право собственности на дом (строение), но нет права собственности на земельный участок под ним?

В 90-е годы прошлого века с введением права частной собственности граждан на земельные участки был принят ряд нормативных актов, действовавших до вступления в силу 30 октября 2001 года Земельного кодекса РФ, на основании которых сохранялись у граждан права пожизненно наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования на эти участки.

Так пунктом 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. за N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» написано, что граждане, получившие участки в пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование либо взявшие их в аренду, кроме аренды у физических лиц, имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1 Указа Президента РФ от 07 марта 1996 г. за N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 года и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Из приведенных норм следует, что и у наследника сохраняется право бессрочного пользования земельным участкам, выделенным ранее наследодателю под принадлежащим им жилым домом (иным строением). Согласно п. 4 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» гражданин РФ вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если:

  • на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30 октября 2001 года (до дня введения в действие Земельного кодекса РФ)
  • либо право собственности на участок возникло у гражданина после 30 октября 2001 года, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до 30 октября 2001.

Согласно п. 9.1. ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» если гражданин унаследовал строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то он вправе зарегистрировать и право собственности на такие земельные участки, в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон о регистрации).

Земельный участок есть, а документов на него нет. Или как восстановить документы и оформить собственность на землю? Часть №2

Согласно п.1 ст. 49 Закона о регистрации, если земельный участок был предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года для ведения:

  • личного подсобного хозяйства,
  • огородничества,
  • садоводства,
  • индивидуального гаражного строительства
  • индивидуального жилищного строительства
  • собственности, или
  • пожизненного наследуемого владения, или
  • постоянного (бессрочного) пользования, или
  • в документах, устанавливающих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен этот участок, или
  • невозможно определить вид этого права, то возможно зарегистрировать в Росреестре право собственности гражданина на такой земельный участок, предоставив один из нижеперечисленных документов:
  1. акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления
  2. акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
  3. выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
  4. иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

Согласно п.2 ст. 49 Закона о регистрации зарегистрировать свое право собственности на выше перечисленные виды земельных участков могут также и граждане, к которым перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение.

При этом вместо документа, устанавливающего право такого гражданина на этот земельный участок, для гос.регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

  1. свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
  2. один из документов, указанных в п. 1 ст. 49 Закона о регистрации (которые перечислены выше) и устанавливающих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.
Читайте так же:
Открыть детсад в квартире

Представление вышеуказанных документов не требуется в случае, если право собственности наследника на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в ЕГРН (п.3 ст.49 Закона о регистрации).

Самозахваченные земли можно узаконить

Безграничные земельные участки могут стать причиной безграничных проблем.

Даже юристы называют приобретение земельного участка покупкой кота в мешке. Слишком много грамотных действий нужно совершить, чтобы иметь полную картину и ни о чем не тревожиться. Что уж говорить об обывателе, который толком не знает о тонкостях земельного законодательства. Живет год, другой на своем участке, а потом на его землю появляется еще один претендент и начинает двигать забор и предъявлять какие-то требования. Специалисты рассказали нашему корреспонденту, что делать, чтобы избежать подобных неприятностей. И можно ли амнистировать самозахваченные сотки.

Самозахваченные земли можно узаконить

Де-юре и де-факто

Земельные споры бывают очень жесткими. Просто испорченные отношения с соседями – самое безобидное из возможного. Не так давно в кемеровской деревне Сухово выяснение земельных отношений между соседями дошло до битвы на топорах и убийства. А судебная практика по решению земельных вопросов является одной из самых обширных.

Сложнее всего застолбить в прямом и переносном смыслах границы своего участка. Да так, чтобы никто потом даже по суду их подвинуть не смог. Для этого, оказывается, недостаточно заглянуть в публичную кадастровую карту, которая находится в общем доступе. Закон не допускает наложения границ участков, поэтому в электронном виде с вашей землей, скорее всего, все будет в порядке. А вот чтобы понять, как обстоят дела на самом деле, специалисты рекомендуют не жадничать и не медлить, а как можно раньше, лучше – до оформления участка, пригласить кадастрового инженера. В ходе межевания он поможет разобраться в соответствии (или несоответствии) документальных и фактических границ земельного участка.

Первым делом кадастровый инженер запросит документы, определяющие право владения землей. Если такого документа нет или в нем не содержится нужной информации, границы уточняются в соответствии с документом, определяющим межи участка при его образовании. Если и этого не имеется, в ход идет градостроительный план территории. При отсутствии всех указанных документов границы участков определяются исходя из реальных межей, которые соблюдались между участками в течение 15 последних лет.

«Очень важно вынести границы, которые находятся на бумаге, непосредственно на местность, – пояснила Валерия Овчаренко, юрисконсульт ООО «Кемеровский Областной Кадастровый Центр». – По карману эта услуга сильно не ударит, ее стоимость составляет порядка 3-4 тысяч рублей, но зато избавит вас в дальнейшем от множества притязаний. При несовпадении границ возможны два варианта развития событий: либо кто-то из собственников отстаивает свою часть земли и переносит забор, либо соседей устраивает это положение вещей, они оставляют все как есть и по обоюдному согласию вносят исправления в кадастровые документы, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений. Делается новый межевой план, который подается в орган кадастрового учета».

Бывают случаи, когда смещена вся улица. Один из собственников где-нибудь в ее центре обнаруживает несовпадение границ. Начинает выяснять, и оказывается, что его участок накладывается на соседние. А те в свою очередь – на следующие. Похоже на эффект домино. Придется исправлять участки один за другим и делать межевание заново. «Чтобы повторно не нести расходы по межеванию в связи исправлением ранее допущенной ошибки при определении границ, прежде всего собственнику земельного участка стоит обратиться к кадастровому инженеру, допустившему ее, – отметила Валерия Овчаренко. – Сведения о данном кадастровом инженере содержатся в межевом плане, который можно запросить в органе кадастрового учета. При наличии согласия всех соседей, чьи земельные участки оказались смещены, допущенную ошибку можно исправить, подав в орган кадастрового учета новый межевой план, согласованный в установленном законом порядке. Если хотя бы один собственник в этой линейке не даст согласия на оформление границ, вопрос придется решать в судебном порядке».

Разойтись по душам

Согласование границ со смежными землепользователями – обязательный и неприятный для многих этап межевания. Он предполагает, что вы не можете единолично решить вопрос границ своего участка. В документе должны стоять подписи всех соседей, с которыми он граничит.

«Процесс согласования границ – это задача кадастрового инженера, – отметил Алексей Артемов, руководитель ООО «Кемеровский Областной Кадастровый Центр». – Он должен провести процедуру согласования границ индивидуально с каждым владельцем смежного участка или на общем собрании. Для этого кадастровый инженер должен выйти на смежных собственников и получить их согласие, без которого межевой план не будет являться действительным. Кадастровый инженер имеет право делать запросы в разные органы, в том числе в орган кадастрового учета, который содержит необходимые сведения. В июне этого года президент России Владимир Путин подписал закон «О внесении изменений в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Теперь кадастровые инженеры получили доступ к персональным данным, что значительно упростило их задачу. Но даже в этом случае она может оказаться невыполнимой. Тогда кадастровый инженер собирает доказательства того, что использовал все возможности для поиска смежных собственников, публикует извещение в прессе, обычно – в местной газете, и при отсутствии возражений согласование считается пройденным. Таким образом, согласование границы смежного участка может состояться без его владельца. Но это всегда риск и вероятность возникновения споров в дальнейшем. Предотвратить подобную ситуацию помогает своевременное внесение контактных данных владельцев земельных участков в ЕГРН».

Дела давно минувших дней

На этом многие собственники земель и останавливаются – с границами участка определились, с соседями их согласовали и думают, что теперь им ничего не угрожает. Не тут-то было! Оказывается, претендент на ваш участок может появиться из далекого прошлого. «В 90-х годах администрациями довольно бесконтрольно раздавались земельные участки, – пояснил председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. – Их границы ни в какие единые реестры или публичные карты не заносились, в общем доступе информации о представлении этих участков в собственность не найти, а собственник у них тем не менее есть. Поэтому ваш участок может пересекаться или полностью входить в границы когда-то кому-то выделенной территории. То есть по сути вам отдали или продали его по второму кругу. И вот если гость из прошлого появится и предъявит на него свои права, суд, скорее всего, встанет на его сторону.

Читайте так же:
Модульные стальные дома завод металлоконструкций

Вот вам простой пример. Некий гражданин решает приобрести себе земельный участок и находит свободный. Договаривается со знакомым «льготником» и от его имени подает заявление. Администрация предоставляет участок в собственность или в аренду в зависимости от вида льготы. Гражданин строит на «своём» участке коттедж, тратит на это несколько миллионов. И даже регистрирует в ЕГРН свои права и на земельный участок, и на дом. А после этого появляется он – законный (первоначальный) собственник, который подаёт иск о признании права гражданина отсутствующим и о признании своего права собственности на данный участок. Суд, как правило, встаёт на сторону того, кому земля была законно предоставлена ранее. В итоге этот новозаконный собственник может потребовать сноса постройки или признания своих прав на нее. Корень зла – ранее возникшие, не требующие регистрации права (т.е. права собственности, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения на основании документов, выданных до 1 марта 1998 года), отсутствие требования об обязательной постановке своего имущества на государственный кадастровый учёт с координатами и лояльное отношение государства к безответственным собственникам. То есть действующее нормативное регулирование допускает, что гражданин может иметь на руках документы на земельный участок, но никак не зафиксировать его в государственной системе координат в ЕГРН. Что потом даёт ему право вить веревки из нового собственника, который не знал и не мог знать о том, что участок нельзя было предоставлять. К сожалению, формула о добросовестном приобретателе в данном случае не работает. Действует принцип – «кто первый встал, того и тапки». Есть ли какой-то выход из этой ситуации? Да, требовать от администрации, незаконно предоставившей земельный участок, возмещения убытков. Но про 100%-е гарантии возмещения говорить точно не стоит.

Мы сталкивались и с более экзотическими ситуациями – когда обнаруживаются собственники линейных объектов, например газопроводов, в отношении которых сведения об охранных зонах не внесены в ЕГРН. Потому что, когда строились эти объекты, не было требований об обязательном внесении информации об охранных зонах в государственный кадастр недвижимости. Это также позволяет собственнику линейного объекта требовать сноса постройки на земельном участке. То же самое произойдет, если при наложении границ земельных участков ваш дом окажется на территории соседа. Тогда ваш коттедж будет признан самовольной постройкой. Есть реальное решение суда с требованием «отодвинуть дом» на метр от границы земельного участка. Вероятнее всего, путем сноса.

Еще одна аналогичная история произошла с нашим клиентом, который купил земельный участок производственного назначения без межевания. Он думал, что приобретает землю рядом с кладбищем, и планировал на ней открыть салон ритуальных услуг. В принципе, обычная практика. А оказалось, что купил он землю непосредственно на территории муниципального кладбища. И теперь задолжал государству огромные налоги. Боремся уже много лет.

Чтобы не стать заложником неоднозначной ситуации, перед покупкой или оформлением земельного участка надо обстоятельно изучить историю местности, в которой он находится: проанализировать топосъемки, старые планы и схемы, сделать запросы в архивы по изменению адреса и по документам о предоставлении, пообщаться с будущими соседями. Дополнительные гарантии спокойствия даёт страхование титула – права собственности на участок, и этим надо начинать заниматься до того, как оформил свою собственность, в противном случае страховая компания может отказаться страховать ваше право собственности».

Захватчики и оккупанты

Некоторые собственники земельных участков принимают решение о том, что их территория могла бы быть и побольше. И самовольно расширяют ее границы, прирезая к ней частные или муниципальные земли. За самовольное занятие земельных участков в КОаП есть статься 7.1, согласно которой штрафуются и физические, и юридические лица.

Однако с июня этого года с введением поправок в федеральный закон ситуация несколько изменилась. Теперь он позволяет владельцам земельных участков регистрировать излишки используемой земли. Но только в том случае, если факт земельного захвата обнаружен в ходе проведения комплексных кадастровых работ, инициированных муниципалитетом.

Если же такой инициативы не предвидится, расширенные границы тоже можно легализовать. Только на это уйдет куда больше времени. «Захваченная государственная земля может стать вашей, если вы пользовались ею в течение 15 и более лет и сможете документально это доказать. Доказательствами могут быть ситуационные планы участков из местного БТИ, ситуационные планы населенного пункта из местной администрации или районного отдела архитектуры, землеустроительные дела и межевые планы на земельные участки, генеральный план или иные документы по территориальному планированию населенного пункта, проект организации и застройки территории (генеральный план, проект планировки) садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и другие документы, подтверждающие местоположение границ. В общем, покупка земли – дело непростое. Не хотите проблем в будущем – придется потратить время, силы и средства в настоящем», – подытожил наш разговор Алексей Артемов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector